안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 피해자들을 대리해 보증금 회수에 성공한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
오늘은 전세사기 사건에 넘어간 전세집에 대한 강제경매절차를 진행해 전세보증금을 회수하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 전세집 강제경매 보증금회수
전세사기 사건을 해결하는 것은 매우 어렵고 복잡합니다. 전세사기 사건을 해결하기 위해서는 복잡하고 어려운 법적 절차를 알아야 하기 때문입니다.
사실 전세사기 피해에 휘말린 세입자 분들은 '임의경매와 강제경매의 차이'가 무엇인지 잘 알지 못하실 것입니다.
임의경매는 근저당권 등 담보권을 실행해 진행하는 경매절차이고, 강제경매는 판결문을 통해 진행하는 경매절차입니다.
만약 전세보증금을 돌려받지 못한 전세사기 피해자가 임대인을 상대로 판결문을 받아 경매를 진행한다면 해당 절차는 강제경매절차가 됩니다.
전세계약은 집주인 소유 주택을 빌리는 대가로 보증금을 집주인에게 주고 전세집을 담보로 잡는 구조의 형태로 계약이 이루어집니다.
전세계약을 체결하고 전세집에 전입신고와 확정일자를 꼭 받으라고 하는 이유는 전세집에 대한 선순위 권리를 확보하기 위함입니다.
전세집에 근저당권 등 다른 선순위 권리가 설정되지 않은 상태에서 전입신고와 확정일자를 완료하면 세입자는 해당 전세집에 대하여 선순위 권리를 보유하게 되는데요.
이 경우 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 승소 판결문을 받아 전세집에 대하여 강제경매절차를 진행하는 방법을 적극 고려해볼 수 있습니다.
강제경매절차는 권리분석이 매우 중요합니다. 권리분석은 말 그대로 경매절차가 진행되는 부동산에 대한 선순위, 후순위 권리를 분석하는 것입니다.
내가 후순위 권리자임에도 불구하고 전세집을 강제경매절차에 넘기면 결국 선순위 권리자 좋은 일만 하는 것입니다. 이 경우 배당절차에서 선순위 권리자만 배당을 받고 후순위 권리자는 배당을 받지 못하게 될 수 있습니다.
이른바 갭(매매가와 전세가의 차이)이 충분히 확보되어 있는 아파트의 경우 선순위 임차인이라면 강제경매절차를 통해 전세보증금을 충분히 확보할 수 있습니다.
하지만 전세사기가 자주 발생하는 빌라나 오피스텔의 경우에는 심각한 문제가 있습니다. 이른바 갭이 충분히 확보되어 있지 않기 때문입니다.
전세사기 주택의 경우 매매가와 전세가가 비슷하거나 전세가가 매매가를 초과하는 이른바 역전세 현상이 발생하고 있어 이것이 강제경매절차를 진행하는데 큰 어려움으로 작용합니다.
부동산 가격 하락으로 역전세 현상이 심화되고 있는데, 전세사기 주택의 경우 전세집에 대한 강제경매절차를 진행한다고 하더라도 매매가 하락으로 전세보증금을 전액 회수하지 못하게 될 가능성이 높습니다.
예컨대 전세가가 2억 5천만원인 집에 대한 강제경매절차를 진행해 2억원에 낙찰이 된다면 세입자는 5천만원의 손해를 보게 됩니다. 만약 해당 금액을 회수하지 못한다면 이는 결국 세입자의 손해로 귀속이 됩니다.
따라서 전세사기 피해자들은 전세집에 대한 강제경매절차를 진행한다고 하더라도 차액을 회수할 수 있는 방법을 강구해야 합니다. 임대인에 대한 형사고소, 경매 이외에 다른 강제집행절차 등을 생각해볼 수 있습니다.
이와 같이 전세사기 사건의 해결은 매우 어렵고 복잡합니다. 피해를 최소화하고 손해를 회복하기 위해서는 초기단계에서부터 많은 고민이 필요합니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 피해자 분들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
전세집 강제경매 등 전세사기 사건에 휘말려 피해를 회복하는 방법을 고민하고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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