안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 저희 부동산법률연구소는 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산 전문 변호사로 구성되어 있습니다.
오늘은 '건물철거소송'과 '점유취득시효'에 관하여 말씀을 드리도록 하겠습니다. 건물철거소송과 점유취득시효는 거래계에서 매우 빈번하게 일어나는 법적 분쟁 중 하나입니다.
건물철거소송과 점유취득시효 모두 부동산의 '소유권'과 관련되어 있습니다. 소유권은 정말 중요한 권리 중의 하나인데요.
건물철거소송은 토지 소유자의 권리를 행사하는 소송인데, 무서운 점은 점유취득시효가 인정되면 토지의 소유권을 빼앗길 수도 있따는 점입니다. 점유취득시효는 인정되기만 하면 소유권 자체를 점유자에게 귀속시킬 수 있는 강력한 힘을 보유하고 있습니다.
물론 건물철거청구권과 점유취득시효에 따른 권리는 다른 권리입니다. 건물철거청구권은 보통 토지 소유자가 행사하고, 점유취득시효는 점유자가 행사하는데요.
건물철거소송과 점유취득시효
그런데 실제 사례에서는 이 둘이 밀접하게 관련이 되어 있을 때가 많습니다. 토지소유자가 건물철거소송을 제기하면 점유자가 점유취득시효를 주장해 이에 맞서는 식으로 보통 소송이 진행이 됩니다.
건물철거소송과 점유취득시효는 소송 결과에 따라 모두 원고와 피고 양측에 치명적인 결과를 가져오게 됩니다. 건물철거소송에서 원고가 승소하면 패소한 피고는 건물을 철거해야 하는 부담을 감수해야 합니다.
반대로 점유취득시효 관련 소송에서 원고가 승소하면 토지 소유자는 오히려 점유 부분에 대한 소유권을 빼앗기게 되는 결과가 발생하게 됩니다.
건물철거소송 진행을 염두에 두고 있다면, 상대방 입장에서 주장할 수 있는 점유취득시효에 대해서도 충분한 검토가 성행되어야 합니다.
실제 소송에서 원고가 건물철거소송을 제기하면, 피고가 점유취득시효를 주장하며 맞서는 구도로 진행이 되는데, 오늘 글도 해당 순서로 한 번 작성을 해보겠습니다.
(1) 건물철거소송 이렇게 진행된다.
만약 내 소유 토지 위에 누군가가 건물을 지어 불법으로 점유하고 있다면 토지 소유자 입장에서는 매우 골치아픈 일이 아닐 수 없습니다. 그런데 실제 거래계에서는 이런 일이 매우 빈번하게 발생합니다.
이 경우 토지 소유자 입장에서는 많은 돈을 들여서라도 건물철거소송을 제기해 권리를 행사할 필요가 있게 됩니다.
건물철거소송은 매우 복잡한 절차로 진행됩니다. 점유이전금지가처분을 제기하고, 건물철거소송을 진행하면서 승소 한 이후에는 대체집행을 신청해 실제 철거 작업을 진행해야 합니다.
만약 상대방이 침범사실을 다툰다면, 소송 절차에서 측량감정을 신청해야 하고, 부당이득금을 받아내려면 임료감정절차도 진행해야만 합니다.
점유이전금지가처분, 건물철거소송, 강제집행절차가 유기적으로 진행되어야 건물철거소송에서 원하는 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
불법 점유건물이 토지 위에 여러 군데에 존재하는 경우 청구취지가 매우 복잡해지기 때문에, 법률 전문가의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.
(2) 점유취득시효: 건물철거소송 피고의 대표적인 항변사항
건물철거소송에서 패소하면 건물 소유자는 자신의 건물을 철거해야 하는 상황에 빠지게 됩니다. 이는 상황에 따라서 매우 치명적인 결과를 가져오게 됩니다.
그렇기 때문에 철거소송을 제기당한 피고는 어떻게든 판결을 막기 위하여(또는 늦추기 위하여) 가능한 모든 항변사항을 제출하는 것이 일반적입니다.
그 중 대표적인 것이 바로 "점유취득시효"인데요. 점유취득시효는 건물철거청구를 저지할 수 있을 뿐만 아니라, 점유부분에 대한 소유권을 빼앗아 올 수 있는 강력한 힘을 보유하고 있습니다.
사정이 이러하기 때문에 토지 경계 분쟁에 휘말리게 된 건물 소유자들은 점유취득시효부터 검토를 하는 경향이 있습니다.
그런데 기억해야 할 것은 20년이 지났다고 해서 점유취득시효가 다 인정되는 것은 아니라는 점입니다. 점유취득시효는 토지 소유자의 권리를 박탈하는 것이기 때문에 매우 엄격한 조건을 갖춘 경우에만 인정이 됩니다.
점유취득시효를 인정받기 위해 넘어야 하는 가장 큰 산 중의 하나가 바로 "소유의 의사"로 점유하였음을 입증하는 것입니다.
소유의 의사를 법률 용어로 "자주 점유"라고 부르기도 하는데, 자주점유인 경우에만 점유취득시효 성립이 인정됩니다. 자주점유의 반대는 '타주점유'인데 이는 소유의 의사로 하지 않는 점유를 의미합니다.
타주점유인 경우에는 아무리 기간이 길다고 하더라도 점유취득시효가 성립되지 않습니다. 대표적으로 임대차 계약에 기해 점유를 하고 있는 경우에는 기간이 길어도 점유취득시효 성립이 당연히 부정됩니다.
이와 관련된 소송이 발생하면 시간도 매우 오래걸릴뿐더러 해결도 매우 어려운 편입니다.
건물철거소송, 점유취득시효 등 부동산과 관련된 분쟁은 양상도 복잡하고 금액도 매우 큰 편이기 때문에 관련 분야에 전문성을 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 승소 노하우를 보유한 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.
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건물철거소송과 점유취득시효