다세대주택 전세사기 대항력 있는 선순위 임차인 대처방법
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저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 피해를 당하신 세입자 분들을 대리해 보증금 회수에 성공한 승소 노하우를 보유하고 있습니다.
다세대주택 전세사기 대항력 있는 선순위 임차인 대처방법
오늘은 다세대주택에 입주해있는 대항력 있는 선순위 임차인이 전세사기 사건에 휘말린 경우 어떻게 대처해야 하는지를 함께 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 수법은 매우 다양합니다. 사기꾼들은 다양한 수법을 총동원해 사기를 치는데, 수법과 유형에 맞는 적절한 법적조치를 진행해야 신속하게 보증금 회수에 성공할 수 있습니다.
전세사기는 아파트에서도 많이 발생하지만, 주로 빌라에서 가장 많이 발생합니다. 아파트에 비해 빌라는 주거취약계층이 거주하고 있는 곳이기 때문에, 그 피해는 매우 큰 편입니다.
빌라라는 공동주택을 다세대주택과 다가구주택으로 분류할 수 있는데, 사실 전세사기를 당하기 전에는 대부분의 세입자들이 그 차이를 알지 못하는 경우가 많습니다.
그럴수밖에 없는 것이 보증금을 떼일 위기에 처하거나 전세사기 피해를 인지하는 것이 아니면 다세대와 다가구는 세입자에게 별다른 차이를 발생시키지 않기 때문입니다.
하지만 전세사기 사건에 있어서 세입자가 다세대주택에 거주하는지, 다가구주택에 거주하는지 여부는 매우 중요한 요소로 작용하게 됩니다.
상대적으로 다가구주택에 거주하고 있는 세입자보다 다세대주택에 거주하고 있는 세입자들의 형편이 나은 편입니다.
다세대주택에 거주하고 있는 대항력을 보유한 선순위 임차인은 스스로 권리를 포기하지 않는 이상 전세보증금 전액을 떼일 가능성은 매우 낮습니다.
다세대주택은 다가구주택과 달리 한 건물을 구성하고 있는 여러개의 호실별로 구분등기가 되어 있는 형식의 거주형태를 의미합니다.
따라서 내가 살고 있는 호실에 대해 선순위 권리를 확보한 이상 전세집에 대한 경매절차에서 원칙적으로 다른 세입자들과 순위 경쟁이 문제될 일은 발생하지 않습니다.
반면 다가구주택의 경우 여러개의 호실로 구분되어 있어도 한 건물 통째로 하나의 등기부등본이 발급되어 있기 때문에, 전세집이 경매에 넘어가면 다른 세입자들과 순위 경쟁을 해야하는 일이 발생하게 됩니다.
그렇기 때문에 다가구주택 후순위 임차인의 경우 전세사기 유형 중 가장 상황이 안좋다고 할 수 있습니다. 앞에서 배당을 다 받아가면 돌아오는 몫이 없기 때문입니다.
반면 다세대주택의 경우 대항력 있는 선순위 임차권을 보유하고 있다면 경매 절차에서 유리한 지위를 점하게 됩니다.
하지만 이도 안심할 수 없는 것이 최근에는 매매가보다 전세가가 비싼 이른바 '역전세' 현상이 기승을 부리고 있기 때문입니다.
최근 문제가 되고 있는 전세사기 사건들은 부동산 호황기에 상대적으로 높은 가격으로 체결된 경우가 대부분입니다.
이후 금리인상 등으로 빌라 가격이 폭락하였는데, 이 때문에 낙찰가보다 전세가가 높은 현상이 발생하게 됩니다.
상황이 이렇기 때문에 전세집이 경매에 넘어가도 아무도 낙찰을 받으려고 하지 않는 현상이 발생하게 됩니다. 낮은 가격으로 낙찰을 받아도 세입자의 보증금을 물어줘야 하기 때문입니다.
때문에 이러한 경우 세입자가 울며겨자먹기 식으로 전세사기를 당한 주택을 셀프로 낙찰을 하게 되는 것을 진지하게 고민하게 됩니다.
최근에 제정된 전세사기 특별법 등도 다세대주택의 선순위 임차인이 전세집을 셀프 낙찰 받아가는 방향으로 피해자들을 유도하고 있습니다.
하지만 이 경우에도 법정기일이 앞선 당해세, 국세, 체납 건보료 등 눈에 보이지 않는 선순위 권리가 있을 수 있습니다. 이는 세입자들이 셀프 낙찰을 받는데 장애물로 작용하게 됩니다.
세입자들이 셀프낙찰을 받아 문제를 해결한다고 하더라도 수천만원의 손해가 발생하게 되는데, 다세대주택 전세사기의 경우 이러한 손해를 얼마로 줄일 수 있는지가 쟁점이 됩니다.
전세사기 피해자들은 청년, 사회초년생, 주거취약계층인 경우가 대부분인데, 전세사기로 인한 손해를 얼마로 줄일 수 있는지는 매우 중요한 문제입니다.
어떻게든 되겠지라는 소극적인 대응으로는 피해만 키울 가능성이 높습니다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 시간이 길어질수록 세입자는 손해를 보게 되고, 집주인은 돈을 갚지 않아도 되는 이익을 얻기 때문입니다.
전세사기 수법은 매우 교묘합니다. 때문에 이를 해결하는데도 상당한 시간과 비용이 들어갈 수밖에 없습니다.
'전입신고, 확정일자, 전세보증보험만 있으면 전세보증금을 떼일 염려가 전혀 없다.'는 식으로 문제를 단순화해서는 문제를 해결할 수 없습니다.
'법적조치를 취해봤자 어차피 못받는다.'는 식의 비관적인 생각에 빠져 필요한 법적조치를 미루게 되면 전세사기꾼들만 좋은 일을 하게 되는 것입니다.
전세사기 피해회복은 세입자들에게 매우 중요한 문제입니다. 현실을 냉정하게 직시하고, 필요한 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해야 전세사기로 입게되는 손해를 최소화할 수 있습니다.
세입자들은 부동산 관련 법률을 잘 알지 못해 전세사기를 당하고, 관련 법률이 보장하고 있는 강력한 권리를 제대로 행사하지 못해 피해가 확산됩니다.
전세사기 사건으로 인한 피해를 최소화하고 싶다면 초기단계에서부터 전세사기 사건에 능통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
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