분묘기지권 성립요권과 지료청구 가능한 경우
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Jun 1. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
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오늘은 부동산 투자, 토지 경매에서 자주 문제가 되는 '분묘기지권'의 성립요건과 지료청구가 가능한 경우에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
분묘기지권 성립요권과 지료청구 가능한 경우경매 고수들은 토지 경매에 많은 관심을 가지고 있습니다. 그런데 토지 경매 절차에서 '분묘기지권'을 만나게 되면 오히려 큰 손해를 보게 될 수도 있습니다.
최근에는 고인이 돌아가신 후 화장을 하는 경우가 많아졌지만, 우리나라 전통적인 매장방식은 분묘를 만들어 고인을 모시는 것입니다.
분묘를 만들어 조상을 모시는 것을 중요하게 생각하시는 분들은 화장을 하는 문화를 이해하지 못합니다.
화장이 어느정도 널리 퍼지기는 하였지만, 여전히 분묘를 만들어 조상을 모시는 방식을 선호하시는 분들이 많습니다.
그리고 과거에는 분묘방식의 매장을 훨씬 더 많이 선택했기 때문에 현재 우리나라에는 무수히 많은 분묘가 존재합니다.
토지 경매 절차에서 자주 문제가 되는 '분묘기지권'이란 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위한 지상권 유사의 물권입니다. 쉽게 이야기해 분묘, 즉 무덤을 사용할 수 있는 권리를 의미합니다.
분묘기지권의 특징은 민법에는 이와 관련된 명시적인 규정이 없지만 관습을 통해 인정되는 권리라는 점입니다.
분묘는 조상님을 모시고 조상님께 제사를 드리는데 매우 중요한 기능을 합니다. 비록 민법에는 규정이 없지만 법원은 이러한 관습을 존중하여 분묘기지권이라는 권리를 인정하고 있습니다.
일단 분묘기지권이 성립하게 되면 권리자는 지상권과 마찬가지로 토지를 사용할 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 그렇기 때문에 분묘기지권은 매우 강력한 권리제한 사항으로 작용하게 됩니다.
토지소유자 입장에서 억울하게 생각할 수 있는 것이 토지 소유자의 없이 분묘를 설치했어도 분묘기지권이 인정되는 경우가 있기 때문입니다.
이 때문에 분묘기지권이 인정되는 토지나 산을 경매로 낙찰받았다가 제대로 권리를 행사하지 못하는 경우가 많이 발생하게 됩니다.
다만 분묘 기지권은 다음 세가지 경우에 한해서만 인정이 됩니다.
(1) 자기 소유의 토지 위에 분묘를 설치하였는데, 분묘 이전 등의 약정 없이 해당 토지를 다른 사람에게 처분한 경우
(2) 토지 소유자의 허락을 받아 분묘를 설치한 경우
(3) 토지 소유자의 승낙을 받지 않았지만, 20년 이상 평온, 공연하게 분묘를 점유한 경우
전통적인 매장 문화가 사라지고 있어 분묘기지권 역시 인정을 해서는 안된다는 견해가 있지만, 대법원은 분묘기지권이 여전히 필요한 권리라고 인정을 한 바가 있습니다.
분묘기지권이 성립한 토지는 그렇지 않은 토지보다 사용, 수익의 측면에서 제한이 따를 수밖에 없고, 가치평가에 있어서도 손해를 볼 수밖에 없습니다.
만약 경매절차에서 분묘기지권 성립여부가 문제가 된다면, 분묘기지권의 성립요건을 꼼꼼하게 따진 후 입찰여부를 결정하여야 합니다.
분묘기지권과 관련해 자주 논란이 되는 것이 분묘를 설치한 자에게 토지 소유자 등이 지료를 청구할 수 있는지 여부에 관한 것입니다.
종전 대법원 판례는 종류를 불문하고 분묘기지권자에게 지료를 지급할 의무가 없다고 판시를 한 바가 있는데요.
비교적 최근 대법원은 기존의 입장을 변경해, '시효취득형' 분묘기지권의 경우 지료지급의무가 발생한다고 판시를 한 바가 있습니다.
