재개발 영업손실보상금액 잘 받아내기 위해서는?
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Sep 2. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 분쟁 중 실제 거래계에서 가장 많이 발생하는 것이 바로 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁인데요.
오늘은 재개발 구역에서 영업을 하는 세입자, 건물소유자 등이 영업보상금을 잘 받아내는 방법이 무엇인지 함께 알아보도록 하겠습니다.
재개발 영업손실보상금액 잘 받아내기 위해서는?1. 재개발 영업손실보상의 요건
재개발과 재건축 사업의 가장 큰 차이 중의 하나는 공공적 성격이 강한 재개발 사업의 경우 재건축 사업과 달리 조합원, 세입자 등에 대해서 이사비, 주거이전비, 영업손실보상금이 인정된다는 것입니다.
특히나 이 중 재개발 사업에서 영업을 하는 세입자 등에 대한 영업손실보상금에 관한 분쟁이 끊이지 않고 발생을 하는데요.
재개발 사업은 노후화 된 주거단지를 허물고 새로운 주거단지를 만드는 절차인데, 사업이 진행되는 과정에서 기존에 영업을 하던 사람들의 재산권과 영업권을 침해하는 일이 필연적으로 발생하게 됩니다.
다행히 재개발 사업의 경우에는 토지상법과 도시정비법에 따라서 세입자 등에 대한 영업손실보상금 지급 의무를 규정하고 있는데요.
토지보상법 제77조 제1항은 "영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 시설과 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.
토지보상법 제77조 및 도시정비법 제54조를 정리해 종합하면 재개발 영업손실보상금의 요건은 다음과 같습니다.
(1) 사업인정고시일(정비계획 공람공고일) 이전부터 영업을 계속하고 있어야 합니다.
(2) 적법한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖춘 영업이어야 합니다.
(3) 허가 등이 필요한 경우에는 공람공고일 이전에 허가를 받고 허가의 내용대로 영업을 하고 있어야 합니다.
무허가 건물의 경우 원칙적으로 영업보상의 대상이 될 수 없지만, 예외적으로 무허가건축물의 세입자가 공람공고일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 한 경우에는 영업보상대상자로 인정받을 수 있습니다.
영업손실보상금을 받을 수 있는지 여부는 매우 중요한 문제이기 때문에, 문제가 발생한 경우 먼저 법률요건을 갖추었는지를 따져볼 필요가 있습니다.
2. 재개발 영업손실보상을 받기 위한 법적절차는?
영업손실보상은 휴업보상과 폐업보상 두 가지 종류가 있습니다. 폐업보상을 받는 것이 유리하기는 하지만, 휴업보상이 인정되는 경우가 많습니다.
관련 시행규칙은 영업의 휴엽 등에 대한 손실을 평가할 때 공익사업법에 따른 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내로 한다고 규정하고 있습니다.
다만 영업시설의 규모가 크거나 이전에 어려움이 있는 경우에는 이를 고려하여 휴업기간을 최대 2년까지 인정받을 수 있습니다.
이 경우 이에 대한 '객관적인 사정'의 입증이 매우 중요합니다. 4개월과 2년은 휴업보상의 액수를 산출함에 있어서 매우 큰 금액적인 차이가 발생하게 됩니다.
영업손실보상금을 산출하기 위해서는 이와 관련된 객관적인 자료를 제출하는 것도 매우 중요합니다.
간혹 세금계산서를 발행하지 않아 영업손실보상금이 낮게 산출되는 경우가 있는데, 영업손실보상금을 산출함에 있어서 가장 중요한 것은 매출에 대한 객관적인 자료이기 때문에 이를 잘 정리해 제출하는 것이 필요합니다.
임대차 계약서, 재무제표, 손익계산서, 세금납부 내역, 재고 내역, 자산내역 등의 자료를 제출해 영업손실보상금을 산출하기 위해 기준이 되는 금액을 객관적으로 입증해야 합니다.
재개발 영업보상손실보상금을 수령하기 위한 절차는 보통 협의단계를 거치는데, 협의가 불발될 경우 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회 재결절차를 진행하게 됩니다.
재결절차에서 평가된 금액이 만족스럽지 못할 경우 이에 대한 행정소송 절차를 진행하게 되는데, 재차 행정소송 절차에서 다시 감정평가를 진행해 보상금 증액을 유도하는 경우가 많습니다.
협상단계에서 원만하게 분쟁이 마무리 되면 가장 좋지만, 현실적으로 서로간 이해관계가 완전히 대립되어서 문제 해결이 조기에 어려운 경우가 많습니다.
특히나 사업시행자 측이 낮은 금액을 제기하는 경우가 많아 억울함을 느끼고 재결 및 행정소송 절차를 진행하는 경우가 많은데, 초기단계에서부터 재개발 전문 변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다.
