상가 재건축 퇴거요청 임차인/세입자 대응방법
상가임대차와 관련한 법적 분쟁 중 빈번하고 일어나는 것이 바로 "상가 재건축"을 둘러싼 건물주와 세입자의 갈등입니다. 인터넷 뉴스를 통해 누구누구 연예인이 건물을 매입해 막대한 시세차익을 누렸다는 내용의 기사를 한 번쯤은 보신 적이 있으실텐데요.
상가 재건축을 통해 얻게되는 수익은 주택에 비해 매우 큰 편이기 때문에, 상가 건물을 매입한 건물주들은 철거 후 재건축을 적극적으로 검토를 하게 됩니다. 상가 건물을 소유해 수익을 얻을 수 있는 방법으로는 판매를 통한 시세차익과 임대를 통한 임대 수익이 있는데요.
낡은 건물을 구입한 뒤 기존 건물을 허물로 멋드러진 새 상가건물을 신축한다면 상가 건물주의 입장에서는 임대수익과 시세차익을 동시에 극대화할 수 있습니다.
실제로 위에서 말씀드린 연예인들의 사례와 같이 상가 건물로 막대한 시세 차익을 보았다는 사례가 빈번하게 소개되기 때문에, 상가 재건축을 통한 임대수익, 시세차익의 극대화는 모든 상가 건물주들의 꿈이기도 하죠. 그런데 이러한 상가 재건축은 심각한 법적 분쟁을 발생시키곤 하는데요.
그것은 기존에 상가 건물을 임대하여 영업중인 임차인들과의 갈등입니다.
기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 지어 임대수익을 극대화하려는 건물주의 입장에서는 상가 임차인들이 눈엣가시가 아닐 수 없습니다. 임
차인들의 입장에서는 생계의 터전을 빼앗기느냐 그렇지 않느냐의 문제가 달려있기 때문에 재건축을 이유로 한 상가 건물주의 퇴거 요청에 대해 예민하게 반응할 수밖에 없는데요.
때로는 건물주가 세입자들을 퇴거시키기 위해 무리한 요구를 세입자들에게 하는 경우가 있는데요. 이러한 상황에서 어떻게 대응해야 하는 것인지를 문의주시는 분들이 굉장히 많습니다. 상가 건물주의 부당한 요구에 대해 세입자의 입장에서 가장 좋은 대응방법은 상가임대차보호법을 적극 활용하는 것입니다.
상가임대차보호법은 "임차인 보호"를 그 목적으로 하고 있는데요. 상가임대차보호법은 임차인 보호를 위한 규정을 많이 두고 있기 때문에, 위기의 상황에서 이를 잘 활용하시면 굉장히 좋은 무기가 될 수 있습니다.
건물주의 무리한 요구에도 지레 겁부터 먹으시는 임차인분들이 굉장히 많은데, 당황하지 말고 차분하게 상가임대차보호법부터 검토해보시는 것이 좋습니다. 건물주가 상가임대차보호법상 퇴거요건에 해당하지 않는데도 철거 및 재건축을 이유로 퇴거요청을 하였다면 겁을 먹을 이유가 전혀 없습니다. 이 경우 건물주의 요구는 법률에 따른 것이 아니기 때문에 거절한다고 하더라도 아무런 문제가 생기지 않습니다.
기억하셔야 할 것은 상가임대차보호법이 10년의 갱신요구권 행사기간을 임차인에게 보장해주고 있다는 것입니다. 상가임대차보호법은 극히 예외적인 경우에 한해서만 건물주가 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요. 특히나 재건축의 경우에는 매우 엄격한 요건을 규정하고 있습니다.
상가임대차보호법에서 재건축을 이유로 한 갱신거절 사유는 아래와 같은 경우로 제한됩니다.
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 바뀐 건물주가 상가 재건축을 이유로 퇴거를 요청하는 경우
일단 위에서 이야기하는 가.항은 해당될 여지가 거의 없습니다. 이러한 경우에는 노후화를 이유로 한 안전사고의 우려만 적법한 갱신거절사유가 되는데, 임대인의 입장에서 이를 입증하기는 결코 쉬운 일이 아닙니다.
단순히 건물이 오래되었을 뿐, 안전사고의 우려가 없다면, 임대인의 갱신거절이 타당하지 않을 확률이 굉장히 높습니다. 오래된 건물도 적절한 유지, 보수 과정을 거쳐 사용할 수 있는 경우가 많기 때문입니다.
실제로 상가임대차보호법에 대한 충분한 검토 없이 무작정 철거 및 재건축을 이유로 갱신거절을 한 후 세입자를 상대로 명도소송을 제기하였다가 건물주가 패소하는 사례가 굉장히 많습니다.
저희 케이엔파트너스 부동산법률연구소도 상가 세입자를 대리하여 유사 사례에서 건물주가 제기한 다수의 명도소송을 패소시킨 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
철거 및 재건축을 이유로 한 퇴거요청, 명도소송을 당하신 경우 관련 분야에 대해 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
상가임대차보호법은 법률의 개정이 빈번하여 관련 분야에 대한 실제 소송 경험을 보유하고 있지 못하다면 판사, 변호사라고 하더라도 그 흐름을 전혀 따라가지 못하는 경우가 많습니다.
의뢰인의 입장에서는 생계가 달린 절박한 문제이니만큼 관련분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문변호사에게 도움을 요청하시는 것이 바람직합니다.
