전세사기 피해자들을 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴의 정종욱 변호사입니다.
저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
살고 있는 전세집이 경매에 넘어가거나, 보증금을 반환받지 못해 세입자가 보증금반환청구소송을 제기한 후 경매를 신청하는 사례가 늘어나고 있습니다.
전세사기 경매 셀프낙찰 상계처리 주의사항
최근에 나온 기사를 보면 전세사기가 기승을 부리고 있는 강서구 화곡동 지역에서 경매로 나온 매물이 온 동네를 가득채우고 있다는 사실을 알 수 있습니다.
주택이 경매에 넘어가는 사례가 예전에 비해 무려 10만건 이상이 늘어났다고 하는데요. 전세집이 경매에 넘어가는 사례는 이제는 주변에서 흔히 볼 수 있는 사례가 되었습니다.
살고 있는 전세집이 경매에 넘어갔다면 세입자 입장에서는 매우 당황스러운 일이 아닐 수 없는데요. 전세사기에 휘말려 보증금을 떼이게 되는 것이 아닌지 걱정이 앞설 수밖에 없습니다.
특히나 경매 절차는 매우 전문적인 분야이고 일반 시민들에게 많이 알려져 있지 않습니다. 관련 분야에 대한 지식 부족은 막연한 불안감을 더욱 가중시킵니다.
그런데 전세집이 경매에 넘어간다고 해서 바로 쫓겨나게 되는 것은 아닙니다. 그리고 전세집이 경매에 넘어가더라도 보증금 전액을 떼이게 되는 것도 아닙니다.
구체적인 내용은 세입자가 처한 계약조건과 상황에 따라 모두 다릅니다. 그리고 문제가 발생한 후 세입자가 이에 대하여 어떤방식으로 대처했는지에 따라 양상이 완전히 달라지게 됩니다. 먼저 분쟁의 양상을 정확하게 파악하는 것이 중요하고, 이후에 대응책을 마련하는 것이 필요합니다.
전세집이 경매에 넘어간 경우 보증금을 회수할 수 있는지 여부는 "대항력을 보유한 선순위 임차인인지 여부"에 따라 달라지게 됩니다.
전세계약은 기본적으로 집주인에게 보증금을 준 이후에 임대 주택을 담보를 잡는 구조로 되어 있습니다. 만약 집주인이 만기가 되었을 때 보증금을 돌려받지 못하면 담보로 잡은 부동산을 경매에 넘겨 채권을 회수하는 방식인 것입니다.
그렇기 때문에 해당 주택에 대하여 선순위 권리를 보유하고 있는지 여부가 무엇보다 중요합니다. 전세계약을 체결한 후 빠르게 전입신고를 하고, 확정일자를 받으라고 하는 이유도 임대 주택에 대한 선순위 권리를 확보하기 위함입니다.
만약 전세집에 다른 선순위 권리가 없는 상태에서 전입신고, 확정일자를 하였다면 세입자는 대항력을 보유한 선순위 임차인의 지위를 가지게 됩니다.
대항력 있는 선순위 임차인의 경우 주택가격 하락으로 인해 어느정도의 손해를 볼 수는 있겠지만, 자신이 임대주택을 낙찰받는 식으로 절차를 진행한다면 보증금 전액을 떼일 가능성은 매우 낮다고 할 수 있습니다. 임대 주택에 대해 선순위 권리를 보유하고 있기 때문입니다.
대항력을 보유하지 못했거나, 후순위 임차인인 경우에는 상황이 많이 다릅니다. 이 경우에는 선순위 임차인과 달리 얼마를 손해보는가의 문제보다는 법적조치를 얼마라도 회수하면 다행이다라는 생각을 가지고 사안에 접근을 해야합니다. 그리고 보증금 회수를 위해 신속하게 법적 조치를 진행해야 합니다.
대항력을 보유한 선순위 임차인이라고 하더라도 최근 주택 가격의 하락으로 경매에 넘어간 전세집에 아무도 입찰을 하지 않는 사태가 발생하게 됩니다. 낙찰가보다 전세가가 높기 때문에 낮은 가격에 낙찰을 받는다고 하더라도 세입자에게 보증금을 물어줘야 하기 때문입니다.
이 때문에 경매는 유찰에 유찰을 거듭하게 되는데, 이러한 상황을 견디지 못한 세입자들이 셀프 낙찰을 받는 식으로 절차를 진행하는 경우가 많습니다. 어느정도의 손해를 감수하고 자신이 임차 건물을 낙찰받아 문제를 종결하는 방법을 선택하는 것입니다.
이 때 신중을 기하셔야 하는데 낙찰을 받게되면 전세가 대비 낙찰가의 차액만큼을 세입자가 손해를 보는 것이 사실상 확정이 되기 때문입니다.
전세가보다 낮은 가격으로 낙찰을 받아 손해를 본 차액분에 대하여 집주인에게 손해배상을 요구할 수 있는지에 대한 문의가 많은 편인데, 이 경우 세입자의 낙찰로 세입자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 잔여 보증금반환채무가 혼동으로 소멸된다는 것이 대법원 판례의 태도입니다.
그리고 보증금반환청구소송을 제기해 경매를 하는 것은 상당한 시간과 비용이 소비되기도 합니다. 세입자의 입장에서는 낭비되는 시간과 비용을 절약할 수 있는 방법을 고민해보아야 합니다.
무엇보다 갭투기 형식으로 주택을 무한정 소유하고 있는 전세사기꾼의 경우 임대차 보증금 보다 앞서는 선순위 미납 국세가 많이 존재할 수 있습니다. 이 때문에 전세사기 피해자들은 전세사기특별법 피해자 결정을 받아 조세채권안분과 우선매수권을 행사할 필요가 있습니다.
조세채권안분을 통해 선순위 미납 국세의 금액을 획기적으로 줄일 수 있고, 우선매수권 행사를 통하여 다른 사람이 낙찰받지 못하도록 하여 안정적으로 주택의 소유권을 이전할 수 있습니다.
이와 같이 전세사기로 인해 경매로 넘어간 주택을 셀프낙찰 받는 경우 고려해보아야 할 사항이 매우 많습니다. 특히나 경매절차는 잘못 진행했다가는 막대한 손해를 보는 경우가 많습니다.
전세사기 피해자 입장에서는 셀프 낙찰에 들어가는 시간과 비용을 줄일 필요가 있는데, 이를 위해서는 전세사기 사건에 능통한 부동산전문변호사의 도움을 받으실 필요가 있습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말려 전문 변호사의 도움이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유하고 있는 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
전세사기 경매 셀프낙찰 상계처리 주의사항