전세사기 임차권등기명령의 필요성과 신속한 절차 진행방법
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
날이갈수록 늘어나는 전세사기 사건으로 인해 세입자들의 근심이 커지고 있습니다. 저희 사무실에도 전세사기 사건과 관련된 문의가 끊이지 않고 있는 상황입니다.
갭투기로 인한 폐해로 인해 수많은 세입자들이 고통을 받고 있고, 정부와 국회가 여러가지 제도를 신설하기는 했지만 여전히 피해회복의 상당부분은 세입자들에게 남겨져 있는 상황입니다.
전세사기 사건에 휘말린 세입자들은 신속하게 법적 조치를 취해야 보증금을 회수할 수 있습니다. 때문에 전세사기 사건과 관련된 법원 사건수가 폭등하고 있는 상황입니다. 한 통계에 따르면 최근 법원에는 기존보다 임차권등기명령의 신청건수가 급격하게 늘어났다고 합니다.
전세사기 임차권등기명령 신속한 절차 진행전세사기 사건의 피해자들에게 임차권등기명령은 필수절차라고 할 수 있습니다. 굳이 전세사기 사건이 아니라고 하더라도 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자는 신속하게 임차권등기명령 절차를 진행해야 합니다.
임차권등기명령은 보증보험 신청을 위해서도 꼭 필요한 절차 중 하나입니다. 보증보험이행을 청구할 때 HUG 등 보증보험 회사가 필수적으로 요구하는 서류가 바로 임차권등기명령 결정문입니다.
보증보험회사에서 임차권등기명령 결정문을 요구하는 이유는 임차권등기명령이 세입자의 중요 권리인 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 기능이 있기 때문입니다.
대항력과 우선변제권은 주택임대차보호법이 보장하는 중요한 권리인만큼 해당 권리가 상실되면 세입자는 큰 손해를 보게 될 수 있습니다. 대표적인 것이 경매절차에서 다른 채권자들에게 순위가 밀리게 되는 것입니다.
전세 계약을 체결할 때 빠르게 전입신고를 하고, 확정일자를 받아놓으라고 하는 이유는 추후 혹시 진행될 수도 있는 경매 절차에 대비하기 위해서입니다. 다른 선순위 권리가 없는 상황에서 세입자가 전입신고와 확정일자를 마치게 되면 해당 부동산에 대해 우선적인 권리를 부여받게 됩니다.
최근 전세집이 경매에 넘어가 보증금을 떼이게 되는 사례가 매우 많습니다. 잘 살고 있던 전세집이 갑자기 경매에 넘어가면 세입자들은 크게 당황을 하게 될 수밖에 없습니다.
경매 절차에서 중요한 것은 '순위'입니다. 채권자가 부동산을 경매에 넘기는 이유는 해당 부동산을 현금화 해 자신이 부동산의 소유자에 대하여 보유한 채권을 회수하기 위함입니다. 낙찰자가 경매절차에서 낙찰대금을 내면 그 돈으로 채권자들끼리 순위에 따라 채권에 충당하는 방식으로 경매 절차가 진행됩니다.
그런데 임차권등기명령을 하지 않은 상황에서 무작정 이사를 하게 되면 임차인의 중요한 권리인 대항력과 우선변제권이 상실이 되어버리고 맙니다. 대항력과 우선변제권 모두 "주택의 점유"를 그 요건으로 하고 있기 때문입니다.
만약 임대차 계약이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상태에서 이사를 가야만하는 사정이 있다면 반드시 임차권등기명령 절차 진행 후 이사를 해야 합니다. 중요한 것은 반드시 임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 보고 이사를 가야 한다는 것입니다.
이사를 가야 하는 사정 이외에도 임차권등기명령을 임대인을 압박하는 좋은 수단이 될 수 있습니다. 임차권등기명령이 등기부에 기재된 것 자체가 전세계약 만기에도 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있다는 증거이기 때문입니다. 이 때문에 신규 임차인이 구해지지 않을까봐 임차권등기명령을 꺼리시는 분들이 있는데, 오히려 임차권등기명령이 기재되면 문제를 해결하기 위해 태도를 바꾸는 경우도 많습니다.
실제 거래계에서는 신규 세입자로부터 보증금을 받고 신규 세입자의 선순위를 유지해주기 위해 임차권등기명령을 말소하는 것을 조건으로 계약을 체결하는 경우가 많기 때문입니다. 이 경우 어쨌거나 임대인은 임차권등기명령 말소 절차를 위해 임차권등기명령을 설정한 임차인에게 연락을 해야 합니다.
임차권등기명령은 신속성이 중요합니다. 충분한 법률지식이 있다면 혼자서 신청하는 것도 가능하지만, 빠른 인용 결정이 필요하다면 변호사 사무실에 사건을 의뢰해 절차 진행을 하시는 것이 바람직합니다.
임차권등기명령을 전자로 진행하는 것과 우편으로 진행하는 것은 차이가 꽤 큰편입니다. 빠른 절차 진행이 필요하다면 당연히 전자소송으로 진행해야 합니다. 전자소송으로 절차를 진행하는 경우에도 어떤방식으로 서류를 접수하는지에 따라 진행에 걸리는 시간은 천차만별입니다.
만일 기존에 임차권등기명령 절차 진행 경험이 없다면 당연히 시간이 많이 걸릴 수밖에 없습니다. 미비 서류가 있는 경우 법원은 이에 대한 보완을 요청하기 때문입니다. 법원의 보정명령을 따르다보면 시간이 오래 걸릴 수밖에 없는데, 이 때문에 세입자들의 손해가 가중되는 경우가 많습니다.
다행히 최근에는 임대인에게 임차권등기명령 결정문이 송달되지 않고도 임차권등기명령을 등기부에 기재하는 것이 가능해졌습니다. 따라서 결정만 빨리 받는다면 절차 진행이 그만큼 빨라지게 되었습니다.
임대인이 돈을 돌려주지 않아 임차인이 기존 전세대출을 연장하는 경우나 보증보험이행을 청구하는 경우 은행과 보증보험회사가 임차권등기명령 결정문을 요구하는 경우가 대부분입니다. 세입자에게는 촉각을 다투는 문제인만큼 신속한 절차 진행이 필수라고 할 수 있습니다.
전세사기 사건의 경우 임차권등기명령 이외에도 형사고소, 보증금반환청구소송, 부동산 경매 등 여러가지 추가 절차 진행이 필요할 수 있습니다. 전세사기 사건은 복잡한 양상으로 진행되는 것이 대부분인만큼, 효과적인 법적 조치 진행을 원하시면 전세사기 사건에 능통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말려 임차권등기명령 등 신속한 법적 조치가 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 저희 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
