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May 28. 2024
[전세사기변호사닷컴]전세사기 임대인 형사고소 주의사항
안녕하세요.
전세사기 피해자들을 위한 변호사, 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
최근 전세사기 사건이 크게 사회가 문제가 되자 전세사기 특별법이 통과되는 등 정계가 전세사기 피해자 보호를 위한 적극적인 법적 조치에 나서고 있습니다.
정부 역시 전세사기를 세입자의 보증금을 떼어먹는 악질적인 범죄로 규정한 뒤, 전세사기 가해자들에 대한 엄벌의지를 천명하였는데요. 이러한 정부의 명확한 가이드라인으로 인해 전세사기 사건에 대한 수사가 탄력을 받고 있는 상황입니다.
전세사기 임대인 형사고소 주의사항이 때문에 전세사기 사건을 당한 피해자들은 전세사기 사건 해결을 위해 형사고소를 선행적으로 검토하게 되는 경향이 있습니다. 연일 뉴스에 보도되는 전세사기꾼에 대한 처벌 기사는 피해자로 하여금 사기꾼에 대한 처벌을 확신하게끔 합니다.
그런데 전세사기 사건으로 임대인을 형사고소를 할 때 주의해야 할 사항이 있습니다. 뉴스에 처벌된 것으로 보도되는 건들은 모두 매우 심각한 건들로 모든 사건이 이런 식으로 처리되는 것은 아닙니다.
특히나 전세사기를 당한 것으로 파악해 무작정 경찰서에 달려가 신고를 하거나 진정서를 접수하는 것은 결코 좋은 문제 해결방법이 아닙니다. 준비되지 않은 법적 조치는 피해회복에 도움을 주기는 커녕 오히려 해를 끼칠 수 있습니다.
분명 전세사기 사건에 대해 정부가 엄벌의지를 천명한 것은 피해자 입장에서는 매우 바람직한 일입니다. 전세사기 사건에 대한 수사 가이드라인이 명확하게 수사기관에 전달되었기 때문입니다.
불과 몇 년전만 하더라도 전세사기 혐의로 건물주를 고소하면 담당 수사관이 무슨말인지조차 이해를 하지 못하는 경우가 허다했습니다. 그리고 "뭐 이런 걸로 고소했냐"는 식의 반응을 보일 때가 많았습니다.
그도 그럴 것이 전세사기 사건은 '전세'라는 합법적인 외향을 입고 있기 때문입니다. 대부분의 전세사기 사건은 보증금을 돌려받지 못하기는 했지만, 임대차 계약서도 있고 정상적으로 보증금을 주고받은 내역도 존재합니다.
상황이 이러하기 때문에 정부의 엄벌의지가 있기 전 수사기관은 전세사기 사건으로 임대인을 형사고소해도 일반적인 민사상 채무불이행 건으로 보고 사건에 접근했습니다. 보증금을 돌려받지 못한 건이니 형사고소가 아닌 민사소송으로 해결하라는 태도를 보였던 것이죠.
사실 이러한 수사기관의 태도는 현재 많은 '전세사기' 사건에 적용이 됩니다. 전세사기 사건은 기본적으로 임대인으로부터 돈을 돌려받지 못한 문제이기 때문에, 일차적으로는 상대방으로부터 돈을 돌려받는 민사 문제입니다.
계약만기가 되었는데 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 민사적인 문제를 넘어 "전세사기"가 성립하기 위해서는 임대인의 기망행위를 입증할 수 있는 증거가 있어야 합니다. 해당 사건은 단순한 민사상 채무불이행 사건이 아니며, 의도적인 사기 범죄라는 것을 입증할 수 있어야 형사고소가 성공할 수 있는 것입니다.
그런데 최근 문제되는 대부분의 건들에서 세입자는 이러한 증거를 가지고 있지 못한 경우가 대부분입니다. 그렇기 때문에 보증금을 돌려받지 못했다고 무작정 임대인을 형사고소 했다가 괜히 잘못이 있는 임대인에게 면죄부를 주게될 수 있는 것입니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 못한 것이 형사상 범죄를 구성하기 위해서는 최소한 요즘 문제가 되는 갭투자 깡통전세사기 사건처럼 자력이 없는 임대인이 수십채, 수백채의 주택을 보유하고 있다는 사실에 대한 증거라도 있어야 합니다.
임대인이 충분한 자력을 보유하지 못하고 있음에도 불구하고 수십채, 수백채의 주택을 보유하고 있다면 여기 세입자로부터 보증금을 받아 저 주택을 구입하고, 해당 주택의 세입자로부터 보증금을 받아 다른 주택을 또 구입하는 방식으로 갭투기를 이어나갔을 가능성이 매우 높습니다.
