전세집 경매 보증금반환받기 위해서는 어떻게 해야할까?
안녕하세요.
전세사기 피해자들을 위한 변호사 전세사기변호사닷컴입니다. 저희 전세사기변호사닷컴은 전세사기를 당하신 피해자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 모든 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다.
전국을 휩쓸고 있는 전세사기로 인해 세입자들의 근심이 날이갈수록 늘어가고 있는 상황입니다. 사회적 재난인 전세사기는 누구나 휘말릴 수 있고, 실제로 서울/경기권 지역에서는 한집 건너 한집이 전세사기를 당했다고 해도 과장이 아닙니다.
혹자는 조심만 하면 전세사기를 피할 수 있는 것처럼 이야기하지만 이는 결코 사실이 아닙니다. 아무리 조심을 하더라도 누구든 당할 수 있는 것이 전세사기입니다.
전세사기 자체가 '전세'라는 사회적으로 확고하게 정착된 거래제도를 악용하기 때문입니다. 사기꾼들은 전세제도의 허점을 악용하여 상대적 약자이자 사회적 취약계층인 세입자들의 보증금을 편취합니다.
전세집 경매 보증금반환 피해회복방법전세사기를 당한 피해자들의 경우 해당 사실을 알게되었을 때 패닉 상태에 빠져 제대로 된 법적 조치를 진행하지 못하는 경우가 많습니다. 하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있고, 호랑이 굴에 물려가도 정신만 똑바로 차리면 산다는 말처럼 위기의 상황일수록 냉정한 태도를 유지하면서 피해회복 방안을 강구할 필요가 있습니다.
전세사기는 전세라는 정상적인 제도를 악용하기 때문에 세입자들은 전세사기 피해를 당하고도 해당 사실을 인지하지 못하는 경우가 대부분입니다.만기 때가 되었는데 집주인이 연락을 받지 않는다거나, 무언가 이상한 기류가 감지되었을 때에서야 피해 사실을 의심해보는 경우가 일반적입니다.
대표적인 것이 바로 전세집이 경매에 넘어가거나 전세집에 국세 미납 등으로 압류가 걸리는 것인데요. 전세집이 경매에 넘어갔다는 것은 집주인이 채무를 변제하지 못해 다른 채무자가 강제집행절차에 착수했다는 것을 의미합니다.
전세집에 국세미납으로 압류가 걸렸다는 것은 집주인이 국세를 제대로 내지 못해 세무서가 세금을 징수하기 위한 압류 절차에 착수했다는 사실을 의비합니다. 갭투기 형식으로 여러채를 소유한 집주인의 경우 주택에 부과되는 막대한 국세를 내지 못해 압류가 설정되는 경우가 많습니다.
법률지식이 없는 세입자 분들은 전세집이 경매에 넘어가거나 전세집에 압류가 설정되면 크게 당황을 할 수밖에 없습니다. 특히나 경매는 매우 전문적인 영역이기 때문에 해당 분야에 대해 지식을 보유하고 있지 못하다면 막연한 불안감에 사로잡힐 수밖에 없습니다.
부동산 경매는 경매의 대상이 되는 부동산을 현금화하는 절차입니다. 부동산의 소유자에 대하여 받을 돈이 있는 채권자들이 돈을 못받아서 해당 부동산을 경매에 넘겨 현금화를 해 채권을 회수하고자 진행하는 절차인 것입니다.
따라서 부동산 경매에서는 "배당 순위"가 무엇보다 중요합니다. 부동산에 대해서 권리를 보유하고 있는 사람들이 많을 수 있는데 내가 다른 사람보다 선순위를 보유하고 있다면 부동산 경매 절차를 통해서 채권을 회수할 수 있는 확률이 높아지게 됩니다.
만약 전세집에 대하여 근저당권 등 다른 담보권이 설정되지 않은 상태에서 집주인과 전세계약을 체결하고 전입신고, 확정일자를 마쳤다면 세입자는 대항력있는 선순위 임차인의 지위를 보유하게 됩니다.
전세계약을 체결하고 빠르게 전입신고, 확정일자를 하라고 하는 이유는 혹시 진행될수도 있는 경매절차에 대비해 선순위 권리를 확보해놓기 위함입니다. 그리고 근저당권이 설정된 부동산에 전세계약을 체결하면 안된다고 말하는 이유도 선순위 근저당권이 있으면 전입신고, 확정일자를 받더라도 순위에서 밀리게 되기 때문입니다.
