전세사기변호사가 알려주는 전세사기특별법 내용과 신청방법
안녕하세요. 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
최근 전세사기사건에 휘말려 피해를 호소하시는 분들이 부쩍 늘어났는데요. 현재 뉴스도 전세사기 관련 내용으로 도배되고 있는 상황입니다.
전국적으로 전세사기 사건이 워낙 광범위하게 퍼져서 최근 국회는 '전세사기특별법'이라는 것을 제정하였는데요. 오늘은 전세사기 특별법의 내용과 신청방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.
전세사기특별법 피해자 지원신청방법1. 전세사기특별법의 내용은?
전세사기 특별법은 전세사기를 당한 피해자를 지원해 피해자의 주거안정을 도모하는 것을 목적으로 하고 있는데요. 전세사기 특별법은 2023. 6. 1.부터 시행되었습니다.
전세사기 특별법 제정당시 어떤 사건이 전세사기 사건이고, 누가 전세사기 피해자인지에 관한 논란이 뜨거웠는데요. 전세사기 특별법이 제정되고 난 이후에도 해당 논쟁은 계속될 것으로 보입니다.
전세사기 특별법을 적용받기 위해서는 아래와 같은 네가지 요소를 충족해야 합니다.
(1) 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마치고 확정일자를 갖추어야 합니다. 임차권등기를 마친경우도 인정됩니다.
(2) 임대차 보증금이 3억원 이하여야 합니다.
(3) 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권을 변제받지 못하는 피해가 발생하였거나, 발생할 것이 예상되는 경우여야 합니다. 구체적인 예로 임대인이 파산하거나 회생절차가 개시되는 경우, 임차주택이 경매나 공매에 넘어가는 경우, 임차인이 승소 판결문 등 집행권원을 확보한 경우를 예로 들 수 있습니다.
(4) 임대인이 임차보증금채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우이어야 합니다. 임대인에 대한 수사 개시, 임대인 등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입한 경우를 예로 들 수 있습니다.
위의 요건 중 네가지 요건을 모두 충족하는 임차인은 전세사기 특별법이 규정하는 모든 지원을 받는 것이 가능합니다. 일부 요건만 갖춘 경우, 예컨대 (2), (4)의 요건만 충족한 임차인은 전세사기 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지 지원만 가능하고, 경/공매 특례를 받을 수 없습니다.
(1), (3), (4)의 요건을 충족한 임차인은 주택을 점유하고 계약이 유효한 경우에 한해 세금 체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 해당 주택의 세금체납액만 분리 환수하는 특별법상 조세채권안분이 지원이 가능합니다.
다만 아래와 같은 경우에 전세사기 특별법의 적용 대상에서 제외가 되는데요.
(보증가입) 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우
(최우선변제) 보증금 전액이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금보다 같거나 적은 경우
(자력회수) 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우
위 요건을 보면 전세가 피해자 분들 중 상당수가 특별법 지원대상에서 제외될 것으로 보이는데요. 이에 대한 논란이 있을 것으로 예상됩니다.
특히나 최근에는 보증보험회사들이 석연치 않은 이유로 보증이행을 하지 않는 경우가 허다한데, 보증보험이 가입되었다는 이유로 피해자에서 제외하는 것은 문제가 있어보입니다.
전세사기 특별법에서 제외될 경우 혜택을 받지 못하기 때문에, 자체적으로 보증금 회수를 위한 조치를 취하셔야 합니다.
2. 전세사기특별법 적용을 위한 신청절차는?
그렇다면 전세사기 특별법 적용을 위한 신청 절차는 어떻게 되는 것일까요?
신청가능일자: 2023. 6. 1. 부터 시행됨
신청장소: 임차인 주민등록상 거주 소재지 관할 시, 도 (거주지를 이전한 경우 피해 주택 지역 관할 시, 도에서 신청도 가능함)
제출서류: 아래와 같음
(1) 결정신청서 (작성서식은 시/도 또는 국토교통부 홈페이지, '안심전세앱'에서 다운받거나 접수처에서 제공함)
(2) 임대차 계약서 사본 1부
(3) 주민등록표 초본 1부(신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당)
(4) 개인정보 수집 및 이용 동의서 (접수처에서 서식 제공됨)
(5) 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
(6) 경매/공매개시 관련 서류 사본(경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등)
* 다만, 경매통지서 또는 최고서, 공매통지서를 분실한 경우에는 등기사항전부증명서로 대신 가능
(7) 집행권원 (판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
(8) 임차권등기 서류 (등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등)
위와 같이 전세사기 피해자들이 신청서를 접수하면 지원 대상 여부를 담당 기관에서 결정하게 되는데요. 신청시부터 결정시까지 2달 정도의 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.
신청을 했음에도 피해자로 결정이 되지 않은 분들은 송달일로부터 30일 내에 이의신청이 가능합니다.
3. 특별법 지원대상이 되는 전세사기 피해자들이 받을 수 있는 도움은 무엇일까?
