신탁전세사기, 보증금 반환받는 방법은
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세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
신탁전세사기 보증금반환받는 방법은전세사기는 임차인의 보증금을 빼돌리는 악질 범죄로 최근 들어 정부가 강력하게 단속하겠다는 의지를 반복하여 천명하고 있는데요. 이러한 전세사기 피해는 언론이나 뉴스에서 하루에 걸쳐서 하나씩 나오고 있습니다. 이렇게 사기를 당하면 서민들의 인생을 파괴하는 행위로 대규모 사기의 경우 수십억 원에서 수백억 원에 달하는 피해를 입을 수 있어요.
이처럼 전세사기를 당하게 되면 세입자는 보증금을 돌려받기가 어렵게 되고, 새로운 집을 구하기도 힘들어 집니다. 보통 전세사기의 유형은 다양하게 나타나지만 주로 집주인이나 대리인이 이중계약을 하거나 집주인을 사칭하는 경우가 매우 많아요.
이러한 경우 대규모 사기가 아닌 소규모 사기가 발생하기도 합니다. 그러나 '소규모'라는 것도 어디까지나 상대적인 것일 뿐, 이 경우에도 한 건당 수억원의 피해가 발생하기도 해서 소규모가 우리가 아는 소규모가 아닐 수도 있어요.
전세사기는 오랫동안 발전해온 사회적 문제이며 최근들어 전세사기는 전국적으로 심각한 사회 문제가 되었습니다. 올해만 인천 미추홀구에서는 전세사기 피해자가 1천여 명이 넘고 피해액이 수천억 원에 달한다는 이야기도 있었어요.
그러므로 이렇게 진화된 전세사기에 당했다고 해서 자신을 탓하거나 부끄러워 할 필요는 없습니다. 전세사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일이며, 중요한 것은 피해상황을 정확하게 인식하고, 적절한 법률적조치를 취하는 것이에요.
전세사기의 유형은 다양하지만, 대부분의 경우 세입자들이 부동산 관련 법률에 대해 잘 모른다는 점을 이용하여 사기를 칩니다. 예를 들면 집주인이나 대리인이 이중계약을 하거나, 집이 경매에 넘어가 있는 깡통전세를 계약하게 하거나, 집 하나를 여러 세입자와 계약하거나, 무권리자가 계약서에 서명하게 하거나, 중요한 사실을 숨기거나 거짓으로 말하는 등의 방법으로 사기를 치는데요.
최근에 많이 발생하고 있는 것 중 하나가 바로 '신탁 전세사기'입니다. 신탁 전세사기란 세입자가 신탁등기라는 법률 용어의 의미와 위험성을 모른다는 점을 이용하여 임대차 계약을 강요하거나 속이는 사기 방법인데요.
신탁등기란 부동산의 소유권을 다른 사람에게 위임하는 것으로, 일반적으로 부동산 담보 대출 등의 목적으로 사용됩니다. 신탁등기가 설정된 부동산은 신탁수익자가 관리하며, 신탁수익자의 동의 없이는 양도나 임대 등의 처분이 불가능해요. 이 때문에 신탁등기가 설정된 부동산에 별다른 생각 없이 임대차계약을 체결하였다가 큰 손해를 보게 되는 경우가 자주 발생합니다.
부동산 신탁등기는 부동산 소유자가 금융기관에 대출을 받고, 그 부동산을 채무의 담보로 신탁회사에 소유권을 이전하는 것으로 부동산의 소유권은 신탁회사에 있고, 원래의 소유자는 수익자로서 부동산을 이용할 수 있는 구조인데요. 이와 달리 근저당권은 부동산의 소유권은 그대로 두고, 채무를 갚지 못하면 채권자가 부동산을 압류하거나 경매할 수 있는 권리를 설정합니다. 이 때문에 근저당권은 등기부등본의 '을구'에 표시되고, 신탁등기는 '갑구'에 표시가 돼요.
또한, 신탁계약에는 위탁자(부동산을 넘겨주는 사람), 수탁자(부동산을 받아주는 사람), 수익자(부동산으로부터 이익을 얻는 사람)의 구조가 있기에 일반적인 임대차 계약과 비교하면 훨씬 복잡한 권리관계를 가지고 있습니다.
따라서 신탁 전세사기는 이러한 복잡성을 악용하여 범죄를 저지르는 방식으로 신탁 전세사기의 주범은 위탁자로 이미 금융기관에서 대출받아 부동산을 구입한 사람이라고 할 수 있어요. 그러나 위탁자는 보통 자신이 더 이상 부동산의 소유자가 아니라는 사실을 숨기고, 잘 모르는 세입자와 임대차계약을 맺고 세입자로부터 보증금이나 월세를 받아 갑니다. 이 과정에서 때로는 공인중개사도 공모하여 세입자를 현혹하기도 해요.
이와같이 신탁등기된 부동산에 관해 위탁자와 임대차계약을 맺은 경우 발생할 수 있는 가장 큰 문제점은 임대차 계약 자체가 효력이 없게 될 수 있다는 점입니다. 왜냐하면 임대차 계약은 원칙적으로 소유권이 있는 자와 체결해야 하기 때문이죠. 따라서 세입자는 보증금이나 월세를 돌려받거나 재산상황에 따라 금전적인 피해를 입게 됩니다.
만일 전세사기를 당했다면 빠른 시일 내에 법적인 보호를 받아야 해요. 전세사기 피해자들이 할 수 있는 법적 조치는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
① 첫째는 형사고소로서, 사기죄나 횡령죄 등으로 사기범을 고소하는 것입니다.
② 둘째는 민사소송으로서, 보증금이나 월세 등의 금전적인 손해를 구상하는 것입니다.
③ 셋째는 채권추심이나 강제집행으로서, 사기범의 재산을 압류하거나 경매하는 것입니다.
이 중에서 어떤 조치가 가장 적절한지는 자신이 처한 상황에 따라 다르므로, 전문 변호사와 상담을 통해 판단하시는 것이 효과적입니다.
이렇게 전세사기를 당했다고 해서 피해자들은 자신을 탓하지만 자신의 잘못이 아니라는 것을 인식하셔야 합니다. 사기범들은 세입자들의 무지와 신뢰를 이용하여 범죄를 저지르는 것이기 때문에 피해자들은 자신을 탓하지 말고 법적인 권리를 찾으시길 바랍니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있어요. 신탁 전세사기 피해를 당해 도움이 필요하신 분들은 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
