상가명도소송, 월세미납하는 임차인에 대한 법적조치
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저희 명도의 신은 다수의 명도소송을 진행한 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인들께 최적의 명도 서비스를 제공해드리고 있습니다.
경기 침체가 계속되면서 자영업자들의 고통이 가중되고 있습니다. 그런데 돈이라는 것은 사회의 혈액과 같은 것이어서 한 곳에서 자금줄이 막히게 되면 다른 곳에서도 피해가 발생하게 됩니다.
자영업자들의 어려움은 곧 건물주들이 겪는 어려움으로 이어질 수 있다는 의미입니다. 실제로 임차인이 월세를 미납하는 등의 행위를 하게 되면 건물주들도 그만큼의 손해를 보게 됩니다.
여러채의 건물을 가지고 있고, 자력이 넉넉한 건물주들의 경우에는 큰 타격없이 극복할 수 있겠지만, 대출을 받아 건물을 겨우 유지하고 있는 경우에는 조금의 월세 미납으로도 큰 타격을 받게 됩니다.
상가명도소송 절차와 비용상가 세입자가 돈을 밀리게 되면 건물주들은 고민을 하다가 법적 조치 착수를 검토하게 됩니다. 월세를 미납하는 상가 세입자를 상대로 한 법적 조치에는 상가명도소송이 있습니다.
상가명도소송에서 승소하기 위해서는 "임대차 계약이 종료되었다는 사실"이 입증되어야 합니다. 이는 매우 당연한 말 같지만, 우리 법은 임차인을 보호하기 위해 묵시적갱신이나 계약갱신청구권과 같은 제도를 두고 있습니다.
상가임대차보호법상 묵시적 갱신은 계약의 종료/갱신에 관하여 임대인과 임차인 쌍방이 계약 종료 6개월에서 1개월 전까지 서로간에 별다른 말이 없었을 경우 '전 임대차와 동일한 조건으로' 임대차 계약이 갱신되는 제도입니다.
계약갱신청구권은 임대인의 계약 종료 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시로 임대차 계약을 갱신할 수 있는 제도입니다. 상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 10년으로 규정하고 있습니다.
내용에서 알 수 있는 것처럼 묵시적갱신과 계약갱신청구권은 기본적으로 임차인에게 유리한 제도입니다. 임대인이 임대차 계약을 종료시키기 위해서는 임대차 계약 6개월 전에서 1개월 전까지 계약 해지 통보를 해야 하고, 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 이를 거절할 수 있는 정당한 권리가 있다는 사실을 입증해야 합니다.
이러한 부분을 제대로 체크하고 있지 못하다면 무작정 상가명도소송을 제기했다가 패소하게 될 수도 있습니다. 임대차 계약이 종료된 줄 알았는데 소송 절차 진행 중 계약이 갱신되었다는 사실이 밝혀지면 크게 당황을 하게 될 수밖에 없습니다. 상가명도소송은 절차 진행 전 꼼꼼한 법리 검토가 필수라고 할 수 있습니다.
기간만료 이외에도 임대인은 주로 임차인의 월세 미납을 이유로 상가명도소송 절차를 진행하곤 합니다. 월세 미납을 법률 용어로 '차임 연체'라고 하는데, 상가임대차보호법은 3기분 이상의 차임 연체가 있는 경우에 임대인이 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다.
주의해야 할 것은 '3기분의 차임 연체'라는 것은 계약 해지 통보를 발송하는 시점을 기준으로 누적된 미납 월세가 3개월 이상이 되는 경우를 의미한다는 것입니다. 세입자가 몇 일 혹은 몇 주 정도 월세를 미납한 것을 가지고 문제를 삼는 경우가 있는데 이는 3기분의 차임 연체에 해당하지 않습니다.
3기분의 차임 연체가 현 시점에 현존하는 경우라면 임대인은 즉시 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 임대차 계약 기간 중 임차인이 3기분의 차임 연체를 한 사실이 있다면 임대인은 이를 근거로 임차인의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.
상가명도소송은 (1) 점유이전금지가처분, (2) 명도소송, (3) 강제집행의 3단계 절차로 진행이 됩니다. 이 세 단계 절차가 유기적으로 진행되어야 '건물인도'라는 목적을 달성할 수 있습니다.
기억하셔야 하는 점은 명도소송의 목적이 세입자로부터 건물을 인도받는 것이라는 점입니다. 즉, 어떻게든 세입자로부터 건물을 빠르게 인도받는 것을 주된 목적으로 해야 합니다.
세입자의 채무불이행으로 시작된 소송이기 때문에 들어간 소송비용을 세입자에게 물을 수 있지 않냐는 질문을 많이 하시는데, 명도소송은 금전지급청구소송과 다르게 소가가 토지의 공시지가로 매겨지기 때문에 승소하더라도 회수할 수 있는 소송비용이 매우 적은 편입니다.
그리고 소송이 종료될 때까지 상당한 기간이 소요되는데 판결문을 받고 소송비용을 청구하기보다, 판결 전에 세입자를 설득해 임의퇴거를 유도하는 것이 더 경제적입니다. 만약 세입자가 판결 후에도 나가지 않으면 건물주는 막대한 비용을 들여 강제집행절차를 진행해야 하기 때문입니다.
상가명도소송의 핵심은 신속한 절차 진행으로 비용을 최대한 줄이는 것입니다. 소송에서 이긴다고 하더라도 강제집행절차까지 진행되면 세입자보다 건물주가 받는 손해가 훨씬 더 클 수밖에 없습니다. 소송 초기 단계에서 점유이전금지가처분을 진행하는데, 이 단계에서 세입자를 설득, 압박 해 임의퇴거를 유도하는 것이 훨씬 더 좋은 해결책일 수 있습니다.
상가명도소송은 절차 진행이 매우 까다로운 편인데, 다수의 상가명도소송을 경험한 변호사 사무실에 사건을 의뢰하시는 것이 비용 등 여러가지 측면에서 효율적입니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 명도 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 신속한 명도절차 진행이 필요하신 분들은 저희 명도의 신에 도움을 요청하시기 바랍니다.
