안녕하세요. 세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다. 저희 임차인닷컴은 상가 임차인들의 권리보호를 위해 앞장 서 왔습니다.
상가임대차보호법은 상가 세입자들을 보호하기 위한 법입니다. 상가임대차보호법에는 세입자들의 입장에서 큰 도움이 되는 규정들이 매우 많이 있습니다.
상가임대차보호법이 보장하고 있는 권리를 잘 활용하면 위기의 순간에 큰 도움을 받을 수 있는데요. 상가임대차보호법에 규정된 권리를 잘 알고 있는지 없는지, 이를 잘 행사할 수 있는지 없는지는 실제 현실에서 매우 큰 차이를 가져옵니다.
상가임대차보호법과 관련된 임대인과 임차인의 분쟁은 쉽게 해결되지 않는 측면이 있습니다. 분쟁이 원만하게 해결되지 않으면 결국 소송전으로 비화될 수밖에 없는데, 소송의 결과는 양자에게 매우 치명적인 결과를 가져오게 될 수 있습니다.
상가임대차와 관련된 법적 분쟁에서 임대인과 임차인 양 측 모두에게 중요한 의미를 가지는 것은 바로 '계약기간'입니다. 계약기간이 언제까지인지를 놓고 임대인과 임차인 사이에 심각한 법적 분쟁이 벌어지기도 하는데요.
그 이유는 상가임대차보호법이 임차인을 보호하기 위해 묵시적 갱신과 계약갱신청구권이라는 제도를 두고 있기 때문입니다. 이를 잘 활용하면 상가 세입자는 충분한 계약기간을 보장받을 수 있습니다.
반대로 임대인의 입장에서는 해당 권리의 내용을 잘 알지 못하면 큰 손해를 보게될 수도 있습니다. 묵시적갱신과 계약갱신청구권으로 임대차 계약이 갱신되면 임대료 상승률은 제한되기 때문입니다.
상가임대차보호법 상 묵시적 갱신은 기본적으로 상가 세입자에게 유리한 내용을 담고 있습니다. 상가임대차보호법에서 규정하고 있는 계약기간의 특징은 계약만기가 되어도 임대차 계약이 끝나지 않는 경우가 있을 수 있다는 것입니다.
예컨대 2년으로 설정된 임대차 계약을 종료시키기 위해서는 임대인이 임대차 계약 종료 6개월에서 1개월 전까지 세입자에게 계약종료의 의사표시를 하여야 합니다.
만약 상가임대차보호법에서 규정하고 있는 기간(임대차 계약 종료 6개월에서 1개월 전) 내에 임대차 계약을
종료하겠다는 의사표시가 세입자에게 도달되지 않았다면 어떻게 될까요?
그 경우 상가임대차보호법은 '전 임대차와 동일한 조건으로' 임대차 계약이 갱신된다고 규정하고 있습니다. 이를 법률 용어로는 '묵시적 갱신'이라고 합니다.
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 쌍방이 상가임대차보호법이 규정하고 있는 임대차 계약 종료 6개월에서 1개월 전까지 서로간에 계약의 갱신/종료에 대해 아무런 의사표시를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신되는 제도입니다.
묵시적으로 임대차 계약이 갱신되는 경우 상가임대차보호법은 계약기간을 1년으로 규정하고 있습니다. 그리고 묵시적 갱신의 경우 임차인은 임대차 계약을 언제든지 해지할 수 있지만, 임대인은 해지가 불가능합니다. 단, 계약종료의 효력은 임대인이 해지통고를 받은 3개월 후에 발생하게 됩니다.
이를 통해 우리는 묵시적 갱신이 기본적으로 상가 세입자를 보호하는 제도라는 것을 알 수 있습니다. 임대인의 입장에서는 억울할 수 있는데, 관련 법의 내용을 잘 알고 있어야 손해를 보지 않을 수 있습니다.
묵시적갱신과 계약갱신청구권은 상가임대차보호법 제10조에 함께 규정되어 있습니다. 계약갱신청구권은 상가임대차보호법이 임차인에게 보장하는 강력한 권리 중 하나입니다.
계약갱신청구권이 강력한 이유는 임대인의 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사만으로도 임대차 계약을 갱신할 수 있기 때문입니다. 법률 용어로 이를 '형성권'이라고 합니다.
계약의 갱신 등 임대차 계약 조건에 관한 내용은 임대인과 임차인 쌍방의 합의가 있어야 변경이 가능한데, 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 일정 기간 동안은 임차인이 일방적인 의사표시로 계약의 갱신이 가능할 수 있도록 규정하고 있는 것입니다.
상가 세입자는 '10년'간 계약갱신청구권을 행사해 안정적으로 영업을 계속할 수 있습니다. 단, 3기분 이상의
차임연체, 무단 연체 등 임차인의 채무불이행이 있는 경우 임대인은 임차인의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.
상가임대차보호법 계약갱신청구권과 관련해 가장 크게 논란이 되는 것 중 하나는 임차인이 사용할 수 있는 계약갱신청구권 행사기간이 5년인지, 10년인지 하는 것입니다. 이는 상가임대차보호법이 2018. 10. 16.자로 개정되어 계약갱신청구권이 5년에서 10년으로 늘어났기 때문에 발생하는 논란입니다.
기억하셔야 하는 것은 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약의 경우에도 개정된 법률이 적용되어 임차인이 10년간 계약갱신청구권을 행사해 영업을 할 수 있는 경우가 있다는 것입니다.
2018. 10. 16. 이전에 체결되었어도 2018. 10. 16. 이후에 '갱신되는' 임대차 계약은 개정된 법률의 적용을 받게 됩니다. 이는 임차인 보호라는 법의 목적을 달성하기 위해 입법자가 일정정도의 소급효를 인정했기 때문입니다.
상가임대차보호법은 정치적 역학관계에 따라 개정이 매우 빈번하게 이루어지는 법률 중 하나입니다. 임대인과 임차인 모두 자신에게 유리한대로 법률을 해석하기 때문에 혼란이 야기되는 경우도 많습니다. 상가임대차보호법과 관련된 분쟁에서 상가임대차변호사의 도움이 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.
세입자를 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 오랜기간동안 상가 세입자들의 권리 보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 임차인닷컴은 상가임대차 법적 분쟁에서 임차인을 대리해 승소한 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.
상가임대차보호법에 정통한 변호사와 그렇지 않은 변호사는 실제 소송 결과에서 큰 차이를 낳게 됩니다. 복잡하고 어려운 상가임대차 법적 분쟁은 상가임대차보호법에 정통한 제이씨엘파트너스 임차인닷컴의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
상가임대차와 관련해 어려움을 겪고 계신 분들은 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다. 앞으로도 임차인닷컴은 세입자들의 권리 보호를 위해 앞장서도록 하겠습니다.
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