부동산 점유취득시효 소송 대응하는 방법은?
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Oct 6. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 부동산 점유취득시효와 관련된 법적 분쟁에 휘말렸을 경우 어떻게 대응을 해야하는지 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
1. 부동산 점유취득시효란?
부동산 점유취득시효는 매우 강력한 권리입니다. 부동산의 소유권을 바꿔버릴만한 힘을 보유하고 있기 때문입니다.
민법 제245조 제1항은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."라고 규정하고 있습니다.
원칙적으로 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 매매, 증여와 같은 법률행위가 있어야 하는데 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 '점유'를 한 것으로 부동산 소유권의 취득을 인정한다는 점에서 매우 독특한 제도입니다.
실제 거래계에서는 이와 관련된 법적 분쟁이 무수히 많이 발생하고 있는데요.
점유취득시효는 소유권 자체를 바꿔버릴만한 힘을 가지고 있기 때문에 신중한 대응이 필수라고 할 수 있습니다.
2. 부동산 점유취득시효와 관련된 소송, 대응하는 방법은?
통상적으로 부동산 점유취득시효와 관련된 소송은 매우 복잡한 양상으로 진행되곤 합니다.
그럴수밖에 없는 것이 부동산 점유취득시효와 관련된 소송에 휘말리게 되면 내 부동산의 소유권을 빼앗기게 될 위험에 처하게 되기 때문입니다.
소송의 양상은 개별적인 사안마다 다르게 진행되는데, 건물철거소송을 제기당한 피고가 항변사항으로 점유취득시효를 주장하는 경우가 매우 많습니다.
혹은 점유취득시효의 완성을 주장하는 사람이 원고가 되어 현재 부동산 소유자에게 점유취득시효의 완성을 이유로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하는 경우도 있습니다.
기억해야 하는 것은 민법에서 규정하고 있는 부동산 점유취득시효의 요건이 의외로 매우 까다롭다는 것입니다.
많은 사람들이 '20년'이라는 기간에만 주목하여 해당 기간만 경과하면 당연히 점유취득시효가 인정되는 것으로 알고 있는데, 실제 소송을 진행하다보면 그렇지 않다는 사실을 알 수 있습니다.
'20년'이라는 기간만큼 중요한 것이 바로 '자주점유'입니다. 자주점유는 '소유의 의사로 하는 점유'를 의미하는데요.
실제 자신이 부동산의 소유자인 것으로 알고 점유를 해야 점유취득시효를 인정받을 수 있는 것입니다. 자주점유의 반대되는 것을 '타주점유'라고 하는데 이는 '소유의 의사로 하지 않는 점유'를 의미합니다.
타주점유의 대표적인 예로는 임대차가 있습니다. 즉, 현재 토지소유자에게 임대료 명목으로 금원을 지급하여 왔다면 20년을 넘게 점유를 하였어도 소유의 의사로 하는 점유로 인정되지 않게 되는 것입니다.
부동산 점유취득시효와 관련된 소송은 실제 거래계에서 매우 자주 발생하기 때문에 이와 관련된 대법원 판례도 무수히 많이 축적되어 있는 상황입니다. 본격적인 소송 절차 진행 전 법리적인 부분에 대한 꼼꼼한 검토도 필요하다고 할 수 있습니다.
