경매 낙찰 후 부동산 인도명령 진행해 건물 인도받기
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오늘은 경매 낙찰 이후에 점유자로부터 건물을 인도받기 위해 진행하는 '부동산 인도명령'에 대해서 함께 알아보려고 합니다.
부동산 인도명령은 건물 낙찰자로 하여금 신속하게 건물을 인도받게끔 하는 절차로 일반적인 명도소송에 비해 많은 장점이 있습니다.
부동산을 실제적으로 점유하고 있는 사람을 상대로 소송 등 법적 절차를 진행해 건물을 인도받는 것은 매우 어렵고 까다로운 일입니다.
특히나 점유자가 인도를 거부하여 명도 강제집행절차를 진행해야 하는 경우는 더욱 그렇습니다. 명도 강제집행은 다른 강제집행과 달리 물리적 강제력이 동원된다는데 그 특징이 있습니다.
실제로 명도 강제집행 현장에서는 심각한 물리적 충돌, 유혈사태가 일어나는 경우가 많은데, 본격적인 법적조치를 취하기 전 이러한 특수성을 충분히 감안하는 것이 좋습니다.
부동산을 인도하지 않는 불법점유자를 상대로 건물을 인도받는 가장 정석적인 방법은 명도소송을 진행한 후 승소 판결문에 기해 명도 강제집행절차를 진행하는 것입니다.
그런데 명도소송을 진행해 승소 판결을 확보할 때까지는 상당한 시간이 걸리는 편입니다. 정상적으로 소송이 진행될 경우 최소 6~10개월은 소요되는 것이 보통입니다.
경매 절차에서 물건을 낙찰받은 낙찰자의 경우 낙찰받은 부동산에 대한 사용, 수익권을 빠르게 확보할 필요가 있기 때문에, 우리 민사집행법은 '부동산 인도명령'이라는 절차를 규정하고 있습니다.
경매 낙찰자의 사정을 고려보았을 때 명도소송보다 빠르게 건물을 인도받을 수 제도가 필요하다는 지적이 있어 2002년도에 민사집행법에 부동산 인도명령에 관한 규정이 신설되었습니다.
부동산 인도명령을 통한 명도 강제집행절차는 (1) 부동산 인도명령 신청서를 법원에 접수하고, (2) 강제집행 결정문을 받아, (3) 이에 기해 강제집행을 진행하는 과정으로 진행됩니다.
부동산 인도명령은 명도소송과 비교해보았을 때 훨씬 더 신속하게 절차가 진행되지만, 민사집행법은 부동산 인도명령을 신청할 수 있는 기간을 한정해놓고 있다는 사실을 기억해야 합니다.
민사집행법은 경매 낙찰자가 매각대금을 완납한 때로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부해 관할 법원에 부동산 인도명령을 신청해야 한다고 규정하고 있습니다.
민사집행법이 규정하고 있는 기간이 도과할 경우 낙찰자는 건물을 인도받기 위해 어쩔 수 없이 명도소송 절차를 진행하여야 하니 기간을 도과하지 않도록 주의를 기울이셔야하겠습니다.
아래는 부동산 인도명령에 관한 민사집행법 규정인데, 참고하시면 도움이 되실 것입니다.
제136조(부동산의 인도명령 등)
①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
②법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.
③제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.
④법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.
⑤제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
⑥채무자ㆍ소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.
부동산 인도명령은 공매가 아닌 경매에만 인정되는 절차이고, 인도명령의 대상이 되는 상대방은 채무자, 채무자의 일반승계인, 부동산의 점유자라는 사실도 기억해두시면 좋습니다.
부동산을 점유하고 있는 점유자가 누구인지 확실하게 안다면 부동산 인도명령만 신청하면 되지만, 점유자가 불확실하다면 점유이전금지가처분 절차를 함께 진행하시는 것이 바람직합니다.
점유이전금지가처분은 말 그대로 점유의 이전을 금지하는 효력이 있고, 점유자를 파악하지 못한 상태라면 집행 현장에 나가 점유자를 파악할 수 있는 장점이 있습니다.
부동산 인도명령은 신속하게 절차 진행이 가능하다는 등의 많은 장점이 있지만, 절차 진행 과정에서 여러가지 예상치 못한 변수들을 만나게 될 가능성도 높습니다.
경매절차, 강제집행절차는 언제나 예상하지 못한 변수들이 도사리고 있고, 해당 변수들을 얼마나 잘 통제하는지가 경매를 통한 수익을 가능하게 합니다.
경매 낙찰 후 낙찰받은 부동산에 대한 권리를 회복하지 못하면 수익은 커녕 오히려 손해만 보게 됩니다. 경매 절차는 여러가지 변수가 많은만큼 초기단계에서부터 경매 사건에 능통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
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