올라도 너무 오른 부동산 가격으로 인해 거주 불안정을 호소하시는 분들이 많습니다. 집값이 떨어지고 있다는 말도 있는데 서민들이 구입하기에는 여전히 너무도 부담되는 것이 사실입니다.
이러한 사회적 분위기 가운데서 서민들의 삶을 파탄내는 악질적인 부동산 전세사기가 기승을 부리고 있어 각별한 주의가 필요한 상황입니다.
대부분의 서민들은 아직도 사정상 전세를 주거수단으로 선택할 수밖에 없는데, 전세제도의 허점을 악용한 전세사기가 기승을 부리고 있는 상황인 것입니다.
최근 정부는 부동산 전세사기를 중요 범죄로 규정하며 수사기관에 적극적인 대응을 주문하기도 했습니다.
전세사기 유형은 매우 다양합니다. 최근 유행하는 전세사기 수법 중의 하나가 '대항력 효력발생시기를 악용하는 전세사기'입니다.
대항력은 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 중요 권리입니다. 그런데 대항력이 무력화되면 서민들은 꼼짝없이 전세보증금을 떼이게 되는 상황에 처하게 됩니다.
전세사기 수법은 수년동안 매우 교묘하게 진화해왔습니다. 부동산 관련 법률지식을 알지 못하는 일반 서민들은 눈뜨고 코베이는 식으로 사기꾼들에게 당하곤 합니다. 대항력을 악용한 전세사기는 그 수법이 얼마나 교묘한지 사건을 상담하다보면 법을 모르는 서민들은 꼼짝없이 당할수밖에 없다는 생각을 들게 합니다.
벼룩의 간을 빼먹듯이 서민들의 빈주머니를 털어가는 악질적인 사기꾼들의 수법은 정말 혀를 내두르게 합니다. 전세사기꾼들은 세입자들이 부동산 관련 법률지식을 잘 알지 못한다는 점을 적극적으로 악용합니다.
어려운 사정가운데서 전세집을 구하는 서민들의 절박한 심정과 전세제도의 허점을 적극적으로 악용하는 것입니다.
주택임대차보호법상 대항력은 임차인(세입자)가 아닌 제3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 중요한 권리입니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인은 전세집이 경매에 넘어간다고 하더라도 낙찰자에게 보증금을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다.
대항력은 (1) 전입신고, (2) 주택의 점유, (3) 주민등록이라는 요건을 갖추어야 발생합니다. 그런데 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 후 '다음날 0시'에 발생합니다. 이 점을 악용한 전세사기가 기승을 부리고 있습니다.
전세사기꾼들은 세입자가 전입신고를 하는 날을 파악하여 '같은 날에' 은행에서 대출을 받아 근저당권을 설정하거나, '같은 날에' 제3자에게 소유권을 이전하는 수법을 사용합니다.
말씀드린 것처럼 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 '다음 날'에 발생하기 때문에, 전입신고와 같은 날에 근저당권을 설정하거나 제3자에게 소유권을 이전하면, 대항력이 무력화되는 것입니다. 이 경우 주택이 경매에 넘어가면 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 꼼짝없이 쫓겨나게 됩니다.
이 경우 전세보증보험에 가입했다고 하더라도 보증보험회사가 대항력을 구비하지 못했다는 것을 이유로 보험금 지급을 거절하는 현상이 발생하기도 합니다. 최근 보증사고가 수도없이 발생해 보증보험회사가 석연치 않은 사유로 보증 채무 이행을 거절하는 사례가 속출하고 있습니다.
대향력의 효력발생시기를 악용한 전세사기 사건에 휘말린 경우에는 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 이 경우 권리분석을 통해 기존 집주인에게 소송을 할 것인지, 새로운 집주인에게 소송을 할 것인지를 정해야 합니다.
아울러 조직적인 전세사기인 것이 밝혀졌다면 전세사기꾼들에 대한 형사고소절차를 진행하셔야 할 수도 있습니다. 최근 정부가 전세사기 사건을 악질적인 범죄로 규정했는데, 피해를 당하신 세입자 분들은 이 점을 잘 활용하실 필요가 있습니다.
부동산 전세사기에 대응하는 방법으로는 (1) 보증금반환청구소송, (2) 형사고소, (3) 채권추심/강제집행이 있는데요. 어떤 것이 가장 효율적인 법적 수단인지는 상황에 따라서 다릅니다. 따라서 상황에 맞는 가장 바람직한 대응전략을 모색하고 계시다면 해당 분야에 정통한 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.
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