안녕하세요. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 임대차와 관련한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 주택임대차와 관련해 자주 문제가 되고 있는 전세계약갱신청구권의 행사방법과 내용증명 발송이 필요한 경우에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다.
전세계약갱신청구권 내용증명 발송 필요한 경우
최근 주택임대차보호법에 '전세계약갱신청구권'이라는 제도가 새롭게 만들어졌는데요. 입법 당시부터 많은 논란이 있었습니다.
주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권은 임대인(건물주)의 의사와 상관없이 임차인(세입자)이 계약을 갱신하겠다는 의사만 표시하면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 권리입니다.
이는 당사자 쌍방 간의 합의를 전제로 하는 계약법의 원칙에 대해 예외를 규정한 것인데요. 세입자의 주거권을 보호하기 위해 만들어진 법이기 때문에 그렇습니다.
전세계약갱신청구권 제도가 말이 많았던 이유는 임대인의 재산권을 지나치게 침해한다는 이유에서였습니다.
앞서 살펴보았듯이 전세계약갱신청구권은 계약 조건의 변경에 있어서 임대인의 의사를 배제하고 임차인의 의사만으로 계약이 갱신될 수 있도록 하고 있습니다.
이에 임대인 측의 입장을 반영하여, 임대인이나 그 가족이 주택에 '실거주'하는 경우 적법하게 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정해놓았습니다.
이 때문에 무수히 많은 법적 분쟁이 발생하였는데요. 임대인의 '실거주'는 계약갱신 거절 당시에는 임대인의 내심의 의사에 속한 것이어서 확인이 불가능하기 때문입니다.
현재에도 전세계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁은 무수히 많이 발생하고 있는 상황입니다. 전세계약갱신청구권은 집주인과 세입자 모두에게 매우 중요한 내용을 담고 있기 때문에 기본적인 내용을 알아두시는 것이 좋습니다.
먼저 전세계약갱신청구권과 관련된 주택임대차보호법의 조항은 다음과 같습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
세입자가 전세계약갱신청구권을 행사해 거주를 이어가고 싶다면 주택임대차보호법이 규정하고 있는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.
첫째, 주택임대차보호법이 정하고 있는 기간(임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전)까지 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 표시해야 합니다.
우리 민법은 의사표시의 효력에 있어 '도달주의'의 원칙을 취하고 있기 때문에 계약갱신의 의사표시가 위 기간에 도달해야 합니다.
계약갱신 의사표시의 형식은 무방합니다. 문자, 카카오톡, 내용증명, 전화통화 등 어떤 형식이던지 의사표시가 임대인에게 도달되었다는 입증만 있으면 됩니다.
둘째, 계약갱신청구권의 원인이 되는 임대차 계약기간 동안 갱신 거절 사유의 원인이 되는 채무불이행 사유가 임차인 측에 존재하지 않아야 됩니다.
2기분 이상의 월세를 연체하였거나 무단전대를 한 경우에 임대인은 적법하게 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
전세계약갱신청구권을 행사해 거주를 이어가고 싶다면 주택임대차보호법이 갱신거절 사유로 규정하는 채무불이행을 하지 않도록 주의해야 합니다.
마지막으로, 위에서 살펴본 바와 같이 임대인 혹은 임대인의 가족이 실거주로 갱신거절을 할 경우 계약갱신을 적법하게 거절할 수 있습니다.
이와 관련된 분쟁이 거래계에서 자주 일어나는 편인데요. 위에서 살펴본 것처럼 다른 갱신거절 사유와 달리 '실거주'는 확인이 어려운 부분이 있기 때문입니다.
실제로 이러한 점을 이용해 허위 실거주로 임차인의 갱신요구권을 무력화시킨 뒤 임대수익을 위해 상승된 가격으로 다른 임차인을 들이는 경우가 꽤 있습니다.
집주인의 실거주 사유가 의심스럽거나, 조금 더 공식적인 느낌을 주고 싶은 경우 전세계약갱신요구 의사표시를 내용증명을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
만약 집주인의 실거주가 허위라는 것이 추후 밝혀지면, 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있기 때문입니다.
전세계약갱신청구권과 관련한 법적 분쟁이 발생한 경우 관련 분야의 소송을 수행해 승소 경험을 보유하고 있는 변호사 사무실에 사건을 의뢰하시는 것이 바람직합니다.
주택임대차보호법상 전세계약갱신청구권에 관한 조항은 매우 미묘한 부분이 있고, 임대인과 임차인 사이에 심리전이 이어지기 때문에 임대차법전문변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.
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