전세사기 주택 셀프낙찰 세입자 주의사항은?
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Jun 16. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 전세사기 사건에서 세입자가 전세집을 경매를 통해 셀프 낙찰을 하는 경우 주의해야 할 사항이 무엇인지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 주택 셀프낙찰 세입자 주의사항1. 전세집 셀프낙찰을 고민하는 이유
최근 각종 전세사기 사건이 기승을 부리고 있습니다. 최근 유행하고 있는 전세사기 사건의 특징은 세입자가 소송에서 승소한 것만으로 문제가 해결되지 않는 경우가 많다는 것에 있습니다.
전세사기 사건은 복합적인 요인에 의해서 발생합니다. 대부분의 전세사기 사건은 분쟁의 양상이 매우 복잡한 것이 일반적입니다.
그럼에도 불구하고 전세사기 사건이 발생한 원인과 피해자들이 처한 상황에 대한 충분한 검토없이 무작정 법적조치를 진행해 손해를 보는 경우가 많습니다.
전세사기 사건에서 보증금을 돌려받기 위해서는 여러가지 고려해야할 변수들이 많은데, 이를 고려하지 않고 대응전략을 짜게되면 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
특히나 최근에는 전세사기 특별법 등 새로운 제도들이 많이 만들어졌는데, 제도의 목적을 제대로 이해하지 못한 상태에서 절차를 진행해 오히려 문제가 발생하게 되는 경우가 많습니다.
전세사기 주택을 세입자가 셀프낙찰을 하는 경우에도 진행과정에서 여러가지 변수들이 많기 때문에, 꼼꼼한 사전검토가 필수입니다.
2. 전세사기 주택 세입자가 셀프낙찰을 고민하게 되는 이유
전세사기 사건에서 세입자들이 전세집을 셀프낙찰하는 것을 고려하게 되는 가장 큰 이유는 자신이 아니면 해당 주택을 살 사람이 없기 때문입니다.
현재 문제가 되는 전세계약건들은 대부분 부동산 호황기에 체결이 되어서 전세 보증금의 액수가 상대적으로 매우 높은 편입니다.
반면 오랫동안 침체된 부동산 경기로 인해 빌라나 오피스텔 가격은 급격하게 하락을 한 상태입니다.
이 때문에 전세가가 매매가 보다 높은 경우가 많은데, 매매가보다 높은 전세가에 세입자가 들어가 있는 주택은 경매에 나오더라도 아무도 낙찰을 받으려고 하지 않습니다.
전세보증금이 3억이고, 현재 매매시세가 2억 5천만원인 경우 낙찰자가 매매가보다 싼 가격에 낙찰을 받는다고 하더라도 세입자에게 보증금을 물어주어야 하기 때문에 아무도 낙찰을 받으려고 하지 않는 것입니다.
이 때문에 경매는 계속해서 유찰이되고, 해결되지 않는 전세사기 사건으로 인해 심신이 지친 세입자들은 손해를 감수하고서라도 자신들이 전세집을 셀프 낙찰받는 방법을 적극 고려하게 됩니다.
3. 전세사기 주택 세입자 셀프낙찰시 주의해야 할 사항
전세사기 주택을 세입자가 셀프낙찰을 하려고 할 때 주의를 해야 하는 상황은 크게 두가지가 있습니다.
첫번째는 등기부에 드러나지 않는다고 하더라도 경매 절차에서 세입자보다 우선하는 권리가 있을 수 있다는 것입니다. 국세, 지방세 등 조세채권과 건강보험료 미납채권이 대표적인 예입니다.
세입자보다 우선하는 권리를 체크하지 못하고 셀프 낙찰을 하였을 경우 집주인이 미납한 선순위 국세, 지방세, 건강보험료 등을 물어주어야 하는 결과가 초래될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
경매 절차에서 권리분석을 그르치면 큰 손해가 발생하게 되는데, 이는 세입자가 셀프낙찰을 하는 경우에도 마찬가지입니다.
두번째는 세입자가 보증금 보다 낮은 가격으로 전세집을 낙찰받는 경우 돌려받지 못한 보증금에 관한 권리가 소멸될 수 있다는 것입니다.
위의 예에서 전세보증금 3억원을 돌려받지 못한 세입자가 2억 5천만원으로 전세집을 낙찰받게 되면, 5천만원은 돌려받지 못한 상태가 되는 것인데 이에 대한 권리가 소멸될 수 있는 것입니다.
세입자가 전세집을 낙찰받게 되면 집주인이 되기 때문입니다. 동일인에게 채권, 채무가 귀속되는 현상을 민법에서 '혼동'이라고 하는데, 위 5천만원에 대한 채권은 혼동으로 소멸될 수 있는 것입니다.
보증금을 돌려받지 못한 세입자는 자신의 권리가 소멸되는 방식으로 집주인이 면피를 하지 못하도록 다른 수단을 강구할 필요가 있습니다.
