알아두면 유용한 상가임대차보호법 계약갱신청구권
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상가임대차와 관련된 복잡한 분쟁에 휘말린 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
상가임대차보호법은 임대인과 임차인에게 매우 중요한 내용을 담고 있습니다. 상가임대차보호법의 내용을 잘 알지 못해 낭패를 당하게 되는 경우가 많은데요.
알아두면 유용한 상가임대차보호법 계약갱신청구권
상가임대차보호법은 임대인과 임차인의 이해관계를 조정하면서도, '을'의 지위에 있는 임차인의 사정을 고려해 임차인의 권리를 보호해주는 내용을 많이 두고 있습니다.
따라서 이와 관련된 내용을 잘 이해하지 못하면 임대인과 임차인 모두 큰 손해를 보게 될 수 있습니다.
상가임대차보호법은 미묘한 부분이 많은 법률이기 때문에 관련 분쟁이 발생했을 때 효율적으로 해결하기 위해서는 법률의 내용과 판례에 대한 정확한 이해가 필수입니다.
오늘은 상가임대차보호법이 규정하고 있는 사항 중 임대인과 임차인 모두에게 매우 중요한 내용을 담고 있는 계약갱신청구권에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다.
상가임대차보호법이 규정하고 있는 계약갱신청구권에 관한 구체적인 내용은 아래와 같습니다.
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
먼저 계약갱신청구권이 무엇인지에 대해 정확하게 이해할 필요가 있습니다. 상가임대차보호법상 계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시로 계약을 갱신할 수 있는 권리를 의미합니다.
본래 계약조건은 임대인과 임차인의 쌍방합의로만 변경할 수 있는 것이 원칙인데, 상가임대차보호법은 '을'의 지위에 있는 임차인의 사정을 고려해 계약갱신청구권이라는 제도를 두게 되었습니다.
최근 주택임대차보호법에도 계약갱신청구권 제도가 도입되어 사회적으로 큰 논란을 불러일으켰는데, 본래 계약갱신청구권은 상가임대차보호법에만 있던 개념이었습니다.
상가임대차보호법 상 계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 임차인은 임대차 계약 종료 6개월에서 1개월 전까지 해당 의사표시를 임대인에게 도달시켜야 합니다.
문자 메시지, 카카오톡, 내용증명, 전화통화 등 그 형식은 상관이 없는데, 추후 법적 분쟁이 벌어질 것을 대비해 의사표시가 임대인에게 도달되었다는 증거는 꼭 남겨두셔야 합니다.
상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 '10년'으로 제한해두고 있습니다. 때문에 이를 잘 활용하면 상가 세입자는 안정적으로 10년간 영업을 계속할 수 있습니다.
상가임대차보호법 상 계약갱신청구권 행사기간이 5년에서 10년으로 변경된 것이 2018. 10. 16.인데, 그 이전에 체결된 임대차 계약도 개정된 법이 적용되는 것인지에 관한 논란이 있습니다.
이에 대한 답을 얻기 위해서는 관련 법조문과 판례의 태도를 정확하게 이해해야 하는데, 2018. 10. 16. 이전에 체결된 상가 임대차 계약도 2018. 10. 16. 이후에 갱신된 사실이 있을 경우 개정된 법이 적용이 됩니다.
2018. 10. 16. 이전에 체결된 상가임대차 계약이 개정된 법률의 적용을 받는지는 구체적인 계약 조건과 처한 상황에 따라 다르므로, 정확한 답을 알고 싶으시면 임대차법전문변호사에게 문의를 해보시는 것이 좋습니다.
살펴본 바와 같이 상가임대차보호법 상 계약갱신청구권은 매우 강력한 권리입니다. 계약갱신청구권을 행사한 상가 임대차 계약의 임대료 상승률은 5%로 제한이 됩니다.
다만, 이를 행사하기 위해서는 3기분 이상의 월세 미납 등의 채무불이행 사유가 없어야 합니다. 세를 놓는 임대인의 사정도 고려해서 임차인이 계약위반을 한 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 것으로 규정해 놓았습니다.
임대차 계약 기간이 언제까지인지는 임대인과 임차인에게 모두 중요한 문제입니다. 실제로 이와 관련된 법적 분쟁이 무수히 많이 벌어지는 편입니다.
상가임대차보호법이 실제 계약관계에 적용이 될 때는 매우 미묘한 상황이 발생합니다. 이러한 부분을 정확하게 캐치해야 소송과 협상에서 유리한 고지를 점해 분쟁을 유효적절하게 해결할 수 있습니다.
계약갱신청구권 등 상가임대차보호법과 관련된 법적 문제가 발생하였을 경우에는 관련 사건을 많이 경험해본 임대차법전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상가임대차보호법과 관련된 다수의 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
계약갱신청구권 등 상가임대차와 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들이 있으시다면 저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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