상가 권리금 성공적인 회수방법
비교적 최근에 상가임대차보호법이 개정되어 상가 권리금에 대한 조항이 신설되었습니다. 상가 권리금은 명문으로 인정되지 않던 개념이었고, 판례를 통해서만 인정되던 개념이었는데, 상가임대차보호법 개정으로 보다 두터운 법적보호를 받게 되었습니다.
상가 권리금은 자영업자 분들에게 굉장히 중요한 영업자산입니다. 처음에 장사를 시작할 때 맨 땅에 헤딩하듯이 장사를 시작할 수 없기 때문에, 거액의 권리금을 주고 영업을 시작합니다. 장사가 잘 되는 곳의 권리금은 수억원 상당에 이르기도 합니다.
상가임대차보호법에 권리금에 관한 내용이 신설되었다고 해서 세입자가 권리금을 자동적으로 보장받는 것은 아닙니다. 이 부분에 대해서 오해를 하고 계시는 분들이 굉장히 많은데요.
세입자가 상가 권리금을 회수하기 위해서는 상가임대차보호법이 정하는 요건에 맞춰 철저한 준비를 해야만 합니다. 이를 위해서는 상가 권리금과 관련된 상가임대차보호법의 내용을 충분히 알아두는 것이 좋습니다.
상가 권리금을 회수하지 못했을 경우 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기하게 됩니다. 이 소송에서 원고는 세입자, 피고는 건물주입니다. 손해배상청구소송이 된 세입자는 증거를 제시해, 임대인이 권리금 상당의 손해배상액을 배상해야 하는 이유를 입증해야 합니다.
이는 생각보다 쉬운 절차가 아닙니다. 원칙적으로 임대인은 임차인에게 권리금을 지급해야 할 책임이 없습니다. 권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 지급받는 것입니다. 임대인은 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아야 할 의무를 부담할 뿐입니다.
기존 임차인이 신규 임차인과 권리양도양수 계약을 체결해 권리금을 회수하려고 했는데, 건물주가 정당한 사유 없이 이를 방해할 경우에 손해배상책임을 부담하게 되는 것입니다. 건물주가 기존 월세보다 터무니 없는 액수를 새로운 세입자에게 요구한 경우가 대표적인 예입니다.
기존 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하기 위해서는 임대차 계약이 종료될 때 쯤에 신규 임차인을 임대인에게 주선했는데, 임대인이 정당하지 않은 사유로 신규 임차인과 계약 체결을 거절하였다는 사실을 입증해야 합니다.
권리금을 주고 사업을 시작했다고 해서 권리금이 자동적으로 보장되는 것은 아닙니다. 위에서 말씀드린 사실을 입증해야만 상가 권리금 소송에서 승소해 권릭므을 회수할 수 있습니다. 상가임대차보호법에 따르면 기존 임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 주선해 임대인에게 소개시켜줘야 하고, 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절해 권리금 회수 기회를 방해했어야 합니다.
세입자 측에서 전적인 입증책임을 부담하는 소송이고, 소송 진행 단계에서 감정평가를 진행해야 하는 등 여러 까다로운 부분이 많기 때문에, 소송 전 주선행위 단계에서 권리금을 회수하는 쪽으로 절차를 진행하시는 것이 가장 바람직합니다.
소송 전 권리금 주선행위 단계에서 임대인을 잘 설득하고, 적절하게 압박을 가한다면 소송을 제기하지 않고도 권리금 회수가 가능해집니다. 소송에 투입되는 비용과 시간이 상당하다는 점을 고려해보았을 때, 소송 전 주선행위 단계에 집중해 이 단계에서 권리금을 회수하는 것이 임차인 입장에서 가장 바람직한 방법입니다.
건물주라고 해서 상가임대차보호법의 내용을 모두 꿰뚫고 있는 것은 아니기 때문에, 임대인을 설득하기 위해서는 관련 분야에 정통한 임대차 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
변호사의 도움 없이 나홀로 주선행위를 하면, 임대인에게 사정사정해도 "내가 그걸 왜 도와줘야 하냐"는 반응을 보일 때가 많습니다. 이 경우 변호사의 도움을 받아 상가임대차보호법의 내용을 잘 설명한다면, 상가 임대인이 설득되는 경우가 많습니다.
실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중 소송 전 주선행위 단계에서 내용증명을 발송해 상가 권리금을 회수한 사례가 상당히 많습니다. 이 단계의 핵심 포인트는 감정적인 내용을 내용증명에 담는 것이 아니라, 법률에 규정된 내용을 논리적으로 설명해 임대인을 설득해야 한다는 것입니다.
소송 전 주선행위 단계에서 절차가 잘 마무리 되면 가장 좋은데, 세상일이 내뜻대로 풀리지 않는 경우가 많습니다. 소송 전 주선행위에 최선을 다했는데, 임대인이 정당한 사유 없이 거절했다면, 이 단계에서 주고받은 자료는 추후 소송 절차에서 증거 자료로 활용할 수 있습니다.
상가임대차보호법은 개정이 빈번한 편이고, 규정의 체계가 굉장히 오묘합니다. 그렇기 때문에 상가임대차보호법과 관련해 소송을 많이 진행해 본 변호사와 그렇지 않은 변호사의 차이가 매우 큰 편입니다.
상가 권리금에 관한 분쟁이 발생하였을 경우 상가임대차보호법에 정통한 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
