임대인의 수선의무 상환청구권이란?
안녕하세요.
세입자를 위한 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
이번 시간에는 임대인의 수선의무 불이행 시 임차인이 청구할 수 있는 권리에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
임대인의 수선의무 상환청구권이란먼저 부동산 임대차계약을 체결하게 된다면 상호 계약 당사자에게는 각각의 권리와 의무가 생기게 되는데요. 한쪽이 권리자이면 다른 한쪽은 의무자가 됩니다.
임차인의 경우는 월세 임대차계약일 경우 월세를 내야 하는 의무가 있고, 임대인에게는 적법하게 월세를 받을 권리가 생기게 되는 것이죠. 또한, 월세를 내는 임차인은 임대인에게 계약상 권리를 주장할 수 있으며, 임대인은 해당 건물을 잘 사용할 수 있도록 유지시켜줄 의무가 있습니다.
여기서 임대인의 가장 중요한 의무는 임차인으로 하여금 임대차 계약기간 동안 임차 건물을 적절하게 사용, 수익하게 해야 할 의무인데요. 계약된 건물은 임대인의 소유이므로 임차인이 사용하는 동안 불편 없이 영업할 수 있도록 건물의 상태를유지해야 할 의무가 있습니다.
이러한 법을 임대인의 수선의무라고 규정해요.
민법 제623조에서는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 될 의무를 부담한다. "라고 규정하고 있습니다.
만약 상가 임대차 계약 이후 임차인이 영업을 하는 데 있어 누수 또는 누전 등으로 인해 영업에 방해가 될 시, 정상적인 영업이 불가능할 경우 임대인은 수선의무에 근거하여 해당 건물을 수리하여 줄 것을 요구할 수 있어요.
또한, 임대차 계약에 있어 임차인이 을의 위치에 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에게 의무와 동시에 권리도 보유하고 있습니다. 그러므로 임대건물에 하자가 발생하게 되면 임대차 계약상의 의무 이행으로 임대인에게 적법하게 요구할 수 있어요.
예시로 상가건물 하자로 인해 영업에 지장을 주어 임대인에게 수리 요구를 하였으나 임대인이 거절하는 경우가 종종 있어 다툼이 발생하곤 합니다. 월세는 제때에 받으면서 계약상의무는 피하려고 하는 임대인들이 있기 때문이죠. 현실적으로 보면 영업에 지장을 주는 임차인은 절박한 상황이 될 수밖에 없습니다.
이러한 상황들이 생길 수 있어 영업을 하기 위해 우선 본인의 돈으로 수리를 하고 영업을 하는 경우도 많은데요. 이럴 때 임대인에게 필요비 상환청구권을 청구할 수 있습니다. 임차인의 필요비상환청구권은 임대인의 수선의무로부터 파생되어 나오는 권리인 셈이죠.
임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차 건물 보전에 관하여 필요비를 지출한 부분은 민법에선 임대인에게 청구가 가능한 것으로 정하고 있습니다. 이에 더불어 임차인에게는 유익비 상환청구권이라는 권리도 보유하고 있어요.
판례에서는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 의미하며, 필요비는 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다고 판시하였습니다.
위의 판례는 곧, 수리를 위해 비용을 지출하거나 임차인의 비용으로 임차 건물의 가치를 증대시켰을 경우 그 비용을 반환 청구할 수 있는 권리를 보유하고 있다는 것이죠.
" 필요비는 지출한 비용 전액을 즉시 반환 청구를 할 수 있습니다."
여기서 중요한 점은 임차인이 비용을 받지 못한 상태에서 건물을 인도한 경우라면 인도 시점부터 6개월 이내에 임대인에게 그 상환을 청구해야 한다고 민법에선 규정하고 있는데요. 그 기간을 놓치면 권리가 소멸될 수 있으니 잘 체크해야 하는 부분입니다.
매달 임대인에게 내는 월세는 임차 건물의 정상적인 사용을 전제로 하며, 정상적인 사용이 불가능할 경우 임차인은 월세를 지급할 의무가 없게 되는는데요.
임차인이 자비로 수리를 했을 경우 필요비 상환청구권으로 해당 금액만큼 월세 지급을 거절할 수 있고, 즉 필요비만큼 월세를 내지 않아도 된다는 의미로 볼 수 있습니다.
또한, 필요비 상환청구권은 임차 건물에 관하여 생긴 채권이므로 임차인은 유치권 행사를 할 수 있는데요. 임차인에게도 권리가 주어지는 부분이 있지만 대부분의 임차인들이 계약상 권리를 제대로 행사하지 못하는 경우가 많습니다.
아무래도 매일매일 영업에 몰두해야 되다 보니 바쁘기도 하고 법적 지식이 부족해 그냥 본인이 부담하고 넘기는 경우가 많아요.
따라서 상가 임대차 관련해서 다툼이 있으신 분들은 관련 분야에 대해 전문적인 노하우를 보유하고 있는 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 효과적입니다.
임대인의 의무 위반으로 인한 다툼은 때로는 법적 분쟁으로까지 이어질 수 있기 때문에 임차인과 임대인 사이에서 나홀로 소송을 진행하시기엔 어렵고 힘드실 수 있는데요. 이럴 경우 그냥 넘기지 마시고 전문가와 상담을 받으시고 임차인의 권리를 행사하시는 것이 중요합니다.
저희 제이씨일파트너스 임차인닷컴은 상가임대차 관련 소송을 현재까지도 진행중에 있으며 성공적으로 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있어 법적 도움이 필요하신 분은 임차인닷컴의 도움을 받아보시기를 바랍니다.
