권리금 회수방해 손해배상, 상가 세입자 권리 수호
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May 17. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상가임대차와 관련한 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 자주 문제가 되는 편인데요. 워낙 일상 생활과 밀접한 관련이 있는 법률이다보니 때로는 사회적으로 큰 논쟁거리가 되기도 합니다.
권리금 회수방해 손해배상, 상가 세입자 권리 수호상가임대차보호법은 상가임대차 계약에 관하여 임대인과 임차인 사이에 발생하는 이해관계의 충돌을 조정하는 법입니다.
상가임대차보호법은 형평의 원칙에 따라 상대적으로 불리한 '을'의 지위에 있는 상가 세입자의 권리를 보장해주는 규정을 많이 두고 있습니다.
그 중 하나가 권리금 회수 기회 보장에 관한 규정인데요. 상가임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하였을 때 손해배상책임을 부담하는 것으로 정하고 있습니다.
권리금 회수 방해 금지와 관련된 상가임대차보호법의 조항은 매우 중요한 내용을 담고 있기 때문에, 상가 세입자 분들은 이에 대해 잘 알아두실 필요가 있습니다.
권리금 회수 기회 방해 금지에 관련된 상가임대차보호법의 구체적인 내용은 아래와 같습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
상가 세입자가 반드시 기억해야 하는 것은 원칙적으로 권리금은 임대인에게 청구하는 것이 아니라는 점입니다.
권리금은 영업 양도의 대가로 신규 임차인으로부터 지급받는 금액입니다. 그렇기 때문에 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상책임을 청구하기 위해서는 원칙적으로 신규임차인을 주선하는 행위가 있어야 합니다.
위 규정에서 보신바와 같이 상가임대차보호법은 계약종료 6개월 전에서 계약 종료시점까지 주선행위를 해야 하는 것으로 규정하고 있습니다.
기존 임차인이 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 법이 금지하는 사유를 들어 이를 거절해 권리금 회수 기회가 좌절되면 손해배상책임을 청구할 수 있는 것으로 정하고 있습니다.
다만 대법원 판례는 임대인이 신규 임차인을 받지 않겠다는 의사를 명시적으로 표시한 경우에도 신규 임차인을 주선하도록 하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이라고 하여, 이러한 경우에는 주선행위가 필요하지 않다고 판시한 적이 있습니다.
상가임대차보호법에 권리금 회수 기회 보장에 관한 내용이 명문으로 규정된 것은 세입자 입장에서 매우 다행스러운 일입니다.
하지만 그럼에도 불구하고 이유 없이 권리금 회수를 방해하는 임대인을 상대하는 것은 여전히 임차인에게 매우 어려운 일입니다.
성공적으로 권리금을 회수하기 위해서 임차인은 많은 장애물과 어려움을 극복해야 합니다. 관련 법률과 판례의 내용을 정확하게 이해하고 대응책을 세우셔야 성공적인 결과를 얻어낼 수 있습니다.
상가 권리금은 상가 세입자의 중요한 자산입니다. 보통 수천만원, 수억원을 들여 권리금을 지급하고 영업을 시작하는 경우가 많은데, 그 금액의 규모상 반드시 회수되어야 하는 절박한 사정이 있습니다.
상가임대차보호법에 있는 권리금에 관한 규정은 실제 사건을 경험해보지 않으면 알 수 없는 매우 미묘한 부분이 있습니다. 실제 분쟁에서 발생하는 작은 차이를 잡아낼 수 있느냐 그렇지 않느냐 하는 것이 때로는 문제를 해결하는데 결정적인 영향을 미치는 경우가 많습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 관련 사건을 많이 경험해본 임대차법 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 관련 사건을 실제로 수행해 승소 경험을 보유한 변호사와 그렇지 않은 변호사는 많은 차이가 있습니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상가 임대차 분쟁과 관련된 복잡한 법적 문제에 휘말려 어려움을 겪고 계신 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들이 있다면 저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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