재건축 매도청구권 행사 매매대금 증액 가능할까?
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 분쟁 중 가장 빈번하게 발생하는 것이 바로 재건축, 재개발을 둘러싼 법적 분쟁입니다.
재건축 매도청구권 행사 매매대금 증액 가능할까?
재건축, 재개발과 관련된 법적 분쟁은 매우 복잡한 양상으로 진행되는 법적 분쟁이기도 한데요. 초기 단계에서부터 제대로 된 대응을 하지 못하면 큰 손해를 볼 수 있습니다.
재건축과 재개발은 적용되는 법률과 사업진행 과정에 다소간 차이가 있는데, 전체적인 틀에서 보면 분쟁의 양상이 비슷하게 진행되는 편입니다.
'헌 집 줄게 새집다오'라는 말은 재건축, 재개발 사업을 설명할 때 드는 예입니다. 재건축과 재개발 모두 기존 주거단지를 철거하고 새로운 주거단지를 세우는 것을 목적으로 합니다.
오늘은 재건축 사업에서 매도청구권과 관련된 법적 분쟁이 발생한 경우 어떻게 해결을 해야하는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
도시정비법 제 64조는 아래와 같이 재건축사업의 매도청구권에 관한 내용을 규정하고 있습니다.
제64조(재건축사업에서의 매도청구)
① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자
2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자
② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.
매도청구권은 재개발 사업이 아닌 재건축 사업에서 재건축 조합이 현금청산자 등에게 행사하는 권리입니다. 재건축 사업의 경우 매도청구와 관련된 법적 분쟁이 상당히 많은 편입니다.
매도청구권은 현금청산자 등 재건축 사업 진행에 참여하지 않기로 한 소유자에게 재건축 사업 진행을 위해서 시가에 따라 부동산을 매도하도록 강제하는 권리입니다.
재건축사업은 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 사업인데, 이 과정에서 재건축 사업 진행을 원하지 않는 사람들과 필연적으로 충돌이 일어나게 됩니다.
재건축사업을 원활하게 진행하기 위해서는 일단 재건축 조합을 구성한 이후에 사업시행인가, 관리처분계획인가 등을 받아 재건축사업 진행에 동의하지 않는 사람들을 내보내는 작업을 진행하게 됩니다.
재건축 조합이 매도청구권을 행사하게 되면 매도청구소송이 진행되는데요. 매도청구소송의 대상이 되는 사람들은 다음과 같습니다.
(1) 조합 설립에 동의하지 않은 소유자
(2) 분양 신청을 하지 않은 자
(3) 관리처분계획에 의해 분양 대상에서 제외된 자
도시정비법 제64조는 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 이내에 동의 여부를 서면으로 촉구하고, 촉구수령일로부터 2개월의 회답 기간을 부여한 후 해당 기간이 만료된 날로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다고 규정하고 있습니다.
재건축조합이 매도청구권을 행사하게 되면 재건축 사업 구역 내에 부동산을 보유한 소유자는 자신의 재산을 강제로 빼앗길 위험에 처하게 됩니다.
이 때문에 매도청구권과 관련된 법적 분쟁은 매우 복잡한 양상으로 진행됩니다. 재건축 매도청구소송에서 쟁점이 되는 몇가지 사안은 다음과 같은 것들이 있는데요.
첫째는 도시정비법 등에서 규정하고 있는 매도청구권 행사의 요건을 재건축 조합이 충족하였는지 여부에 관한 것입니다.
재건축 조합이 도시정비법에 규정된 내용을 제대로 준수하지 않은채 무리하게 사업진행을 하는 경우가 있어 매도청구소송의 피고라면 이 부분에 대한 세밀한 법률 검토가 필요합니다.
둘재는 매도청구금액에 관한 분쟁입니다. 매도청구권은 말 그대로 재건축 사업 진행을 위해 매매를 강제하는 것입니다.
그렇기 때문에 재건축 사업 진행에 동의하지 않은 현금청산자 등의 입장에서는 얼마를 보상받을 수 있는지가 최대의 관심사가 될 수밖에 없습니다.
때때로 재건축 조합 측이 수익성을 강화하기 위하여 무리한 가격에 협상을 진행하려고 하는데, 조합이 제시하는 금액과 감정평가를 통해 산출된 금액이 꽤나 차이가 나는 경우가 많습니다.
재건축 매도청구소송의 경우 법리적인 차원의 공방뿐만 아니라 재건축 조합과 현금청산자 간에 심리전이 이어지는 경우가 많습니다. 재건축 매도청구소송의 피고라면 사안에 대한 복합적인 검토가 선행되어야 좋은 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
재건축 사업은 사업을 진행하는 자들에게는 큰 수익을 안겨주곤 하지만, 매도청구권의 대상이 되는 현금청산자 등에게는 생활의 터전이 사라지는 가슴아픈 결과를 안겨주기도 합니다.
최근 원자재 가격 상승 등으로 재건축 사업의 수익성이 악화되어 매도청구소송이 많이 진행되는 편인데, 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 조력을 받아 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
재건축 매도청구권 등 부동산과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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