임대인 사망, 상속인들 상대로 임차권등기명령 진행
전세사기 사건이 급증해 전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하는 사태가 속출하고 있는 상황입니다. 집주인으로부터 전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하면 세입자들은 막대한 손해를 보게 되는데요.
전세사기 사건에 휘말렸거나 집주인이 이유없이 차일피일 보증금 반환을 미루는 경우에는 신속한 법적 조치를 진행해 보증금을 회수할 수 있는 길을 열어놓아야 합니다.
집주인들은 이런 저런 핑계를 대며 차일피일 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다. 흔히 "새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다."라고 말을 하곤 하는데, 이는 법률상 타당한 주장이 전혀 아닙니다.
새로운 세입자가 구해지는지는 집주인의 사정에 불과하고, 계약상 전세 만기가 도달했다면 집주인은 세입자에게 즉시 보증금 전액을 반환해야 할 책임이 있습니다.
그런데 간혹 전혀 예기치 못한 사정으로 인해서 보증금 반환이 미뤄지는 경우도 있습니다. 대표적인 것이 임대차 계약이 계속되는 도중 집주인이 사망한 경우입니다.
임대인 사망 임차권등기명령 성공 사례이러한 경우는 의외로 거래계에서 매우 빈번하게 이루어지는데요. 전세계약이 진행되는 도중 임대인이 사망하게 되면 세입자의 입장에서는 상당히 곤란한 사정에 빠지게 됩니다. 누구에게 보증금을 돌려달라고 해야 하는지 혼란스러운 상황에 처하게 되는 것이죠.
하지만 의외로 대답은 간단합니다. 집주인이 사망하게 되면 보증금반환책임이 상속인들에게 귀속되도록 되어 있습니다. 우리 민법은 집주인이 사망한 경우 상속등기 여부와 상관없이 사망과 동시에 보증금반환채무가 상속인에게 귀속되는 것으로 정하고 있습니다.
세입자는 집주인의 상속인들에게 보증금을 돌려달라고 하면 되는 것입니다. 하지만 실제 사례에서는 상속인들이 서로에게 책임을 떠넘기며 보증금 반환을 거부하는 경우가 많습니다.
많은 경우 "내가 돈을 받은 것도 아닌데 왜 돌려줘야 하냐"고 말하는 경우가 많습니다. 아니면 일부 상속인들은 "내 상속 지분만큼만 돌려주겠다."라고 이야기하기도 합니다. 상속인이 5명이고, 각 상속인이 1/5지분만큼의 권리를 보유하고 있는 경우에 전세보증금의 1/5만 돌려주겠다고 이야기하는 것입니다.
상속인들 간에 감정의 골이 깊어 보증금반환을 거부하는 경우도 꽤 많습니다. 부모님 생전에 사이가 좋지 못했다거나 상속재산 분배 문제로 형제들간에 분쟁이 발생해 보증금반환책임을 미루는 경우가 많습니다. 상속인들 간의 분쟁으로 아무런 잘못이 없는 세입자만 피해를 보는 경우입니다.
보증금을 돌려받지 못한 상황에서 세입자가 다른 곳으로 이사를 해야 하는 경우에는 더 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 보통의 경우라면 임차권등기명령절차를 진행한 후 퇴거하면 되는데, 임대인이 사망한 사례의 경우에는 절차가 일반적인 경우보다 더 까다롭기 때문입니다.
예전에는 임대인이 사망한 부동산에 대하여 돈을 돌려받지 못한 세입자가 임차권등기명령을 하려고 하면 임차권등기명령절차 진행을 위하여 상속등기를 진행하라고 요구하는 경우가 많았습니다. 상속등기를 하려면 상속인들 대신 관련 비용을 대신 내야 하는데 그 비용이 상당히 커서 이러지도 못하고 저러지도 못하는 상황에 처하게 되는 경우가 대부분이었습니다.
그런데 최근 등기 선례가 개정되어 상속대위등기를 진행하지 않고도 곧바로 상속인들 명의로 임차권등기명령 절차를 진행하는 것이 가능해졌습니다.
전세사기 사건의 가해자가 사망한 이후에 세입자들이 피해를 보게되자 이러한 사정을 고려해 등기 선례를 개정하게 된 것인데요. 등기 선례의 개정으로 세입자들은 별도로 상속대위등기를 하지 않고 상속인들 명의로 임차권등기명령을 진행할 수 있게 되었습니다.
등기 선례가 변경된 이후 저희 사무실은 관련 사건을 진행하게 되었는데요. 최근 변경된 대법원 등기 선례를 반영해 임대인의 상속인들 명의로 임차권등기명령을 신청해 전부 인용 결정을 받아낼 수 있었습니다.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 임차권등기명령 인용 결정문입니다.
임대인 사망 임차권등기명령계약진행 도중 임대인이 사망한 건은 일반적인 전세보증금반환소송 보다 절차 진행이 어렵고 까다로운 편입니다. 다행히 최근 등기 선례의 개정으로 임차권등기명령 절차는 수월해졌지만, 임차권등기명령 절차 진행 이후에도 보증금을 돌려받기 위해 추가 법적 조치를 진행해야 하는 경우가 대부분입니다.
위에서 말씀드린 것처럼 상속인들이 서로에게 보증금반환책임을 미루기 때문입니다. 이 경우 상속인들 전원을 대상으로 보증금반환청구소송을 진행할 필요가 있습니다.
차일피일 보증금반환을 미루는 집주인들을 상대로 상황을 반전시킬 수 있는 유일한 방법은 필요한 법적 조치를 제 때 제 때 진행하는 것입니다. 문제가 발생한 즉시 임차권등기명령, 보증금반환소송 등 필요한 조치를 진행해야 입게 되는 피해를 줄일 수 있습니다.
전세사기, 전세보증금미반환 사건의 핵심은 신속성입니다. 특히나 최근에는 전세사기 사건에서 임대인이 사망하여 세입자들이 막대한 손해를 보게 되는 경우가 많습니다.
보증금을 돌려받지 못하는 사태가 발생하였을 경우 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 부동산전문변호사를 선임해 적극적인 법적 조치를 진행하시는 것이 바람직합니다.
