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저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 문제는 분쟁의 양상이 기본적으로 매우 복잡하고, 문제가 되는 금액도 크기 때문에 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
관습법상 법정지상권의 성립요건과 문제해결방법
오늘은 경매 등에서 자주 문제가 되는 관습법상 법정지상권의 성립요건과 관련 법적 문제가 발생하였을 때 해결하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
우리 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 간주합니다. 그런데 건물은 하늘에 떠 있을 수 없고, 토지 위에 서 있을 수밖에 없습니다.
따라서 일반적인 거래에서는 토지와 건물을 함께 사고 파는 것이 보통입니다. 그런데 간혹 경매 등으로 인해서 토지와 건물의 소유자가 달라지는 상황이 발생하게 됩니다.
토지와 건물의 소유자가 다르게 되면 심각한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다. 대표적인 것이 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물철거소송을 제기하는 것입니다.
만약 건물 소유자에게 '토지를 사용, 수익할 수 있는 권리'가 없으면, 토지 소유자의 건물철거청구를 법적으로 거부할 방법은 존재하지 않습니다.
그런데 멀쩡한 건물을 부수는 것은 심각한 사회적, 경제적 낭비가 초래됩니다. 이 때문에 우리 민법은 '관습법상 법정지상권'이라는 것을 인정하고 있습니다.
관습법상 법정지상권이라는 것은 법이 아닌 관습을 통해서 인정되는 독특한 권리인데요. 우리나라는 성문법 국가 임에도, 판례는 특이하게 관습법상 법정지상권을 인정하고 있습니다.
관습법상 법정지상권을 보유하게 되면 건물 소유자는 토지를 사용할 수 있는 권리를 보유하게 되기 때문에, 토지 소유자의 건물철거청구를 방어할 수 있습니다.
관습법상 법정지상권의 성립 여부는 특히나 경매 절차에서 문제가 되는 경우가 많습니다. 경매 공부를 하다보면 법정지상권을 주의하라는 말을 많이 듣게 됩니다.
경매 절차에서 관습법상 법정지상권이 성립되었는지 여부를 잘 따져보는 것이 중요한 이유는 관습법상 법정지상권이 성립된 토지를 낙찰받았다가 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다.
위에서 말씀드린 것처럼 관습법상 법정지상권은 토지 소유자의 건물철거청구를 무력화시킬 수 있는 힘을 보유하고 있습니다.
따라서 싼 값에 토지를 낙찰 받았다고 하더라도 추후 지상에 있는 건물에 관습법상 법정지상권이 인정되면 오히려 더 큰 손해를 보게 될 수 있습니다.
때문에 토지에 대한 경매절차를 진행하는 경우 관습법상 법정지상권이 성립하는지를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있습니다. 특히나 미등기 무허가 건물이 축조되어 있는 토지의 경우 토지만 경매에 나오는 경우가 많습니다.
관습법상 법정지상권은 토지 소유자에게 불측의 손해를 입힐 우려가 있기 때문에, 법원도 그 성립요건을 따질 때 엄격한 기준을 요구하는 편입니다.
관습법상 법정지상권과 관련된 대법원 판례는 무수히 많은 편인데, 판례를 통해서 인정되고 있는 관습법상 법정지상권의 성립요건은 다음과 같습니다.
(1) 토지와 건물이 본래 동일인의 소유였을 것
(2) 건물 또는 토지의 소유권이 매매 등의 원인으로 달라졌을 것
(3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 내용의 특약이 존재하지 않을 것
위 세가지 요건을 모두 충족하면 되고, 관습법상 법정지상권이 성립하기 위해 별도로 등기가 되어있을 필요는 없습니다.
관습법상 법정지상권은 위에서 말씀드린 바와 같이 멀쩡한 건물이 철거됨으로써 발생하는 사회적, 경제적 낭비를 방지하고, 건물 소유자를 보호하기 위해서는 인정되는 권리입니다.
하지만 매우 엄격한 요건을 요구하고 있다는 사실을 기억해야 합니다. 건물철거소송을 당하면 일단 피고는 관습법상 법정지상권의 성립을 주장하는 경향이 있는데, 법원으로부터 관습법상 법정지상권을 인정받는 판결을 이끌어내는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
일단 관습법상 법정지상권이 성립되면 일반적인 지상권과 동일하게 취급이 됩니다. 관습법상 법정지상권의 성립이 인정되면 민법에 따라 15~30년간 토지를 사용, 수익할 수 있게 됩니다.
관습법상 법정지상권이 성립하는 경우 토지 사용료(지료)의 지급여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 지료는 당사자의 협의에 따라 정해지지만, 협의가 되지 않는 경우 법원의 판결을 통해 금액을 확정할 수밖에 없습니다.
관습법상 법정지상권의 성립여부에 관한 문제가 소송에서 쟁점이 되었다면 이는 원고와 피고 모두에게 절박한 문제가 될 수밖에 없습니다.
관습법상 법정지상권이 성립되는지 여부에 따라 경매로 낙찰받은 토지를 사용할 수 있는지, 건물철거소송에서 이길 수 있는지가 결정되기 때문입니다.
관습법상 법정지상권은 관련 판례가 무수히 많이 축적되어 있고, 판례 법리도 복잡한 편이기 때문에 관련한 법적 분쟁이 발생하였을 경우 초기 단계에서부터 부동산전문변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
관습법상 법정지상권 등 부동산과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들이 있다면 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다.
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