세입자를 울리는 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 안 그래도 어려운 경제사정에 전세사기까지 당하게 되면 하루하루 살아가는 서민들에게 날벼락 같은 일이 아닐 수가 없습니다.
전세사기는 세입자의 소중한 보증금을 빼앗아 빚더미에 앉게 만드는 아주 악질적인 범죄입니다. 반드시 근절되어야 할 사회악 중의 하나인데, 안타깝게도 법제도는 사기꾼들의 진화된 범죄수법을 따라가지 못하고 있습니다.
신탁등기 전세사기
최근 정부가 전세사기에 대한 엄정대응 원칙을 천명하기는 하였으나, 이것이 세입자들에게 유익이 될 일인지는 조금 더 지켜보아야 합니다.
부동산 전세사기는 하루이틀 사이에 발생한 것이 아닙니다. 전세사기는 오랜기간 동안 진화해왔습니다. 범죄 수법이 얼마나 교묘한지 법률 지식이 없는 일반인들은 깜빡 속아넘어갈 수밖에 없습니다. 대부분의 세입자들이 보증금반환이 미뤄지고 나서야 뒤늦게 전세사기를 인지하게 됩니다.
부동산 전세사기의 유형은 매우 다양하지만 본질은 동일합니다. 전세사기는 대부분 세입자의 법률적 무지를 적극적으로 악용합니다.
최근 유행하는 "신탁등기 전세사기"도 이러한 유형에 해당합니다. 신탁등기 전세사기는 부동산의 복잡한 권리관계를 악용해 세입자의 보증금을 편취하는 수법입니다.
전세계약을 체결할 때 중개사와 임대인은 부동산등기부등본을 제시하는데, 법률적으로 무지한 일반인은 사실상 까막눈 상태에서 중개사와 임대인을 믿고 계약을 하게 됩니다. 중개사가 안전하다고 하니 별 의심 없이 임대차 계약서에 도장을 찍는 것입니다.
부동산에 설정된 권리제한 사항 중 일반인에게 생소한 개념이 바로 "신탁등기"입니다. 법 전공자가 아니고서는 신탁등기라는 단어를 들어볼 일이 없습니다.
그런데 신탁등기는 일반 거래계에서 광범위하게 사용됩니다. 그리고 신탁등기는 부동산에 설정된 권리제한요소 중 어떤 것보다 강력한 힘을 가지고 있습니다. 일반적으로 근저당권이 설정된 부동산에 임대차 계약을 체결하면 안된다는 정도는 알고 있을 것입니다. 신탁등기는 근저당권보다 훨씬 더 강력한 권리제한 사항입니다.
돈을 빌려주는 채권자의 입장에서 근저당권보다 신탁등기가 훨씬 더 간편하기 때문에 신탁등기를 선호하는 경향이 있습니다. 신탁등기는 돈을 빌려주는 채권자가 돈을 돌려받을 때까지 담보가 되는 부동산의 소유권을 아예 넘겨받는 방식입니다.
근저당권을 설정해주었는데 채무자가 돈을 안 갚을 경우 채권자는 경매를 신청해야 하는 등 복잡하고 귀찮은 과정을 거쳐야 합니다. 시간도 굉장히 오래 걸립니다. 신탁등기에는 이러한 단점이 없기 때문에 채권자들은 신탁등기를 선호합니다.
신탁등기와 근저당권의 가장 큰 차이점은 신탁등기는 부동산 등기부등본의 "갑구"에 기재되지만, 근저당권은 "을구"에 기재된다는 것입니다. 부동산 등기부등본에서 "갑구"는 소유권에 관한 사항이 기재되고, "을구"는 소유권이외에 관한 사항이 기재됩니다.
돈을 빌리고 소유권을 넘겨주는 사람을 위탁자라고 하고, 돈을 빌려주고 소유권을 넘겨받는 사람을 수탁자(일반적으로 신탁회사)라고 합니다. 일반적인 임대차 계약은 임대인-임차인이 당사자가 되는데, 신탁등기가 설정된 임대차 계약의 경우 위탁자-수탁자-임차인이 당사자가 됩니다. 그리고 부동산을 둘러싼 이해관계도 매우 복잡합니다.
신탁등기가 설정된 부동산에 소유권을 넘겨받은 수탁자(일반적으로 신탁회사)가 아닌 위탁자와 임대차 계약을 체결할 경우 임대차 계약의 효력 자체가 부정될 수 있습니다. 법률상 권한 없는 사람과 임대차 계약을 체결하였기 때문입니다. 신탁등기는 부동산 법률에 무지한 일반인을 상대로 사기를 치기 딱 좋은 요소를 갖추고 있습니다.
신탁등기 전세사기 사건을 인지한 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모하셔야 합니다. 신탁등기 전세사기에 대응하는 방법으로는 (1) 민사소송, (2) 형사고소, (3) 채권추심이 있습니다. 이 세가지가 유기적으로 진행되어야 보증금을 회수할 수 있습니다.
신탁등기 전세사기 사건에서 중요한 것은 "누구를 피고로 지정할 것인지"에 관한 것입니다. 이를 위해서는 임대차 계약서, 부동산등기부등본, 신탁원부를 세밀하게 검토해야 합니다. 신탁등기된 부동산은 권리관계가 복잡하기 때문에 법적 조치 진행방법에 관해서는 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.
케이앤파트너스 전세금반환센터는 신탁등기 전세사기에 휘말리신 피해자 분들을 대리하여 성공적으로 보증금을 회수한 다수의 사례를 보유하고 있습니다.
신탁등기 전세사기는 서민들의 평번한 삶을 파탄내는 그야말로 악질적인 범죄입니다. 그렇지만 누구나 휘말리게 될 수 있습니다. 신탁등기 전세사기의 악몽에서 벗어나기 휘해서는 관련 분야에 전문성을 보유한 부동산전문변호사의 도움이 필수입니다.
신탁등기 전세사기
