알아두면 좋은 주택임대차보호법 계약갱신청구권
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Sep 3. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 주택임대차보호법에 규정되어 있는 '계약갱신청구권'이라는 권리에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
알아두면 좋은 주택임대차보호법 계약갱신청구권1. 주택임대차보호법 계약갱신청구권에 관한 법률 조항
비교적 최근 주택임대차보호법에 '계약갱신청구권'이라는 제도가 새롭게 도입되었습니다.
전세계약과 관련된 문제가 발생하다보니 주택임대차보호법에 새롭게 규정된 해당 권리는 '전세계약갱신청구권'이라고 불리기도 하는데요.
본래 계약갱신청구권은 상가임대차보호법에만 있었던 제도인데, 이번에 주택임대차보호법에도 계약갱신청구권 제도가 도입되었습니다.
주택임대차보호법의 전세계약갱신청구권 제도는 상가임대차보호법에 있는 내용을 거의 그대로 가져왔는데, '주택'이라는 일부 특성을 반영한 다소간의 차이가 있습니다.
계약갱신청구권에 관한 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 규정의 내용은 아래와 같습니다.
(빨간색으로 표시된 부분이 두 법령이 차이가 나는 부분입니다.)
2. 주택임대차보호법 계약갱신청구권과 관련된 법적 문제는?
주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 도입 초기부터 무수한 논란의 대상이 되었습니다. 실제로 이와 관련한 법적 분쟁이 매우 많이 발생하였습니다.
전세계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁이 많이 발생하는 이유는 해당 제도 자체가 세입자의 권리를 보호하기 위해서 집주인의 권리를 상당한 정도로 제약하고 있기 때문입니다.
하지만 사회적 논란에도 불구하고 법에서 분명히 보장하고 있는 권리이기 때문에, 이를 잘 활용하면 세입자들은 주거 안정에 큰 도움이 될 수 있습니다.
집주인의 경우 해당 내용을 제대로 체크하지 못하면 큰 손해를 볼 수도 있기 때문에, 법률의 내용을 정확하게 이해할 필요가 있습니다.
전세계약갱신청구권과 관련해 실무에서 자주 문제가 되는 사례가 몇가지가 있는데, 아래에서는 이에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.
첫째, 전세계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 해당 권리를 행사하겠다는 의사를 명확하게 밝히셔야 합니다.
의사표시의 형식은 전화, 카카오톡, 내용증명, 문자메시지 등 어느것이던지 상관없지만, 반드시 해당 의사표시가 집주인에게 '도달'되었다는 사실이 입증되어야 합니다.
우리 민법은 의사표시의 효력발생시기에 있어서 '도달주의'의 원칙을 취하고 있기 때문입니다.
임대인의 허위 실거주로 전세계약갱신청구권이 무력화되는 경우가 있는데, 추후 소송을 진행하기 위해서는 의사표시를 행사했다는 증거가 필요하기 때문에 이를 잘 보관해두셔야 합니다.
둘째, 임차인(세입자)은 '1회에 한하여' 주택임대차보호법 상 전세계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
이것이 상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 가장 큰 차이인데요. 상가임대차보호법은 횟수에 제한을 두지 않고 기간을 '10년'으로만 제한하고 있습니다.
이 부분을 임대인 분들은 특히나 주의를 하셔야 하는데, 임대차 계약이 '묵시적 갱신'이 된 경우에도 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 묵시적으로 갱신된 임대차 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문입니다.
전세계약갱신청구권을 행사하면 보통 2년+2년으로 4년의 계약기간을 안정적으로 보장받을 수 있게 되는데, 묵시적 갱신이 중간에 개입되면 2년+2년+2년으로 6년 혹은 그 이상이 될 수도 있습니다.
전세계약갱신청구권을 행사해 임대차 계약이 갱신되면 임대료 상승률은 5%이내로 제한되기 때문에, 이는 임대인 측에서 유의하셔야 하는 내용입니다.
