안녕하세요. 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴입니다.
저희 임차인닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 보증금반환에 성공한 승소 사례를 보유하고 있습니다. 임차인닷컴은 전세사기 피해를 당하신 피해자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
오늘은 전세사기 사건에서 세입자가 경매를 진행해 셀프낙찰을 하는 경우 주의해야 할 사항에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.
전세사기 셀프경매 세입자 낙찰 주의사항
전세사기 사건의 유형은 매우 다양합니다. 경찰청에서 분류한 사기수법만 해도 7~8가지 정도가 되는데, 이 외에도 여러가지 수법이 존재합니다.
그 중 가장 흔한 것은 바로 '갭투자 깡통전세사기'인데요. 부동산 호황기 시절 무리하게 주택을 구매했던 집주인들이 경기침체시기에 돌입되자 보증금을 돌려주지 못하는 현상이 속출하고 있습니다.
갭투자 깡통전세사기 사건의 특성은 세입자가 보증금반환청구소송에서 승소한 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많다는 것입니다.
때문에 전세사기 사건에서는 소송도 중요하지만 소송 후에 채권추심/강제집행절차가 더욱 중요해졌습니다. 따라서 신속하게 승소 판결문을 확보해 채권추심/강제집행절차를 진행하는 것이 필요합니다.
승소 판결문을 확보한 세입자는 다양한 방법을 동원해 채권회수를 도모할 수 있습니다. 통장압류, 재산조회, 재산명시, 유체동산 압류 등 방법은 매우 다양한데 이 모든 방법이 다 효과적이지는 않습니다.
보증금반환청구소송에서 승소한 세입자가 진행하는 가장 일반적인 강제집행방법은 바로 임차 건물에 대한 부동산 경매입니다.
부동산 경매는 채무자의 재산을 압류한 뒤 경매절차에서 매각해 현금화하는 절차인데요. 집주인이 부동산 이외에 다른 재산을 보유하지 못한 경우가 많기 때문에 보증금 회수를 위해 부동산 경매를 진행하게 되는 것입니다.
그런데 갭투자 깡통전세사기 사건의 경우 현 매매가보다 전세가가 높아 아무도 낙찰을 받지 않으려는 현상이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 세입자 분들은 스스로 낙찰을 받는 방법을 고려하게 됩니다.
전세사기 사건에서 세입자가 셀프 낙찰을 하는 경우 전세사기 특별법 피해자 지원 신청을 받을 필요가 있습니다. 전세사기 특별법에서 지원하는 조세채권안분제도를 이용해 셀프 낙찰로 발생하는 손해를 줄여야 하는 것입니다.
전세사기 피해자가 셀프 낙찰을 하는 경우 발생하는 가장 큰 문제는 임대인이 다수의 주택을 보유하고 있어 자신보다 우선하는 국세, 지방세가 많은 경우입니다.
이 경우 괜히 셀프낙찰을 했다가 집주인이 내지 않은 국세, 지방세를 물어줘야 할 수도 있기 때문에 전세사기특별법상 조세채권안분 제도를 잘 활용할 필요가 있습니다. 조세채권안분제도를 활용하게 되면 보증금보다 우선하는 국세, 지방세를 크게 줄일 수 있습니다.
경매 절차는 복잡하고 여러가지 변수가 많습니다. 그 중 가장 중요한 것은 아무래 '권리분석'입니다. 그리고 조세채권안분제도와 같이 전세사기 피해자들을 위해 새롭게 제정된 법제도를 잘 활용하는 것이 좋습니다.
전세사기 피해자가 임차 건물을 셀프 낙찰하는 경우 보증금을 어느정도 회수하더라도 결국에는 상당한 정도의 손해를 보게 됩니다.
다세대 주택 세입자의 경우에는 최근 매매가 하락으로 인해 발생하게 된 손해를 고스란히 자신이 부담하게 됩니다. 그렇기 때문에 셀프 낙찰로 입게되는 손해를 최소한으로 줄이려는 노력이 필요합니다.
임대인에 대한 형사고소, 공인중개사에 대한 손해배상청구소송은 좋은 방법이 될 수입니다. 단, 효율적인 법적 조치는 전세사기 유형과 구체적인 상황에 따라서 다르기 때문에 손해를 줄일 수 있는 방법에 대한 많은 고민이 필요합니다.
전세사기 사건에 능통한 부동산전문변호사와의 상담이 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다. 전세사기의 유형은 다양하고 그 해결방법은 매우 복잡합니다. 다양한 구제방법이 있지만 자력이 충분하지 않은 전세사기 사건의 피해자들은 그 모든 것을 다 할 수 없는 것이 현실입니다.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 전세사기 피해를 당하신 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
전세사기 피해를 당해 어려움을 겪고 계신 분들은 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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