재개발 명도소송진행 및 세입자 대처방법
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 명도의 신입니다.
재개발 명도소송진행 및 세입자 대처방법우리나라에서 제태크 수단을 고르라면 주식투자도 있겠지만 뭐니뭐니해도 부동산 일텐데요. 부동산 투자를 통해서 수익을 보았다는 이야기들은 누구라도 쉽게 접할 수 있습니다. 그래서 많은 사람들이 앞다투어 부동산 투자에 뛰어들고 있어요.
부동산 투자시장에서 가장 뜨거운 이슈 중 하나는 바로 '재건축','재개발'입니다. 재건축과 재개발은 주거환경이 불량한 지역을 정비하는 것을 의미해요. 이렇게 재건축, 재개발을 하는 이유는 바로 노후화된 불량 건축물을 개량하기 위함으로 볼 수 있습니다.
어린시절 "헌집 줄게, 새집다오" 라는 모래놀이 속 말처럼 재개발, 재건축 사업이 진행되면 예전보다 해당 지역의 주거환경이 월등하게 좋아지게 되는데요. 재개발, 재건축을 통한 주거여건 개선은 바로부동산의 가치 상승으로 이어지기 때문입니다.
하지만 재개발, 재건축은 하고 싶다고 해서 언제나 할 수 있는 것은 아니에요. 재개발, 재건축 성공을 위해서는 여러가지 엄격한 법적, 행정적 규제를 넘어서야 합니다.
가끔은 재개발과 재건축을 구분하지 않고 용어를 사용하는 경우가 있는데, 재개발과 재건축은 엄연히 다른 개념이라고 볼 수 있어요.
재건축은 용어의 의미 그대로 노후된 아파트나 연립주택지구를 완전히 허물고 다시 짓는 것을 의미합니다. 반면 재개발은 주거환경이 열악하고 불량 건축물이 많은 지역의 주거환경 개선을 목적으로 진행하는 사업이에요.
재개발 명도소송,
소장을 받으면 세입자가 대처할 수 있는 방법은?
이러한 재건축, 재개발 정비사업에서 빈번하게 발생하는 법적 분쟁이 바로 "명도소송"입니다. 이번 시간은 재개발 명도소송의 진행과 이에 대한 세입자의 대처방법을 함께 알려드릴게요.
먼저 재개발 과정을 규정하는 법률은 "도시 및 주거환경정비법"인데요. 줄여서 이를 "도시정비법"이라고 일반적으로 부릅니다.
도시정비법에 규정된 내용에 따라 재개발 절차는 기본계획의 수립 -> 정비계획 수립 및 정비구역의 지정 -> 조합설립 인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분계획 인가 -> 착공의 순으로 진행이 되는데요.
착공을 시작하려는데 재개발 내에 이주하지 않은 점유자가 있다면 공사 진행이 불가능하겠죠? 재개발 절차 진행 중 관리처분계획 인가의 고시가 있게 되면 재개발 조합은 도시정비법 제81조에 근거하여 정비구역 내에 있는 토지나 건물의 임차인 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있게 됩니다.
관리처분계획 인가가 나면 착공 전에 이주 및 철거 절차가 진행되는데, 재개발 조합은 이 단계에서 재개발 지역에 거주 중인 임차인들을 상대로 명도소송을 제기하는 것인데요.
하지만 재개발 명도소송의 경우 관련법에서 일반적인 명도소송의 요건보다 더 까다롭게 요건을 규정하고 있습니다. 따라서 명도소송을 제기하는 재개발 조합 측에서도 관련 요건을 충분히 검토한 이후에 진행하는 것이 현명해요. 세입자의 입장에서도 일반적인 명도소송과 다른 측면을 고려해서 대응 전략을 구성하는 것이 좋습니다.
일반적인 명도소송의 경우 점유자의 점유가 법률상 근거가 없는 불법점유라는 것이 충족되면 언제든지 소송을 진행할 수 있는데요. 임대차 계약 관계에서 기간 만료로 계약이 종료된 경우를 예로 들 수 있습니다.
재개발 명도소송은 앞에서 말씀드린대로 도시정비법 제81조에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있어야만 하는 특징이 있는데요. 재개발 절차가 진행 중이라고 하더라도 관리처분계획인가 고시가 있기 전까지는 점유자는 재개발 지역 내에 있는 건물을 적법하게 사용, 수익할 수 있는 것입니다.
또한, 현금청산자인 경우에는 청산금을 지급할 때까지 명도를 거부할 수 있는데요. 현금청산자란 분양신청을 하지 않은 조합원의 자격을 갖추지 못한 소유자를 의미하며 현금청산자는 청산금을 지급받을 권리가 있기 때문에, 해당 금원을 받기까지 명도를 적법하게 거절할 수 있습니다.
이는 현금청산자가 아닌 세입자의 경우에도 보증금을 돌려달라는 요구 뿐만 아니라, 거주하고 있는 곳에서 퇴거함에 따라서 토지보상법에서 규정하고 있는 이사비, 주거이전비를 지급하라고 요구할 수 있어요.
도시정비법 제81조에 따라서 재개발 조합은 손실보상이 완료되지 않으면 토지나 건축물을 사용, 수익할 수 없기 때문에, 해당 규정에 따라 세입자는 손실보상금 명목으로 이사비, 주거이전비 등을 요구할 수 있는 것입니다.
다만 주거이전비와 이사비 보상은 토지보상법에 규정되어 있는 일정한 요건을 충족하는 경우에만 조합에게 지급을 요구할 수 있습니다. 재개발 구역에서 명도소송을 제기당한 세입자라면 해당 요건을 꼼꼼하게 따져보아야 할 필요가 있어요.
즉 소유자의 입장이라면 청산금 지급을 명목으로 일정한 보상을 재개발 조합 측에 요구할 수 있는 것이고, 세입자의 입장이라면 이사비나 주거대책비 지급을 손실보상 명목으로 요구할 수 있는 것입니다.
그러나 재개발 절차를 빠르게 진행하기 위해 보상이 이루어지지 않은 상태에서 일단 명도소송을 제기하는 경우가 굉장히 많은데요. 만일 보상절차가 완료되지 않은 상태에서 명도소송을 당했다면, 명도소송 절차에서 이 부분을 확실하게 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.
또한 재개발, 재건축 사업은 이권다툼이 심한 사업이라서 명도소송과 같은 합법절차가 아닌 법을 위반하는 방식으로 절차가 진행되는 경우도 있는데요. 합법적인 절차가 아닌 무력이나 협박 등 불법이 개입되었다면 형사고소 등으로 자신의 권리를 적극 보호할 필요가 있습니다.
지금까지 재개발 명도소송 진행과 이에 대한 세입자의 대응방법에 대해 일려드렸는데요. 재개발 명도소송은 조합의 입장에서는 사업이 늦춰지면 막대한 손실이 발생하고, 세입자의 입장에서는 생활터전을 잃는 것이기 때문에 분쟁의 양상이 매우 복잡하게 흘러가는 편입니다.
만일에 재개발 명도소송에 관한 법적 분쟁에 휘말리게 되신 경우 혼자서 해결하기 보다는 이에 대해 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 유라한데요.
제이씨엘파트너스 명도의신은 다수의 재개발 명도소송 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 이와 관련한 법적 분쟁에 휘말리게 되어 어려움을 겪고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 명도의신에 도움을 요청하시기 바랍니다.
