전세사기 경매 셀프낙찰 상계처리 인수시 주의사항
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 피해자들을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
전세사기 피해자들은 대부분 청년, 사회초년생, 주거취약계층으로 전세보증금을 돌려받지 못하면 큰 손해를 보게 됩니다.
전세사기 경매 셀프낙찰 상계처리 인수시 주의사항
전세사기로 인하여서 어느정도의 손해를 볼 수밖에 없는 경우에도 손해를 얼마로 막을 수 있는지는 매우 중요한 문제입니다.
전세사기로 인한 피해를 1천만원으로 막는 것과 5천만원으로 막는 것에는 매우 큰 차이가 있습니다.
전세사기 특별법 등 최근 정치권이 내놓은 전세사기 피해대책은 전세사기 피해자들이 볼 수 있는 손해를 최소화하는 것에 맞춰져 있습니다.
전세사기 특별법의 골자는 국가가 선순위 국세를 양보할테니 세입자들이 전세집을 셀프 낙찰을 통해 인수하라는 것입니다.
때문에 전세사기 피해를 당하신 많은 분들이 전세집을 셀프 낙찰해 문제를 해결하는 것을 고민하고 계신데요.
그런데 전세사기 피해주택을 셀프 낙찰하는 경우에도 많은 고민이 필요합니다. 경매 절차에는 언제나 변수가 매우 많기 때문입니다.
경매절차는 곳곳에 위험이 도사리고 있는 지뢰밭과 같습니다. 경매 절차에 잘못된 접근을 하게 되면 이득은 커녕 극심한 손해를 보게 됩니다.
흔히 경매절차에서 '권리분석'이 매우 중요하다고 이야기하는데요. 전세집을 셀프낙찰해 인수하는 경우에도 권리분석이 매우 중요합니다.
경매절차에서 손해를 보지 않는 것은 사실상 권리분석에 달려있습니다. 나보다 선순위 권리가 없는지를 파악하는 권리분석 절차를 진행한 후 셀프 낙찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
실제로 전세사기 사건에 휘말린 주택의 경우 임차인의 권리보다 우선하는 선순위 권리가 설정된 경우가 많습니다.
대표적인 것이 조세채권입니다. 이러한 사정을 고려해 전세사기 특별법은 조세채권안분제도라는 것을 만들어놓았습니다.
조세채권안분제도는 말 그대로 집주인이 보유한 주택이 여러채인 경우 부과되는 세금을 주택 숫자 별로 안분하는 것을 의미합니다. 해당 제도를 잘 활용하면 세입자들은 셀프 낙찰 과정에서 많은 도움을 받을 수 있습니다.
조세채권안분제도를 제대로 활용하지 않으면 셀프 낙찰 과정에서 오히려 큰 손해가 초래될 수 있습니다. 임대인이 내지 않은 막대한 세금을 내가 다 물어줘야 할 수도 있기 때문입니다.
특히나 국세, 지방세의 경우 관할 세무서가 경매절차에 관련 서류를 내기 전까지 집주인의 미납세금이 얼마인지 알 수 있는 방법은 없습니다.
급한 마음에 충분한 검토없이 1회 매각기일에서 상계신청을 하시는 분들이 있는데, 이렇게 되면 수천만원의 입찰보증금을 날리게 될 수 있습니다.
입찰을 할 때 매각예정대금의 10%를 입찰 보증금으로 지급하는데, 잘못 입찰을 하면 해당 금액을 날려버리게 될 수 있는 것입니다.
부동산 경기 침체로 매매가가 떨어진 상황에서 셀프 낙찰을 선택하게 되면 수천만원의 손해는 일단 예정된 것입니다.
셀프 낙찰은 최후수단이라고 할 수 있는데, 그 전에 보증금을 회수할 수 있는 다양한 법적 절차를 먼저 진행하시는 것이 좋습니다.
전세사기 수법은 매우 다양하고, 세입자가 처한 상황은 모두가 다릅니다. 인터넷에 떠도는 정확하지 않은 정보는 피해자들의 불안감만 가중시키는 경향이 있습니다.
전세보증금은 보통 수천만원, 수억원에 이르기 때문에 전세사기 피해는 세입자들에게 극심한 정신적, 금전적 손해를 유발시킵니다.
초기 단계에서 어떻게 대응하는지에 따라 전세보증금 회수 가능성이 크게 달라지는 만큼 문제를 인지하는 즉시 전세사기전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 세입자들을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
전세집 셀프 낙찰 등 전세사기와 관련된 복잡하고 골치아픈 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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