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May 14. 2024
다가구 전세사기 공인중개사 손해배상청구의 필요성
안녕하세요.
전세사기 피해자들을 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴 정종욱 변호사입니다.
저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기를 당하신 피해자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
전세사기 사건이 잦아들기는커녕, 오히려 그 피해의 정도가 커지고 있는 상황입니다. 부동산이 최고가를 찍던 시점의 계약 만기가 속속들이 도래함에 따라서 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 속출하고 있습니다.
온 나라가 전세사기 포비아에 빠져 있다고 해도 과언이 아닌데요. 전세사기는 주로 서울/경기 지역에 집중되어 있는데, 해당 지역은 전세값이 상대적으로 매우 비싼 편이라 세입자들이 받게 되는 피해도 매우 큰 편입니다.
전세사기에는 여러가지 수법이 있습니다. 전세사기꾼들은 다양한 수법을 동원해 세입자들을 속이고, 거액의 보증금을 편취합니다.
그런데 거의 모든 사기 수법은 부동산에 설정된 권리관계를 속이는 것으로 귀결됩니다. 심각한 권리상 하자가 있는 부동산을 아무런 문제가 없는 것처럼 속여 거래를 성사시키는 방식으로 사기를 치는 것입니다.
일반적인 물건을 사는 경우에도 해당 물건에 하자가 있다면 소비자는 구매하지 않으려고 합니다. 해당 물건의 권리가 심지어 다른 사람에게 귀속되어 있는 경우라면 더더욱 사지 않으려고 할 것입니다.
부동산은 가장 좋은 담보수단이기 때문에, 금전 거래 관계에서 변제를 담보하는 수단으로 활용됩니다. 그래서 실제로 멀쩡하게 보이는 부동산들도 여러가지 담보가 설정되어 심각한 권리상 하자가 있는 경우가 많습니다.
부동산 전세사기는 이러한 권리상 하자를 숨기고 마치 아무런 문제가 없는 매물인 것처럼 세입자를 속여 거래를 성사시키는 수법을 사용합니다. 그리고 이 거래가 성사되면 수억원의 돈이 세입자로부터 집주인에게로 흘러들어가게 됩니다.
더 심각한 문제는 최근 뉴스에서 많이 보도되는 것처럼 이러한 일을 예방하고 방지해야 할 공인중개사가 오히려 앞장서서 세입자를 속이는 역할을 담당한다는 점입니다.
실제로 최근 문제가 되는 전세사기 사건의 경우 공인중개사가 깊숙히 가담하는 경우가 많고, 심지어는 공인중개사가 조직적인 사기를 계획하고 주도하는 경우도 있습니다.
"아무런 문제 없으니 믿고 계약해도 된다.", "집주인이 이 집에서 제일가는 부자라 보증금을 떼일 염려가 전혀 없다."라고 말하며, 세입자를 안심시키는 역할을 담당합니다. 세입자는 공인중개사가 호언장담을 하니 찝찝한 부분이 있어도 믿고 계약을 진행하게 됩니다.
이러한 현상은 특히나 '다가구 주택'에서 많이 발생하는데요. 호실별로 별도 등기가 되어 있는 다세대 주택과는 달리, 다가구 주택은 여러 호실로 구성되어있지만 등기부가 건물단위로 하나밖에 없다는 특징이 있습니다.
다가구주택에는 여러 세입자가 살고 있는데, 여러 호실로 나뉘어져 있어도 등기부가 건물 당 하나밖에 나와있지 않다보니 나중에 임대차 계약을 체결한 세입자는 선순위 세입자에게 밀려 보증금을 받지 못하게 되는 사태가 발생하게 됩니다.
다가구주택의 경우 다세대주택과 달리 "선순위 세입자가 얼마나 있는지, 그리고 그 보증금의 총액이 얼마인지"에 따라서 보증금을 떼이게 될 수 있는지 여부가 결정된다고 할 수 있습니다. 선순위 세입자가 많고, 선순위 보증금의 액수가 클수록 보증금을 떼일 가능성이 높아지게 됩니다.
따라서 다가구주택을 임차하는 경우에는 "선순위 보증금액수"가 매우 중요한 권리제한 요소로 작용하게 됩니다. 그런데 문제는 집주인이 알려주지 않는 경우에는 선순위 보증금의 액수를 알 방법이 없다는 것입니다.
심지어 돈이 급한 집주인이 이를 속이는 경우에도 세입자로서는 이를 확인할 방법이 마땅치 않은 형편입니다. 사정이 이러하기 때문에 다가구주택은 전세사기의 온상이 되고 있는 상황입니다.
문제는 공인중개사가 앞장서서 선순위 보증금의 액수를 속인 이후에 계약 체결을 유도하는 경우도 많다는 것입니다. 이 경우 세입자는 공인중개사와 중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 진행하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
공인중개사는 부동산에 설정된 권리제한사항을 성실하게 설명해주어야 할 의무를 부담합니다. 다가구주택을 중개한 공인중개사가 선순위 권리를 제대로 파악하지 않고 고지하였다거나, 선순위 권리를 속인 경우에는 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
