전세사기 사건에 휘말려 사기를 당했다는 뉴스가 하루가 멀다하고 나오고 있는 상황입니다. 전세사기 사건에 대해 구속수사 원칙을 천명한 이후로 이에 대한 강도높은 조사가 진행되고 있는 상황인데요.
전세사기는 사회적 약자인 임차인(세입자)의 보증금을 빼앗아 빚더미에 앉게한다는 점에서 매우 악질적인 범죄라고 규정할 수 있습니다. 전세사기 사건에 휘말리게 되면 개인과 가정이 파탄나게 되는 것은 순식간의 일인데요.
대규모 전세사기 사건은 그 피해액이 수십억, 수백억원에 이르는 경우가 대부분입니다. 이와 같은 전세사기를 홀로 계획하고 실행하는 것은 불가능하며, 조직적인 범죄조직이 배후에 있기 마련입니다. 경찰이 전세사기 사건에 대해 범죄단체 조직죄를 적용하겠다고 하는 이유도 이 때문입니다.
신탁등기 전세사기 보증금반환 효율적인 절차진행
부동산 전세사기는 부동산에 설정된 복잡한 권리관계를 악용한다는 점에 특징이 있습니다. 부동산은 가장 좋은 담보수단인데, 이 때문에 다수 당사자들이 담보권을 설정하는 경우가 많습니다.
담보권이 설정된 매물은 그렇지 않은 매물보다 훨씬 위험한 매물일 수밖에 없습니다. 전세계약을 체결하면 세입자는 보증금을 주는 대가로 전세집을 담보로 잡게되는데, 세입자보다 우선하는 권리가 있다면 세입자는 보증금을 떼이게 됩니다.
신탁등기 전세사기는 부동산에 설정된 권리 제한사항을 고지하지 않고 마치 아무런 문제가 없는 매물인 것처럼 세입자를 속여 보증금을 편취하는 수법을 사용합니다.
대부분의 세입자들이 부동산 관련 법률에 무지하다는 점을 악용하는데, 전세사기꾼들의 사기 수법에 속아넘어가 보증금을 받지 못하고 있는 세입자들이 굉장히 많습니다.
의심하는 세입자들을 공인중개사 등이 적극나서서 아무런 문제가 없는 매물이니 안심하고 계약을 체결해도 된다고 말하며 사실상 세입자들을 속이는 역할을 맡기도 하는데요.
신탁등기는 근저당, 가처분, 가압류와 비교했을 때 세입자들에게 매우 생소한 개념이기 때문에, 그 정확한 의미를 알지 못해 사기꾼들의 수법에 속아넘어가게 되는 경우가 많습니다.
신탁등기는 근저당, 가처분, 가압류보다 훨씬 더 강력한 권리제한사항으로 작용을 하게 됩니다. 신탁등기는 금융기관 등에게 돈을 빌리면서 회수를 담보하기 위해 소유권 자체를 넘겨놓은 것입니다.
근저당권을 설정하면, 빌려준 돈을 받기 위해 부동산에 대한 경매절차를 실행해야 하는데, 신탁등기는 이러한 과정을 거치지 않는다는 점에 있어서 큰 장점이 있습니다. 거래계에서 신탁등기가 애용되는 이유도 바로 이러한 이유 때문입니다.
돈을 빌리면서 소유권을 넘긴 사람을 '위탁자', 돈을 빌려주면서 소유권을 넘겨받은 사람을 '수탁자'라고 하는데요. 당연히 대내외적인 소유권 일체는 위탁자가 아닌 수탁자에게 귀속됩니다.
그런데 실제 거래계에서는 이러한 사실을 세입자들이 잘 알지 못한다는 사실을 악용하여, 위탁자를 내세워 임대차 계약을 체결하곤 합니다. 이 경우 최소한 수탁자의 동의가 있어야 하는데, 신탁등기의 의미를 제대로 고지하지 않는 것은 물론이고, 아예 정상적인 매물인 것처럼 속이는 경우가 허다합니다.
만약 임대인이나 공인중개사 등이 신탁등기설정사실을 고지하지 않았고, 신탁등기의 법률적 의미에 대해서 제대로 설명하지 않은채 임대차 계약 체결을 유도하였다면, 이는 민사적인 책임뿐만 아니라 형사적인 책임까지 성립할 수 있습니다.
말 그대로 '전세사기'가 성립하게 되는 것이죠. 실제로 현재 발생하고 있는 전세사기 사건 중 신탁등기 전세사기의 비율이 굉장히 높은 편입니다.
최근 대법원에 판례에 따르면 임대차 계약을 체결하는 공인중개사는 신탁등기가 설정된 물건에 대하여 신탁원부를 제시하며 신탁등기의 법률적 의미를 정확하게 설명해주어야 할 의무를 부담합니다. 만약 이를 제대로 설명하지 않았다면, 공인중개사는 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
대법원 판례에서 제시하는 기준을 충족하여 공인중개사가 신탁등기에 대해 제대로된 설명을 한다면 이를 듣고 임대차 계약을 체결할 임차인은 없다고 보아야 합니다. 문제가 발생하면 보증금을 떼일 가능성이 매우 높은 매물이기 때문입니다.
상황이 이러하기 때문에 현재 신탁등기 전세사기가 문제가 되고 있는 건들은 대부분 공인중개사들로부터 신탁등기의 의미에 대하여 제대로 된 설명을 듣지 못한 경우가 대부분입니다. 이러한 경우 위탁자에 대한 소송뿐만 아니라 공인중개사에 대한 손해배상청구소송도 적극 고려해보셔야 합니다.
전세사기 사건은 상황이 복잡하게 꼬인 경우가 대부분이고, 해결방법도 매우 복잡한 경우가 대부분입니다. 신탁등기 전세사기의 경우 부동산을 둘러싼 이해당사자가 다수이기 때문에 일반적인 전세사기 사건보다 해결이 어렵습니다.
따라서 신탁등기 전세사기 사건에 휘말려 효율적인 법적 조치를 진행하기 위해서는 관련 분야에 승소 경험을 보유한 부동산전문변호사의 도움이 필수입니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
신탁등기 전세사기 보증금반환 효율적인 절차진행