상가임대차보호법 계약갱신청구권 5년?10년? 보장기간은
안녕하세요.
세입자를 위한 변호사 임차인닷컴입니다. 저희 임차인닷컴은 상가 세입자들의 권리보호를 위해서 앞장 서 왔습니다. 임차인닷컴은 상가임대차보호법과 관련된 분쟁에서 임차인을 대리해 승소한 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.
상가임대차보호법은 상가 세입자를 보호하기 위한 법입니다. 그렇기 때문에 상가임대차보호법에서 보장하는 권리들을 잘 알고 계시면 위기의 순간에 큰 도움을 받을 수 있습니다.
그런데 상가임대차보호법이 세입자에게 보장해주는 소중한 권리의 구체적인 내용을 알지 못해 손해를 보는 임차인들이 많다는 것은 참으로 안타까운 일입니다.
상가임대차보호법 계약갱신청구권 5년 10생계에 워낙 바쁘시기 때문에, 상가임대차보호법의 내용을 하나하나 세세히 알기는 물론 어렵지만, 상가를 빌려 영업을 하고 있는 임차인이라면 상가임대차보호법의 중요한 내용을 잘 숙지하고 있는 것이 좋습니다. 법이 보장해주는 권리를 행사할 수 있는지, 없는지는 때때로 상가 세입자들에게 큰 차이를 가져오게 됩니다.
조물주 위의 건물주라는 말처럼 우리는 건물주가 '갑'인 시대에 살고 있습니다. 물론 좋은 건물주 분들도 많이 있지만 상가 투자를 통한 수익을 목적으로 건물을 소유한 분들은 아무래도 상생보다는 수익 개념으로 문제에 접근할 때가 많습니다. 이 때문에 크고 작은 법적 분쟁들이 많이 발생하게 되는 것인데요.
상가임대차보호법과 관련해 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중의 하나가 바로 "계약기간"과 관련된 분쟁입니다. 임대인은 기존 계약을 종료하고 상승된 가격으로 임대를 주고 싶어하기 때문에 계약기간을 어떻게든 짧게 인정하려는 경향이 있고, 이와 반대로 임차인은 기존 계약 조건이 유리하다면 최대한 길게 계약 조건을 끌고가고 싶어하는 경향이 있습니다.
상가임대차보호법상 계약갱신청구권에 관해 임대인과 임차인 사이에 서로 다른 해석이 나오게 되는 것도 바로 이 때문입니다. 모두가 잘 아시는것처럼 2018. 10. 16. 법률 개정으로 상가임대차보호법상 계약갱신청구권의 행사기간이 5년에서 10년으로 연장이 되었는데요.
개정된 법률을 놓고 임대인과 임차인은 서로 다른 해석을 내놓고 있는 실정입니다. 임대인은 개정 전 법률이 적용되어야 한다고 말하며 5년이라고 이야기하고, 임차인은 개정된 법률이 적용된다고 말하며 10년이라고 주장을 펼치게 되는 것입니다.
실제로 이로 인한 법적 분쟁은 매우 빈번하게 발생하는 편이고, 건물주와 세입자 사이에 원만한 협의가 성립되지 않는 경우 결국에는 소송전으로 흐르게 됩니다.
그렇다면 과연 누구의 말이 맞는 것일까요?
여기에 일률적으로 정해진 답이라는 것은 존재하지 않습니다. 그나마 내놓을 수 있는 답변이라면 "구체적인 계약 조건마다 다르다."는 것 정도입니다. 상가임대차보호법상 계약갱신청구권은 임차인 보호를 목적으로 하고 있고, 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 제한적으로나마 소급효를 인정하고 있기 때문입니다.
항간에 떠도는 소문 중 "법 개정 시점인 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약은 모두 개정전 법률이 적용되어 임차인이 계약갱신청구권을 5년간만 행사할 수 있다."는 이야기가 있는데 이는 정확한 법적 판단이 아닙니다.
법률 개정 전 체결된 상가임대차 계약의 경우에도 개정된 법률의 적용을 받아 임차인이 10년간 영업을 할 수 있는 경우가 존재하기 때문입니다. 실제로 저희 임차인닷컴이 수행한 사례중 2018. 10. 16. 이전에 체결된 상가임대차계약임에도 불구하고. 개정 후 법률의 적용을 인정받는 사례가 많이 존재합니다.
이러한 현상이 발생하는 이유는 위에서 말씀드린 것처럼 상가임대차보호법이 계약갱신청구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 제한적으로나마 '소급효'를 인정하고 있기 때문입니다.
상가임대차보호법 부칙 제2조는 개정된 법률이 "법 개정 시점 이후 새롭게 체결되는 임대차계약 또는 갱신되는 임대차계약"에 적용된다고 명시하고 있습니다.
위 부칙에 따르면 2018. 10. 16. 이후에 체결된 임대차 계약의 경우, 개정 후 법률의 적용을 받아 임차인이 10년간 영업을 할 수 있다는 것에 이론의 여지가 있을 수 없습니다.
그런데 위 부칙 조항에 따른다면 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약의 경우에도, 2018. 10. 16. 이후에 '갱신되는' 임대차 계약의 경우에는 개정된 법률의 적용을 받아 임차인이 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.
2017. 10.경에 2년 짜리 상가임대차 계약을 체결했는데, 만기 시점에 묵시적으로 갱신되었거나 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 임대차 계약을 그 예로 들 수 있습니다. 이러한 경우에는 법률 개정 이후 '갱신되는' 임대차 계약이기 때문에 개정된 법률의 적용을 받게 됩니다.
법률 조항을 근거로 구체적인 계약조건을 하나하나 세세히 따지게 되다보면 어느정도 명확한 결론을 내릴 수 있는 사안임에도 불구하고, 실제 거래계에서는 상가임대차보호법의 정확한 내용을 알지 못해 임대인과 임차인 사이에 심각한 법적 분쟁이 생기는 경우가 허다합니다. 임대인과 임차인 모두 자신들에게 유리한 쪽으로 법률 규정을 해석하기 때문입니다.
보통 상가임대차보호법상 계약갱신청구권과 관련된 분쟁의 경우 임차인이 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인이 이를 부정하면서 임차인을 상대로 명도소송을 제기하는 형국으로 분쟁이 양상이 진행됩니다. 이러한 사건의 경우 상가임대차보호법의 해석에 따라 승패가 갈리게 되는데, 상가임대차보호법에 대한 정확한 지식이 없다면 소송에서 패소할 수 있습니다.
상가임대차보호법은 정치적 역학관계에 따라 개정이 매우 빈번하게 이루어지는 법률이기 때문에, 해당 사건을 실제로 다루어 본 전문가가 아닌 이상은 법률의 내용을 오해할 가능성이 높습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 임차인에게 생사가 걸린 문제이니만큼, 분쟁이 발생하였을 경우 상가임대차보호법에 정통한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 오랜기간동안 상가 세입자들의 권리보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 승소 노하우를 보유한 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
