상가 원상복구 분쟁,임차권등기명령 인용 성공 사례
안녕하세요.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다. 저희 임차인닷컴은 다수의 상가임대차 관련 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
상가 임대차 관련 분쟁의 종류는 매우 다양한데 그 중 빈번하게 발생하는 것 중 하나가 상가 원상복구와 관련된 임대인과 임차인 간의 분쟁입니다. 상가 원상복구와 관련된 분쟁은 보증금 반환과 관련이 있기도 합니다.
임대차 계약이 종료되면 보통 임대인은 임차인에게 '원상복구' 또는 '원상회복'을 요구합니다. 해당 내용이 임대차 계약서에 기재되어 있어 임차인이 원상복구 의무를 부담하는 것은 임차인의 입장에서 납득할 만한 일입니다.
상가 원상회복 임차권등기명령그런데 임대인이 다소간 무리한 정도의 원상복구를 요구하여 문제가 되는 경우가 많습니다. 임대인과 임차인 사이에 '원상복구'에 대한 개념이 다른 경우가 많고, 이를 둘러싸고 견해차가 좁혀지지 않아 소송을 진행하는 경우도 빈번합니다.
임대인은 기존 임차인이 퇴거를 하면 신규 임차인을 받아 다시 세를 주어야 하기 때문에, 보통 새로운 임차인이 들어와도 무리가 없을 정도의 수준으로 원상복구를 원합니다. 간혹 '분양 당시' 혹은 '새 건물' 수준의 원상복구를 요구하는 임대인들이 있습니다.
그런데 임차인은 이와 전혀 다른 입장에서 원상복구를 정의하기 때문에 이를 둘러싸고 입장 차이가 발생하게 됩니다. 임차인은 보통 공실 수준을 원상복구의 기준으로 생각할 때가 많습니다. 공실 수준으로 영업장을 비워주면 새로운 임차인이 들어와도 무리가 없을 것이라고 생각을 할 때가 보통입니다.
원상회복을 둘러싼 임대인과 임차인 간의 입장 차이는 좁혀지지 않는 경우 소송전으로 흘러가게 됩니다. 임대인과 임차인은 원상복구의 범위를 두고 치열한 다툼을 벌이는데 서로간 입장 차이가 좁혀지지 않는 경우가 많아 사건을 처리하는 판사의 입장에서도 난감할 때가 많습니다.
임대차 계약 당사자가 아닌 판사의 입장에서 어느정도가 타당한 원상복구의 범위인지 알기가 어렵기 때문입니다. 임대인과 임차인 모두 계약 체결 당시나 입주 시점의 사진을 가지고 있지 않은 경우가 대부분이기 때문에 원상복구 소송은 미궁에 빠져들 때가 많습니다.
상가 원상복구의 범위는 일차적으로 임대차 계약서에 따라 정해지게 됩니다. 문제는 임대차 계약서에 기재된 내용이 매우 추상적이고 모호할 때가 많다는 것입니다.
'임대차 계약 체결 당시로 원상복구 한다.' 또는 '준공당시로 원상복구 한다.'라는 계약 조항이 기재되어 있어도 임대차 계약 체결 당시, 준공당시에 상태가 어떠했는지 구체적인 자료가 없는 경우가 대부분입니다. 원상복구에 관한 소송은 사건을 진행하는 변호사나, 사건을 처리하는 판사 입장에서도 매우 까다로운 종류의 소송입니다.
상가 원상복구를 둘러싼 분쟁은 계약이 만료되는 임차인이 자신이 인테리어를 한 것이 아니라 전 임차인의 인테리어를 승계한 경우에도 많이 문제가 됩니다. 이 경우 임차인이 생각하는 원상복구는 당연히 자신이 입주했을 당시인데, 임대인은 전체 철거를 요구할 때가 많습니다.
이에 대해서도 대법원 판례가 엇갈리는 태도를 보이고 있어 실제 소송은 복잡한 양상으로 접어들 때가 많습니다. 어떤 대법원 판례는 임차인이 승계받았을 당시로 원상복구를 하면 된다고 판시하는 반면, 다른 대법원 판례는 임차인이 자신이 설치하지 않은 시설물에 대한 철거의무를 부담한다고 판단한 경우도 있습니다.
이와 같은 이유 때문에 원상회복과 관련된 문제는 그 해결이 어려운 경우가 많습니다. 하지만 임차인의 입장에서 수천만원, 수억원을 더 들여서 임대인의 요구를 들어줄 수도 없는 노릇입니다. 안 그래도 영업이 잘 되지 않아 폐업을 하는 마당에 추가적인 원상회복 비용까지 들이는 것은 너무 부담스럽기 때문입니다.
그리고 임차인의 입장에서 임대인의 무리한 요구를 들어줄 이유가 전혀 없기도 합니다. 원상복구 역시 계약서와 법이 정하는 합리적인 범위에서 이루어져야 하는 것인데, 임대인이 이를 넘어서 무리한 요구를 한다면 이는 법률상 이유 없는 것이기 때문에 임차인의 입장에서 응할 의무가 없기도 합니다.
오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인의 경우 임대차 계약 만기로 퇴거를 앞두고 계신 분이셨습니다. 그런데 임대인과 원상복구에 대한 합의가 되지 않아 어려움을 겪고 계셨습니다.
임대인은 계약서에서 규정한 범위를 훨씬 넘어서는 정도의 원상복구를 요구하고 있어 난색을 표했는데 임대인은 자신의 고집을 꺾지 않았습니다. 여기에 보증금까지 돌려줄 수 없다는 의사를 표시하였는데요.
이에 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 보증금을 돌려받지 못한 의뢰인을 대리해 상가임차권등기명령 절차를 진행하게 되었습니다. 임차권등기 신청을 한지 며칠이 채 지나지 않아 인용결정을 받게 되었는데요.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 상가 임차권등기명령 인용 결정문입니다.
위에서 말씀드린 바와 같이 원상회복을 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁은 매우 복잡한 양상으로 진행됩니다. 서로간 원만하게 합의하여 범위를 조정하는 것이 가장 좋은데 임대인이 고집을 꺾지 않으면 이 역시 어려운 경우가 많습니다.
일부 임대인들은 오늘 소개해드린 사안처럼 보증금이 자신에게 있다는 사실을 이유로 들어서 자신이 원하는대로 원상복구를 하지 않으면 보증금을 돌려주지 않겠다고 말하는데요.
이러한 경우에까지 임대인의 요구를 들어주는 것은 임차인의 입장에서 어려울 수밖에 없습니다. 문제가 원만하게 해결되기 어렵고 임대인이 무리한 요구로 일관하는 경우에는 자신의 권리를 적극 행사할 필요도 있습니다.
상가임대차보호법은 임차인의 권리를 적극적으로 보호해주고 있고, 상가임대차보호법에 규정되어 있는 권리를 잘만 활용하면 위기의 순간에 좋은 무기가 될 수 있습니다.
하지만 상가임대차보호법의 모든 내용을 임차인이 아는 것은 불가능하기 때문에, 이를 잘 활용하기 위해서는 상가임대차보호법에 정통한 임대차법 전문 변호사의 도움이 필요합니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 오랜기간동안 상가 임차인의 권리 보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 상가 원상회복 등 임대차 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 세입자 분들이 계시다면 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다. 다수의 임대차 관련 분쟁을 성공적으로 수행한 성공 노하우를 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 솔루션을 제공해드립니다.