따라서 전세집이 경매에 넘어갔다면 내가 대항력 있는 선순위 임차인의 지위에 있는지 여부부터 먼저 파악해야 합니다. 해당 여부에 따라 추후 법적 절차가 많이 달라지기 때문입니다.
대항력 있는 선순위 임차인의 지위에 있다면 전세집이 경매에 넘어간다고 하더라도 보증금 전액을 떼일 확률은 희박합니다. 부동산에 대하여 선순위 담보권을 설정해놓았기 때문입니다.
다만 최근에는 전세사기가 많이 일어나는 빌라의 전세가가 급락했기 때문에 매매가보다 전세가가 높아 경매에 넘어간 전세집을 아무도 낙찰을 받지 않는 사태가 발생하게 됩니다. 선순위 임차인이 들어가있는 전세집의 경우에는 낙찰자가 저가에 낙찰을 받는다고 하더라도 임차인에게 보증금 차액을 물어줘야 하기 때문입니다.
그렇기 때문에 최근에는 세입자들이 다소간의(혹은 상당한 정도의) 손해를 감수하고서라도 전세집을 셀프 낙찰받는 경우가 많아지고 있습니다. 사실상 해당 방법이 아니면 문제를 해결할 방도가 없기 때문에 세입자들이 눈물을 머금고 전세집을 낙찰받는 것입니다.
이 경우 보증금과 낙찰대금을 서로 상계처리(법률용어로 '서로 퉁을 친다'는 의미)하는 것이 가능하기 때문에 세입자의 입장에서는 돈을 안들이고 전세집의 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만 낙찰가가 전세가보다 쌀 경우 차액부분에 대해서는 손해가 발생할 수밖에 없습니다.
대항력을 보유하지 못한 후순위 임차인의 경우에는 위에서 설명드린 경우보다 상황이 훨씬 더 안좋다고 할 수 있습니다. 대항력을 보유한 선순위 임차인의 문제가 "얼마큼의 손해를 볼 것인가?"라면, 대항력을 보유하지 못한 후순위 임차인은 "얼마라도 건질 수 있겠는가?"가 됩니다.
만약 선순위 근저당권이 설정되어 있거나, 신탁등기가 된 부동산에 수탁자의 동의 없이 법적 권한이 없는 위탁자와 임대차 계약을 체결하였다면 경매 절차에서 보증금을 한 푼도 건지지 못하고 쫓겨나게 될 수도 있습니다. 이 경우에는 보다 적극적인 법적 조치가 필요하다고 할 수 있습니다.
전세집이 경매에 넘어간 경우 세입자들은 보증금을 반환받을 수 있을까하는 막연한 불안감에 휩싸이게 되는데 법률지식이 부족한 세입자의 입장에서는 그럴수밖에 없습니다. 다만 이런 상황일수록 냉정하고 침착한 태도를 유지하면서 피해를 줄일 수 있는 방법을 신속하게 모색해야 합니다.
경매절차도 일정한 시간이 걸리기 때문에 전세집이 경매에 넘어간다고 해서 세입자가 바로 쫓겨나지는 않습니다. 다만 문제는 내가 경매절차를 통해 보증금을 전액 혹은 상당부분을 돌려받을 수 있는 문제로 귀결이 됩니다. 계약조건마다 세입자가 처한 상황이 모두 다르기 때문에 상황에 맞는 적절한 해결방법을 제안받기를 원하신다면 임대차 계약서, 부동산등기부등본 등 관련자료를 지참해 상담을 받으시는 것이 바람직합니다.
전세집이 경매에 넘어갔다는 것은 나 말고도 다른 채권자들이 집주인의 재산을 놓고 다투고 있다는 사실을 의미합니다. 경매절차는 워낙 복잡한 편이고, 채권자가 다수인 경우에는 더욱 그렇습니다.
전세사기 사건은 집주인의 재산을 놓고 세입자와 다른 채권자들끼리 나눠먹기를 하는 형국으로 귀결되는 경우가 많습니다. 신속하게 법적 조치를 진행해 채권을 회수할 수 있는 방법을 모색해야 보증금을 회수할 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 피해자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다. 전세집이 경매에 넘어가 보증금을 반환받을 수 있을지 걱정이 되시거나 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유한 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
