매도인 하자담보책임 성립요건과 법적 조치 진행방법
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저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 거래 중 가장 많은 비율을 차지하는 것이 매매와 임대차인데요. 매매와 임대차는 목적물에 관한 권리를 상대방에게 이전하는 내용을 담고 있습니다.
매도인 하자담보책임 성립요건과 법적 조치 진행방법
매매의 경우 매도인은 매수인으로부터 매매대금을 지급받고, 부동산에 관한 권리 일체를 매수인에게 넘겨줍니다.
임대차의 경우 임대인은 임차인으로부터 보증금, 월세를 지급받는 조건으로 건물에 관한 점유권을 임차인에게 넘겨주게 됩니다.
그런데 잔금지급까지 완료되어 건물에 관한 권리가 매수인에게 이전된 이후에 매매 목적물에서 하자가 발견되는 경우가 종종 발생합니다.
이러한 경우 민법은 '매도인의 하자담보책임'이라는 규정을 두어 해결하도록 하고 있습니다. 매도인의 하자담보책임에 관한 문제는 거래계에서 자주 발생하는 분쟁입니다.
매도인의 하자담보책임이란 말 그대로 매매 목적물에 하자가 발견된 경우 매도인이 이에 대해 책임을 부담하도록 하는 제도입니다.
매도인의 하자담보책임은 '무과실 책임'입니다. 무과실 책임은 하자가 존재하기만 하면 과실 유뮤를 따지지 않고 매도인이 책임을 부담하게 된다는 의미입니다.
매도인의 하자담보책임에 관한 민법조항은 다음과 같습니다.
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
제580조(매도인의 하자담보책임)
①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
매매 목적물에 '하자'가 있다는 것은 매매 목적물이 사회 통념상 일반적인 기준에 미치지 못하는 결함이 있다는 사실을 의미합니다.
대법원 판례는 매도인의 하자담보책임에서 '하자'의 의미가 '매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 갖추지 못하는 경우'를 의미한다고 판시한 바가 있습니다.
매도인의 하자담보책임에 관한 소송이 벌어지게 되면 '하자가 실제로 존재하는지' 여부가 소송의 핵심 쟁점으로 떠오르게 됩니다.
매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 매매 목적물 상의 '하자'에는 두 가지 종류가 있는데. '물건 상의 하자'와 '권리 상의 하자'가 바로 그것입니다.
'물건상의 하자'는 말 그대로 사회통념상 일반적으로 해당 물건이 갖추어야 할 성질 등을 갖추지 못한 경우를 의미합니다.
수량을 지정한 매매라면 수량이 부족한 것도 물건상의 하자로 간주됩니다. 매수인이 해당 물건을 사용함에 있어서 정상적인 사용이 불가능하다면 물건상의 하자가 있는 것입니다.
물건상의 하자에 대표적인 예로 '누수'가 있습니다. 실제로 누수와 관련해서 매도인의 하자담보책임을 묻는 소송이 많이 진행되는 편입니다.
'권리상의 하자'는 부동산에 관한 권리를 행사함에 있어서 소유자에게 장애를 초래하는 권리가 설정되어 있는 경우를 의미합니다.
대표적인 경우로 매매 목적물의 부동산등기부등본에 근저당권 등 담보물권이 설정되어있는 경우를 예로 들 수 있습니다.
권리상의 하자 역시 물건상의 하자 못지 않게 새로운 소유자에게 큰 지장을 초래하기 때문에, 이로 인한 문제가 발생했다면 매도인의 하자담보책임으로 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
기억해야 하는 점은 매도인의 하자담보책임은 행사할 수 있는 기간이 정해져 있다는 것입니다. 민법은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 하자담보책임을 청구해야 한다고 규정하고 있습니다.
또한 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 청구하기 위해서는 하자의 존재를 매매계약체결 당시 알지 못했어야 합니다.
매도인의 하자담보책임이 성립하면 발생한 하자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있고, 계약 목적의 달성이 불가능하면 계약을 해제할 수 있습니다.
그런데 매수인이 하자를 발견하고 매도인에게 하자담보책임의 이행을 청구하면, 그 책임을 부정하거나 회피하는 경우가 많습니다.
이로인해 불가피하게 소송절차로 진행되는 경우가 많은데, 6개월이라는 기간을 정해놓고 있는만큼 문제가 발생하였을 경우 신속하게 소송절차를 진행하는 것이 바람직합니다.
매매 부동산에서 심각한 하자가 발견되면 소유권을 이전받은 매수인은 큰 스트레스를 받을 수밖에 없습니다. 적지 않은 가격을 지불하고 부동산을 구입했기 때문입니다.
하자담보책임은 일정한 요건이 충족되면 당연히 행사할 수 있는 매수인의 권리입니다. 하자담보책임과 관련된 문제는 여러가지 고려해야할 사항이 많은만큼 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
매도인의 하자담보책임 등 부동산과 관련된 문제로 어려움에 처하신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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