건물명도소송 점유이전금지가처분 효율적인 진행방법
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 명도의 신입니다. 저희 명도의 신은 다수의 명도 사건을 진행해 성공적인 결과를 이끌어낸 승소 노하우를 보유하고 있습니다.
건물명도소송의 핵심은 '신속성'입니다. 세입자의 채무불이행을 확인하고, 명도 사유가 발생하는 즉시 신속하게 명도소송 절차에 착수해야 성공적인 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
건물명도소송은 임대차 계약 종료가 입증되어야 승소할 수 있습니다. 어찌보면 당연한 말 같지만 임대차 계약 종료사유가 제대로 입증되지 못해 명도소송에서 원고가 패소하는 경우가 심심치 않게 발생합니다.
우리 임대차보호법은 세입자를 보호하는 많은 법적 장치를 두고 있는데, 이것이 임대인의 입장에서 임대차 계약 종료를 어렵게 하는 요소로 작용하기도 합니다.
건물명도소송 점유이전금지가처분대표적인 것으로 우리 임대차보호법은 '묵시적 갱신'이나 '계약갱신청구권'이라는 제도를 두고 있습니다. 묵시적 갱신은 임대차보호법이 정하는 기간 내에 임대인과 임차인 쌍방이 계약의 종료/갱신에 대해 별다른 이야기를 하지 않은 경우 임대차 계약이 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것을 의미합니다.
묵시적 갱신은 거래계에서 흔히 '자동갱신'이라는 용어로 불리기도 하는데, 묵시적 갱신이 인정되면 임대차 계약이 종료되지 않은 것이기 때문에 이 상태에서 명도소송을 제기하면 당연히 패소할 수밖에 없습니다.
기억해야 할 것은 묵시적 갱신 상태에서는 임차인은 언제든지 해지통보를 할 수 있지만 임대인의 경우 해지를 하는 것이 불가능하다는 점입니다. 임대인의 입장에서 "뭐 그런 법이 다있어"라고 할만하지만, 어쨌거나 이러한 내용의 법제도 현재 운영 중에 있기 때문에 건물명도소송 제기 전 충분한 법률 검토를 진행할 필요가 있습니다.
계약갱신청구권 역시 임대인이 주의해야 할 임대차보호법 상 제도 중 하나입니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법 모두 임차인에게 계약갱신청구권을 인정하고 있는데요.
계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 임차인의 일방적인 의사표시로 임대차 계약을 갱신시킬 수 있는 권리를 의미합니다. 이 역시 임대인에게 불리한 제도이기 때문에 주의하실 필요가 있습니다.
월세를 많이 미납하고 여러가지 채무불이행을 하는 임차인을 상대로 법적 조치를 진행하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 악성 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하는 경우 어떻게든 신속하게 건물을 인도받아야 손해를 줄일 수 있습니다.
특히나 세입자의 월세 미납이 극심하여 이미 보증금이 소진된 경우 시간이 지날수록 손해를 보는 것은 임대인입니다. 명도소송 판결까지만 해도 상당한 시간이 걸리기 때문에 신속하게 명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 진행해야합니다.
점유이전금지가처분은 건물명도소송의 필수절차입니다. 건물명도소송을 진행하면서 점유이전금지가처분을 진행하지 않는 경우가 간혹 있는데 이 경우 추후 큰 곤란을 겪을 수 있습니다. 점유이전금지가처분과 건물명도소송은 한 세트로 진행되어야 원하는 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
점유이전금지가처분 절차를 진행하는 주된 목적은 건물명도소송 승소 판결 이후 진행될 수도 있는 강제집행절차를 대비하기 위해서입니다. 점유이전금지가처분을 진행하지 않은 상태에서 건물명도소송 도중 상대방이 다른 사람에게 점유를 이전한 경우 강제집행절차에서 집행 불능이 될 수도 있습니다.
건물명도소송을 진행하는 이유는 상대방으로부터 건물을 인도받기 위함입니다. 건물명도소송 승소 후 강제집행절차가 무난하게 진행되기 위해서는 초기단계에서 점유이전금지가처분을 통해 점유자가 고정되어야 합니다. 어렵게 승소 판결을 받고 집행절차가 진행되지 못하는 것은 그야말로 대참사이기 때문에 건물명도소송을 진행하면서 반드시 점유이전금지가처분을 신청하셔야 하겠습니다.
사실 점유이전금지가처분 절차만 잘 이용을 해도 건물명도소송 절차를 조기에 종결시킬 수도 있습니다. 점유이전금지가처분을 진행하면 인용 결정을 받고 목적물로 집행을 나가게 되는데, 집행을 나갔을 때 피고를 잘 설득하면 판결까지 가지 않고 조기에 문제를 종결시킬 수 있습니다.
실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중 점유이전금지가처분 집행 단계에서 세입자를 잘 설득하여 조기에 사건을 종결시킨 사례가 매우 많습니다. 명도소송은 승소 후에도 들어간 소송비용을 전부 보전받기에 어렵기 때문에 어떻게든 조기에 건물을 인도받는 것에 노력을 집중시켜야 합니다.
건물명도소송은 1. 점유이전금지가처분, 2. 건물명도소송, 3. 강제집행 3단계 절차가 유기적으로 진행되어야 효과를 얻을 수 있습니다. 건물명도소송 진행 전 임대차 계약 종료가 충분히 입증되는지에 대한 법률 검토는 필수이고, 소송 진행단계에서도 목적을 달성하기 위해 그 때 그 때 필요한 의사결정을 내릴 필요가 있습니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 명도 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 명도 사건으로 어려움을 겪고 계신 분들이 있다면 저희 명도의 신에 도움을 요청하시기 바랍니다.
