전세 집주인 사망 보증금 돌려받기 위해서는?
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Jul 29. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산, 임대차와 관련된 문제는 우리 삶과 밀접한 관련이 있기 때문에, 살면서 누구나 이와 관련된 법적 분쟁에 휘말리게 될 수 있습니다.
원하던 원치않던 법적 문제가 발생할 수 있는 것이 바로 부동산, 임대차와 관련된 문제입니다.
간혹 임대차 계약 체결 후 전세보증금을 돌려받기 전에 전세 집주인이 사망하게 되는 문제가 발생하는 경우가 있는데요.
오늘은 이러한 경우에 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 무엇인지에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
전세 집주인 사망 보증금 돌려받기 위해서는?1. 전세 집주인 사망은 복잡한 법적 문제를 발생시킵니다.
전세 집주인 사망은 매우 복잡한 법적 문제를 발생시킵니다. 일단 세입자의 입장에서 내 보증금을 떼이게 되는 것은 아닌지 크게 걱정이 될 수밖에 없습니다.
하지만 일반적인 전세 계약 건의 경우에는 집주인이 사망한다고 하더라도 상속인들이 임대인의 지위를 승계하기 때문에 전입신고, 확정일자를 잘 받아놓았다면 전세보증금 전액을 떼이게 될 가능성은 낮습니다.
다만 문제는 전세보증금을 돌려받는 시기가 언제인지가 문제가 됩니다. 임대인 사망으로 상속과 관련된 문제가 발생하였을 경우 상황이 더 복잡해지기 때문입니다.
특히나 임대인이 사망한 이후에도 상속인을 알지 못해 전세 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 충분히 발생할 수 있습니다.
임대인이 사망한 이후 상속인들이 먼저 연락을 해 와 조치를 취해준다면 별다른 문제가 없겠지만, 실제 현실에서는 그렇지 않은 경우도 많이 발생을 합니다.
2. 전세 집주인 사망시 법적조치 진행하는 방법
임대인 사망 후 상속인들이 누구인지 알지 못하는 경우라면 일단 사망한 임대인을 상대로 소송을 제기한 후 법원을 통해 사실조회를 해 상속인들을 알아내는 절차를 진행하면 됩니다.
소송을 통해 상속인들이 누구인지 알아냈다면, 원고를 사망한 임대인에서 상속인으로 변경한 후 절차를 진행하면 됩니다.
이 경우 다소간 시간을 걸리겠지만, 상속포기 등을 하지 않는 이상 보증금반환에 대한 책임은 상속인에게 귀속되기 때문에 문제를 해결하는 것이 가능해집니다.
공동상속인들을 대상으로 임대차보증금반환소송을 진행하다보면 상속인들이 서로에게 책임을 미루는 경우도 많이 발생합니다.
혹은 자신의 상속지분만큼만 보증금을 반환해주겠다고 이야기하기도 합니다. 전세보증금이 1억 5천만원이고, 공동상속인이 3명이면 자신의 상속지분인 5천만원만큼만 반환을 하겠다고 주장을 하는 것입니다.
대법원 판례는 공동상속인들이 보증금반환채무가 '불가분채무'라고 판시하고 있습니다. 불가분채무란 채무자가 여러명이 있어도 채무자 1명이 전체 금액에 대해서 반환 책임을 부담한다는 의미입니다.
즉 위 사례에서 자신의 상속지분인 5천만원만 돌려주겠다는 주장은 타당하지 않다는 것입니다. 각 상속인은 전체 금액에 대해서 공동하여 책임을 부담하는데, 자신의 지분을 넘어선 금액에 관해서는 공동상속인들끼리 내부 정산을 하면 된다는 것이 대법원 판례의 취지입니다.
이러한 취지를 이해하지 못하고 소송절차에서 자신의 주장만 우기는 공동상속인들이 많은데 이 경우 빠르게 소송절차를 진행해 판결을 받는 것이 바람직합니다.
공동상속인 전원을 대상으로 보증금 반환 판결을 받으면 여러명을 대상으로 채권추심이 가능해져 훨씬 더 유리해지기 때문입니다.
이 글을 읽는 분들은 "만약 상속인들 전원이 상속포기를 하거나 상속인이 없는 경우라면 어떻게 되는 것인지"에 관한 의문이 생기실텐데요.
실제로 전세사기 사건에서 임대인의 상속인들이 전원 상속포기를 해 세입자들이 곤란한 상황에 처하게 되는 경우가 많이 발생하고 있습니다.
상속인 전원이 상속포기를 하거나 남아있는 상속인이 없는 경우 법원에 상속재산관리인 선임을 요청한 뒤 추후 절차를 진행하면 됩니다.
상속재산관리인이 선임되면 상속재산 전반에 관한 문제를 처리할 수 있는 권한을 가지게 되기 때문에, 상속재산관리인을 통해 문제를 해결할 수 있게 됩니다.
실제로 저희 사무실에서 진행한 사례중 임대인이 사망한 후 상속인이 존재하지 않아 상속재산관리인을 선임한 뒤 문제를 해결한 사례가 있었습니다.
