부동산 경매 절차에서 유치권 문제 해결하는 방법
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저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련한 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위하여 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 부동산 경매절차에서 자주 문제가 되는 유치권 분쟁을 효율적으로 해결하는 방법이 무엇인지 함께 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 절차에서 유치권 문제 해결하는 방법
부동산과 관련된 분쟁의 종류는 무수히 많습니다. 그 중 상대적으로 난이도가 낮은 분쟁이 있고, 난이도가 매우 높은 분쟁이 있는데요.
부동산 경매에서 유치권과 관련한 법적 분쟁은 부동산과 관련한 문제 중 매우 난이도가 높은 유형에 속합니다.
부동산 경매만 해도 그 절차 등이 매우 복잡한데, 여기에 유치권과 관련한 문제까지 엮이면 경매 당사자는 골치가 아플 수밖에 없습니다.
유치권이 설정되어 있는 부동산을 잘 못 낙찰받으면 낙찰자는 큰 손해를 보게 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 유치권이 붙어있는 매물은 주의하라는 말이 경매에서 정설처럼 되어 있는데요.
유치권, 법정지상권은 다른 권리들과 달리 그 성립이 인정되면 낙찰자에게 인수되는 권리이기 때문에 그렇습니다.
부동산 경매를 하는 이유는 싼 값에 좋은 부동산을 낙찰받기 위해서인데, 유치권이 붙은 부동산을 잘못 낙찰받으면 이득은 커녕 막대한 손해를 보게될 수밖에 없습니다.
반면 경매 고수들은 유치권 성립 요건을 따져 유치권이 문제가 되는 매물을 싼 값에 사들여 큰 이득을 거두기도 합니다.
유치권이 문제가 되는 부동산을 경매 절차에서 낙찰을 받을 때 수익을 볼 수 있는지, 그렇지 않은지는 유치권의 성립요건에 달라있다고 볼 수 있습니다.
유치권은 민법상 물권의 하나로 매우 강력한 권리 중 하나입니다. 유치권이 성립하면 유치권자는 상대방이 채권을 변제할 때까지 해당 물건에 대한 점유를 계속할 수 있는 권리를 보유하게 됩니다.
예전에 있었던 '전당포'를 생각하시면 이해가 쉬운데요. 전당포는 돈을 빌려주는 대가로 시계 같은 귀금속을 돈을 빌려가는 사람으로부터 받아놓습니다.
전당포는 돈을 빌려간 사람이 돈을 갚을 때까지 맡겨놓은 물건을 유치할 수 있는 권리를 보유하게 되는데요.
민법은 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관해 발생한 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다고 규정하고 있습니다.
오늘 살펴보고 있는 문제와 같이 실제 거래계에서는 유치권의 성립의 대상이 되는 '물건'이 부동산인 경우가 많습니다.
이 중 많은 경우는 공사업자가 건물주로부터 공사대금을 받지 못해 건물을 유치하고 있는 경우가 많습니다.
이 외에도 유치권의 성립이 문제가 되는 경우는 매우 다양한데, 실제로 유치권이 성립되는지는 민법에서 규정하는 있는 요건들을 세밀하게 따져보아야 합니다.
민법 제320조에서 규정하는 유치권의 성립요건 중 가장 중요한 것은 유치권의 원인이 되는 채권이 점유하고 있는 물건과 '견련관계'가 있어야 한다는 것입니다.
유치권자가 상대방에 대하여 특정한 권리를 보유하고 있다고 하더라도, 점유하고 있는 물건과 견련관계가 인정되지 않으면 유치권은 인정되지 않습니다.
대표적인 예로 대법원 판례는 임차인이 상가 권리금을 이유로 임차 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다고 판단한 바가 있습니다.
상가 권리금은 임대차 계약상 발생한 채권으로 원칙적으로 임차 건물에 관해 발생한 채권이 아니기 때문입니다.
부동산 경매를 통해 소유권을 이전받은 낙찰자에게 누군가가 건물을 점유하며 유치권을 주장한다면, 낙찰자는 해당 점유자를 상대로 부동산인도명령이나 유치권부존재확인소송을 진행하는 것이 일반적입니다.
유치권의 성립요건과 관련한 대법원 판례가 무수히 많이 축적되어 있기 때문에 본격적인 법적 절차 진행 전 관련 법리 검토는 필수입니다.
만약 낙찰자가 유치권을 주장하는 점유자로부터 신속하게 건물을 인도받지 못할 경우 낙찰자는 큰 손해를 보게 되기 때문에, 신속한 법적절차로 부동산에 대한 권리를 회복할 필요가 있습니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 복잡한 부동산 관련 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
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부동산 경매 절차에서 유치권 문제 해결하는 방법