전세사기 피해자들을 위한 변호사 임차인닷컴 정종욱 변호사입니다. 저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해자들의 피해회복을 위해 앞장서고 있습니다.
최근 유행하고 있는 전세사기로 인해 세입자 분들의 근심이 커지고 있는 상황인데요. 서울/수도권 지역에 집중되어 있는 전세사기는 워낙 광범위하게 이루어져서, 한집 건너 한집이 전세사기 사건에 휘말렸다고 해도 과언이 아닙니다.
전세사기 사건은 유형도 다양하고, 수법도 교묘하기 때문에 피해회복을 위해서는 신중한 접근이 필요합니다. 자신의 상황에 맞는 법적 조치를 신속하게 진행하셔야 효과를 얻을 수 있습니다.
경찰청에서 배포한 전세사기 유형만 해도 7~8가지가 넘는데, 법적 조치 방법은 전세사기 유형에 따라 다를 수밖에 없습니다.
담보신탁 전세사기 피해회복방법
최근 유행하고 있는 전세사기 수법 중 하나가 바로 "담보신탁 전세사기"인데요. 신탁등기를 악용하는 전세사기 유형입니다.
담보신탁, 신탁등기의 개념이 알려지지 않은 시절에 유행했던 수법입니다. 전세사기는 세입자들의 법률적 무지를 적극적으로 악용하는데, 부동산에 설정되어 있는 권리제한사항을 숨기거나 기망하는 방식으로 사기가 이루어집니다.
신탁등기가 설정된 부동산은 그렇지 않은 부동산보다 권리관계가 훨씬 더 복잡한 편입니다. 담보신탁등기는 부동산에 설정된 그 어떤 권리제한 사항보다 훨씬 더 강력한 권리제한 사항입니다.
담보신탁등기가 설정되면 소유권이 수탁자(신 소유자)에게로 넘어가게 되는데, 해당 사실을 숨기고 위탁자(전 소유자)와 임대차 계약을 체결하는 방식으로 전세사기가 진행이 됩니다.
일반적인 임대차 계약의 경우, 계약 관계가 임대인과 임차인 두 사람 사이에서만 진행이 되는데, 담보신탁등기가 설정된 부동산의 경우 위탁자, 수탁자, 수익자, 임차인이 계약 당사자가 됩니다.
소유권을 이전받은 수탁자(일반적으로 신탁회사)가 아닌 위탁자(전 소유자)와 임대차 계약을 체결하면 임대차 계약의 효력 자체가 부정될 수 있습니다. 때문에, 담보신탁 전세사기 사건에 휘말린 피해자들은 다른 전세사기 사건보다 상황이 훨씬 더 좋지 않다고 할 수 있습니다.
근저당권이 설정된 부동산에 관해서는 임대차 계약을 체결하지 말아야 한다는 것 정도는 거래계의 상식으로 통용되고 있습니다.
그런데 신탁등기는 근저당권보다 훨씬 더 강력한 권리제한 사항입니다. 근저당권은 소유권 이외의 사항으로 부동산등기부등본의 '을구'에 기재되는 반면, 신탁등기는 소유권에 관한 사항으로 '갑구'에 기재가 됩니다.
담보신탁등기는 위탁자가 수탁자에게 돈을 빌리면서 부동산의 소유권 자체를 수탁자에게 이전해놓는 구조로 진행이 됩니다. 따라서 수탁자의 동의를 받지 않은 상태에서 위탁자와 임대차 계약을 체결하면 보증금을 떼이게 될 가능성이 그만큼 높아지게 됩니다.
갭투자 전세사기 사건의 경우 대항력있는 선순위 임차인의 지위를 보유하고 있다면, 얼마간의 손해는 볼 수 있어도 보증금 전액을 떼이게 될 가능성은 매우 희박합니다. 전세집에 대해 선순위 담보권을 설정해놓았기 때문입니다.
그런데 담보신탁 전세사기 사건의 경우 소유자가 아닌 사람과 계약을 체결한 것이기 때문에, 신속한 법적 조치를 취하지 않으면 보증금 전액을 떼이게 될 가능성도 높습니다. 담보신탁 전세사기 사건에 휘말린 세입자들은 그만큼 상황이 좋지 않다고 할 수 있습니다.
담보신탁 전세사기 사건을 해결하는 방법 역시 간단하지 않습니다. 피해자들은 형사고소, 민사소송, 강제집행절차, 공인중개사에 대한 손해배상청구소송 등을 진행할 수 있습니다.
특히나 최근 대법원 판례가 신탁등기의 법률적 의미를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에 대하여 중개과실을 이유로 손해배상책임을 인정한 것은 피해자들에게 매우 고무적인 일입니다.
관련 대법원 판례는 공인중개사에게 신탁등기의 법률적 의미를 제대로 설명해야 할 의무가 있다고 판시하고 있습니다. 즉, 신탁등기가 설정되어 있다는 사실만 이야기하는 것으로는 부족하고, 신탁원부를 교부하면서 그 법률적 의미에 대해 상세하게 설명해야 한다고 판시하고 있는 것입니다.
그런데 실제 거래계에서는 공인중개사와 집주인의 "괜찮다."는 말만 믿고 신탁등기된 부동산에 임대차 계약을 체결해 막대한 손해를 보게되는 사례가 굉장히 많습니다. 특히나 최근 문제되고 있는 사건들의 경우에는 거래계에 신탁등기의 의미가 잘 알려져 있지 않은 시절에 체결된 계약건들입니다.
담보신탁등기 된 부동산에 임대차 계약을 체결해 전세사기 사건에 휘말렸다면, 다른 어떤 것보다 상황이 좋지 않기 때문에 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다.
전세사기 사건은 사기꾼들이 워낙 교묘하게 사기를 치기 때문에 본격적인 법적 조치가 진행되기 전 충분한 검토가 필요합니다. 전세사기 사건에 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 부동산전문변호사의 도움이 필요한 이유가 여기에 있습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 담보신탁 전세사기 등 보증금을 떼어먹는 악질적인 전세사기 사건에 휘말려 어려움을 겪고 계신 분들은 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
담보신탁 전세사기 피해회복방법
