대항력 효력발생시기 악용한 전세사기 주의해야
하루가 다르게 오르는 전세가격으로 인하여 거주 불안을 호소하시는 분들이 굉장히 많은데요.
부동산 전세사기는 어렵게 사는 서민들의 주머니를 털어가는 범죄라는 점에서 악질적인 행위인 것이 분명합니다. 전세사기를 당한 이후에 이루 말로 할 수 없는 고통을 호소하시는 분들이 굉장히 많은데요.
최근 대항력의 효력발생시기를 악용하는 전세사기 방식이 늘어나고 있기 때문에, 전세계약을 체결하시는 분들의 각별한 주의가 필요한 상황입니다.
많은 분들이 대항력을 갖추기만 하면 전세보증금을 떼일 염려가 없다고 알고 계시는데요.
하지만 서민의 빈주머니까지 털어가는 악질적인 사기꾼들의 수법이 그렇지 만만하지 않습니다. 사기꾼들은 전세집을 구하는 서민들의 절박한 심정을 악용하는 것은 물론이고, 법의 허점 역시 적극적으로 악용하는데요.
주택임대차보호법상 "대항력"이란 임차인(세입자)가 임대인이 아닌 제3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.
예를 들어 임대차 계약 체결 중 매매나 경매로 집주인이 바뀐 경우에 대항력을 갖추고 있는 임차인은 바뀐 집주인에게 전 집주인과 체결한 임대차 계약의 유효함을 주장하며, 바뀐 집주인에게 보증금반환을 요청할 수 있습니다.
대항력을 갖추기 위해서는 (1) 전입신고, (2) 세입자의 점유(실제거주), (3) 주민등록의 존속이라는 세가지 요건을 충족해야 하는데요.
대항력은 전입신고 후 그 다음날에 발생하는데, 최근 이 대항력의 효력발생시기를 악용하는 전세사기가 늘어나고 있습니다.
사기꾼들은 세입자가 전입신고 하는 것과 같은 날에 대출을 받아 임차 건물에 근저당권을 설정하거나, 제3자에게 소유권을 이전하는 수법을 사용합니다.
전세사기의 수법이 어찌나 교묘한지, 법률을 잘 알지 못하는 대부분의 세입자들이 자신이 사기를 당했다는 사실조차 인지하지 못하는 경우가 허다합니다.
주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음날에 발생하기 때문에, 전입신고와 같은 날에 근저당권이 설정되거나 소유권이 이전되면, 대항력의 효력이 발생하지 않아 세입자는 근저당권자 혹은 새로운 소유자에게 임대차 계약 관계의 효력을 주장할 수 없게 되는 것입니다.
이러한 경우 전입신고와 확정일자를 마치고 안심을 하고 있다가는 전세보증금을 영영 받지 못하게되는 결과가 초래될 수도 있습니다.
또한 전세보증보험을 가입했다고 하더라도, 대항력을 보유하지 못하고 있다는 사실이 차후에 밝혀지면, 전세보증보험회사 보험금 지급을 거절하는 일도 빈번하게 발생합니다.
그렇기 때문에 전세사기로 인해 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황에 처하게 되었다면, 최대한 빨리 부동산 전문 변호사에게 도움을 요청하시는 것이 좋습니다.
전세사기의 경우 피해자가 여러명인 경우가 대부분입니다. 사기꾼들이 세입자의 전세보증금을 받아 다른 부동산을 구입하고, 그 부동산을 다시 세를 놓아 또다른 부동산을 구입하는 경우가 대부분입니다.
전세사기, 갭투자사기의 경우에는 사기를 당한 피해자들끼리 사기꾼들이 남긴 재산을 놓고 나눠먹기를 해야 하는 안타까운 사정이 발생하곤 합니다. 이 경우 피해자가 여러명이기 때문에, 신속한 법적 조치를 취하지 않으면 보증금을 영영 돌려받지 못하게 될 가능성이 높습니다.
부동산 전세사기의 경우 사기의 유형과 사안의 심각성을 검토한 이후 상황에 맞는 적절한 법적 대응을 신속하게 진행하셔야 합니다. 문제를 풀어가는 방식에는 형사고소, 전세보증금반환소송, 부동산 가압류, 임차권등기명령 등이 있는데, 상황에 맞는 적절한 해결책을 제공받으셔야 문제가 원만하게 해결될 수 있습니다.
이를 위해서는 전세사기에 대해 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사, 형사전문변호사의 도움이 필수라고 할 수 있습니다.