전세사기 특별법 통과에 관한 내용으로 온 나라가 떠들썩했는데요. 어렵게 통과된만큼 전세사기 피해자들이 특별법에 따라 지원받을 수 있는 구체적인 내용이 무엇인지가 중요합니다.
위에서 전세사기 피해자에 해당하기 위한 네가지 요건에 대해서 말씀드렸는데요. 네가지 요건에 전부해당하는지, 아니면 일부만 해당하는지에 따라 지원이 달라지게 된다는 사실을 함께 살펴보았습니다.
전세사기 피해자들이 특별법에 따라 지원받을 수 있는 내용으로는 (1) 경매/공매 절차 지원, (2) 신용 회복 지원, (3) 금융지원, (4) 긴급복지 지원이 있습니다.
(1) 경매 및 공매 절차 지원
전세사기 피해자들은 경공매 절차를 유예할 수 있고, 경공매로 넘어간 주택에 대해서는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 거주 주택의 경공매 유예/정지를 신청하는 경우 관할 지방법원 등 관계기관에서 조치를 취하게 됩니다.
아울러 전세사기 피해자들이 HUG에 경공매 대행을 신청하면 HUG에서 경공매 절차를 대행하고 수수료도 70%를 지원합니다.
전세사기 피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공 주택 사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 해당 주택을 공급하게 됩니다.
임대인의 전체 세금 체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수, 피해자의 원할한 경공매를 지원하는 내용도 담겨있습니다(조세채권 안분).
(2) 신용회복 지원
전세사기 피해자들의 신용이 하락하는 것을 방지하기 위해 미분활금 분활상환 및 신용정보 등록 유예를 지원해주고, 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년간 분할상환 가능하고 그 기간동안 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정을 마련한다고 합니다.
이를 통해 전세사기 피해자는 신규 구입, 전세자금 대출이 가능해졌습니다.
(3) 금융지원
선순위 근저당이 있거나 갱신계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경/공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년 간 무이자로 대출해준다는 내용이 포함되어 있습니다.
아울러 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우 상대적으로 저금리로 주택구입자금을 대출해준다고 합니다.
(4) 긴급복지 지원
전세사기 피해자를 위해 긴급 생계비, 의료비를 지원해주는 방안도 마련해두었는데요. 5인 가족 기준으로 한달에 162만원 정도로 최대 6개월 생계지원이 이루어지고, 1회 300만원 이내의 의료지원, 월 66만원(최대 12개월) 상당의 주거지원이 이루어진다고 합니다.
4. 전세사기 피해회복을 위해서 무엇을 해야할까?
말도 많고 탈도 많았지만 어쨌거나 피해자 지원을 위한 전세사기 특별법이 통과된 것은 다행이라고 할 수 있습니다. 하지만 법률의 내용을 살펴보면 미진한 부분이 많은 것이 사실입니다. 많은 임차인 분들이 이 부분에 아쉬움을 표시하고 계시는데요.
전세사기 피해자에게 경공매 절차에서 우선매수권을 준다고 하는데, 실제 경매를 진행해보면 매매가보다 보증금이 높아 낙찰자가 없기 때문에 피해자가 낙찰의지만 있다면 보증금과 상계처리를 하는 방식으로 주택을 구입하는 것이 가능합니다.
더구나 전세사기 피해를 당했다는 사실을 입증해야 하기 때문에 이 부분 역시 피해자의 몫으로 남겨졌습니다. 전세사기 피해 지원 대상에 해당하기 위해서는 피해자들이 형사고소를 하거나 보증금반환청구소송을 제기해 승소 판결문을 받아야 합니다.
전세사기 특별법의 제정으로 정부의 지원 방안이 구체화 되었지만, 피해회복의 상당부분은 여전히 피해자들에게 남겨져 있는 상황인 것입니다.
전세사기 특별법 적용 대상이 되기 위해서는 신청 절차를 통해 자신이 전세사기 피해자 임을 입증해야 하는데, 이것을 제대로 하지 않는 경우에는 오히려 더 많은 시간이 소요될 것으로 보입니다. 처음에 신청을 할 때 인용 결정을 받을 수 있도록 신청을 해야 하며, 그렇지 않을 경우 아까운 시간만 버리게 됩니다.
전세사기 특별법 신청을 포함해 효율적인 피해회복 절차가 무엇인지 알고 싶으신 분들은 먼저 전세사기 분야에 능통한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
전세사기 피해회복은 길고 긴 싸움입니다. 전세사기 특별법 제정으로 피해자에 대한 지원이 어느정도 확정되었지만, 부가적인 절차가 생겨 기존보다 절차가 더 복잡해진 측면이 있습니다.
전세사기 피해를 당한 경우 신속한 법적 조치로 피해회복을 도모해야 합니다. 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 피해자 분들의 사정에 공감하여 합리적인 비용에서 필요한 모든 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
전세사기 피해를 당해 도움이 필요하신 분들은 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
