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제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산/임대차 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험을 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
실제 거래계에서 주택임대차보호법과 관련된 법적 분쟁 중 가장 빈번하게 일어나는 것이 바로 "전세계약갱신청구권"과 관련된 법적 분쟁입니다.
민간임대주택 전세계약갱신청구권 행사 가능여부
주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권은 입법 당시부터 굉장한 논란을 불러일으켰고, 실제로 입법이 된 이후에도 무수히 많은 법적 분쟁을 발생시켰습니다.
임대인은 주택임대차보호법이 규정하고 있는 계약갱신청구권 조항이 위헌이라고 주장하면서 이에 대한 헌법소송을 제기하기도 하였는데요.
최근 헌법재판소가 주택임대차보호법이 규정하는 전세계약갱신청구권은 헌법상 타당성이 인정되어 합헌이라는 판결이 내려져 해당 논란은 일단락이 되었습니다.
하지만 그럼에도 불구하고 실제 거래계에서는 여전히 전세계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁이 끊이지 않고 있는 상황입니다.
본래 법률에 특정 조항이 새롭게 생겨나게 되면 이것이 거래계에 정착되기까지 상당한 시간이 소요됩니다. 그 기간동안은 법률 규정을 서로에게 유리하게 해석하여 무수히 많은 분쟁이 발생하게 됩니다.
전세계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁이 그렇습니다. 임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 자신에게 유리하게 관련 조항을 해석해 분쟁이 끊이지 않고 있는 것인데요.
최근에는 민간임대주택에서도 전세계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 여부가 문제가 되고 있습니다. 이는 일반적인 전세계약갱신청구권 분쟁과 또다른 양상을 보이는 경우인데요.
전세계약갱신청구권은 임차인의 일방적인 의사표시로 임대차 계약을 갱신시킬 수 있는 권리인데, 이는 '주택임대차보호법'에 따라서 인정됩니다.
그런데 민간임대주택은 '민간임대주택에 관한 특별법'이 적용이 됩니다. 민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택의 건설, 공급, 관리 및 주택임대사업자 육성에 관한 사항을 정하고 있는 법입니다.
민간임대주택은 위 법에 따라서 주택임대사업자가 주택을 건설 또는 매입하여 임대할 목적으로 민간임대주택으로 등록한 주택을 의미합니다.
민간임대주택에는 공공지원 민간임대주택, 장기일반 민간임대주택, 단기일반 민간임대주택, 5년 공공 건설 민간임대주택, 10년 공공 건설 민간임대주택 등이 있는데요.
민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 의무 임대 기간을 규정하고 있는데, 해당 의무 임대 기간이 종료된 시점에 임차인이 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지가 논란이 되고 있습니다.
한 언론 기사에 따르면 수도권은 한 민간임대 아파트에서 전세를 살던 주민 1,500명이 계약갱신청구권을 행사했지만 시행사가 이를 거절하여 이를 둘러싼 갈등이 격화되고 있다고 합니다.
시행사는 민간임대주택법에 따른 의무 임대 기간이 종료되었으니 세입자가 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사할 수 없다고 주장하며 세입자들의 계약갱신청구권 행사를 거부하였습니다.
이는 전세계약갱신청구권을 둘러싸고 발생하는 일반적인 법적 분쟁과는 조금 다른 양상으로 전개되는 유형의 분쟁입니다.
일반적인 법적 분쟁은 주택임대차보호법의 적용 여부만이 문제가 되지만, 해당 사안의 경우에는 민간임대주택법과 주택임대차보호법이 동시에 문제가 되기 때문입니다.
이에 관해서는 아직 명시적인 대법원 판례가 없어 당분간 임대인과 임차인 측은 서로에게 유리한 방식으로 주장을 펼치면서 대립관계가 계속될 것으로 보입니다.
이러한 경우 세입자 쪽에서는 두가지 방법을 선택할 수 있습니다. 하나는 임대인 측에서 걸어오는 명도소송에 방어적으로 대응하여 이를 패소시키는 방법입니다.
다른 하나는 보다 공격적으로 임대인에 대하여 '임차권 확인소송'을 제기해 법원을 통해 전세계약갱신청구권 행사로 적법하게 임차권을 보유하고 있다는 사실을 확인하는 방법입니다.
해당 분쟁의 경우 전세계약갱신청구권을 둘러싼 일반적인 분쟁보다 훨씬 더 복잡한 양상을 띄고 있기 때문에 전세계약갱신청구권과 관련된 분쟁에 정통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세계약갱신청구권과 관련된 다수의 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
민간임대주택, 전세계약갱신청구권 등 주택임대차와 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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