법률한끼 임대차분쟁편1: 임대인에게 보증금을 돌려받는 방법.
돌려줘요. 내 보증금!
집이 없는 사람은 다른 사람의 집을 빌려서 살게 된다. 이때 집을 빌려주는 사람과 집을 빌리는 사람이 맺는 계약을 임대차계약이라고 한다. 임대차계약에서는 집을 빌리는 기간, 집을 빌리는 대가로 주어야 하는 돈, 혹시 모를 상황에 대비하기 위한 보증금 등에 대해서 정한다. 특히 보증금은 적은 액수가 아니기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 다른 집을 구하는데 큰 어려움을 겪을 수 있다. 그렇다면 이제부터 보증금을 돌려받지 못했을 때 대처방법에 대해서 알아보자.
김씨는 어떻게 행동 해야할까?
세입자인 김씨는 원룸을 빌리기 위해서 1천만원을 보증금으로 미리 집주인에게 입금하고 월마다 50만원의 월세를 지급하기로 집주인과 임대차계약을 맺었다. 집주인 변씨는 보증금 1천만원과 매달 김씨가 보내는 월 50만원의 돈을 꼬박꼬박 수령하였다. 성실한 세입자인 김씨는 월세를 한번도 밀리지 않고 모두 납부하였으며 집을 부수는 등의 행위도 하지 않았다. 임대차계약이 종료되어 김씨는 집주인 변씨에게 보증금을 돌려달라고 하였는데 집주인 변씨는 보증금을 합당한 이유 없이 돌려주지 않았다.
1. 집주인님 제발 보증금을 돌려주세요...
-> 나쁜 선택이다.
애걸복걸해도 돌려주지 않을 것이니 포기하자.
2.보증금을 돌려주지 않으니까 나도 집을 돌려주지 않을꺼야!
-> 옳은 선택이다.
보증금을 돌려주는 것과 세입자가 살던 집을 돌려주는 것은 동시에 이루어져야 한다(이를 법률적으로 동시이행의 항변이라고 한다.). 즉 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 월세방을 돌려주지 않아도 되고, 월세방을 돌려주지 않으면 보증금을 주지 않아도 된다. 따라서 김씨는 자신의 보증금을 돌려주지 않는 집주인에게 한방 먹이기 위해서 자신이 살던 집에 자신의 물건을 두고 문을 잠그면 된다.
집주인은 세입자의 점유에 있는 주택에 대해서 다른 사람에게 해당 주택에 살게 하고 돈을 받을 수 없게 되기 때문에 보증금을 돌려주게 할 수 있는 간접적인 강제력을 발휘 할 수 있다. 다만 해당 주택에서 계속 거주하는 경우에는 나중에 집주인에게 거주한 대가를 지불하여야할 수 있으므로 집주인에게 한 푼도 주기 싫다면 다른 집을 구하는 편이 좋다.
만일 집주인이 세입자의 물건이 있는 등 세입자의 지배 하에 있는 주택에(이를 법률적으로는 주택을 점유하고 있다라고 표현한다.) 강제로 자물쇠나 도어락을 부수고 침입할 경우에는 집주인을 '역관광'시킬 수 있다. 왜냐하면 아무리 집주인이라고 하더라도 남이 사는 주택에 함부로 들어가는 것을 형법에서 금지하고 있기 때문이다. 집주인의 행위는 주거침입죄에 해당할 수 있고 형법 제319조에 따라서 "3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금"에 처해질 수 있다.
3.소송을 걸어볼까?
-> 다시 생각해보라.
소송은 마지막 수단이다. 소송이 시작되면 여러가지로 비용과 시간이 많이 들게 된다. 따라서 소송 제기 전에 취할 수 있는 방법을 모두 취해보는 것이좋다.
먼저 내용증명우편을 활용해본다. 내용증명우편이란 우체국에서 보낼 수 있는 특수우편인데 우체국에서는 내용증명우편의 내용, 발신인, 수신인, 송달시간 등을 기록해둔다. 때문에 나중에 소송을 시작하였을 때 유용하게 활용할 수 있다. 또한 내용증명우편은 받은 사람은 상대방이 소송을 준비하고 있다는 인상을 받기 때문에 간접적 압박수단으로 활용할 수 있다.
내용증명우편을 받았어도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령신청을 해볼 수 있다. 지급명령신청이란 재판없이도 집행권원을 확보할 수 있는 수단이다. 집행권원이란 상대방의 재산에 강제집행을 할 수 있는 권리를 의미한다. 따라서 지급명령이 확정된 경우 재판 없이도 집주인의 집이나 재산 등을 압류하여 경매를 통해 환가 후 보증금을 돌려받을 수 있다. 지급명령은 소정의 양식을 갖춰 보증금지급사실 등을 첨부하여 법원에 신청하게 되면 특별한 사정이 없는 이상 지급명령을 상대방에게 송달하게 된다. 집주인이 지급명령 신청을 받고도 일정기간 내에 이의를 제기하지 않는다면 성공이다. 지급명령은 확정되고 확정된 지급명령을 집행권원으로 하여 집주인의 재산을 경매시키고 받은 대금으로 보증금을 받을 수 있다.
4.소송을 해야겠어.
-> 최후의 수단이라면 옳은 선택이다.
민사소송을 통해서 집주인을 피고로 하여 보증금 반환 청구소송이 가능하다. 다만 소송비용과 시간을 고려하는 것이 좋다. 또한 보증금반환청구소송에서 가장 중요한 점은 임대차계약을 통해 보증금을 지급한 사실을 증명하는 것이다. 보통 현금으로 주는 경우는 없기 때문에 보증금을 집주인에게 이체한 내역을 증거로 확보하여야 한다.
만일 보증금반환청구소송에서 승소하게 되는 경우에는 상환이행판결이 나오는 경우가 많다. 보증금반환청구소송에서의 상환이행판결이란 임차인이 점유한 주택을 집주인에게 돌려주는 것과 동시에 보증금을 지급하라는 판결이다. 주택의 점유를 집주인에게 이전하여 주었는데도 집주인이 집을 돌려주지 않는다면 집주인의 재산에 대해서 앞서 받은 판결문을 집행권원으로 강제집행이 가능하다. 강제집행으로 집주인의 집에 경매가 개시되는 경우 집주인은 보증금을 돌려주지 않는 대가로 자신의 집에 대한 소유권을 상실하고 경매가 낙찰되어 받은 돈 중 보증금 등을 제외한 남은 돈을 받게 된다.