입주지연 분양권 취소 가능한 경우는 언제일까?
by
Sep 11. 2025
1. 사회적 문제가 되고 있는 분양계약취소 사건
요즘 들어 몇 년 전에 재테크 목적으로 지식산업센터나 오피스텔, 수익형 상가건물을 분양받았던 분들로부터 비슷한 문의들을 연이어 받고 있습니다.
“계약 당시 약속한 입주일보다 공사가 너무 늦어지고 있어요. 계약을 없던 일로 하고, 낸 돈 전부 돌려받을 수 있나요?”
이런 걱정은 당연한 겁니다. 특히 분양계약서에는 ‘입주예정일’이라는 문구가 분명히 적혀 있었고, 그 일정을 믿고 고금리의 은행 중도금 대출까지 일으킨 경우라면 더욱 그렇습니다.
그런데 정말 짜증나게도 시행사나 시공사가 약속을 지키지 않더라도, 적게는 몇억원에서 많게는 수십억 원을 지급한 소비자인 우리가 당장 할 수 있는 일이 마땅치 않다는 점이 문제입니다.
2. 입주지연, 공사중단에 관한 최근 법원 판례의 트렌드
하지만 최근 법원의 판단은 수분양자들에게 꽤나 유리한 흐름으로 판결을 내리고 있는 추세입니다. 특히 일정기간 이상 입주가 장기간 지연될 경우, 분양계약 자체를 해제하고, 이미 낸 계약금과 중도금까지 모두 돌려받을 수 있다는 판결들도 속속 나오고 있습니다.
가장 최근의 대표적 사례가 2025년 3월경에 불거졌던 ‘의왕 스마트시티 퀀텀’ 사례입니다. 경기도 의왕시에 들어설 예정이던 대형 지식산업센터였는데, 당초 약속된 입주 시점보다 무려 6개월 이상 늦어지자, 100여 명이 넘는 수분양자들이 집단으로 분양계약 해제 및 계약금 반환 소송에 나섰습니다.
이 사건에서는 시공사인 HDC현대산업개발과 시행사인 ㈜의왕스마트시티가 입주 지연에 대한 책임을 두고 다툰 바 있는데, 법원은 “사용승인만으로는 분양자의 인도의무가 다한 것이 아니다”는 판단을 내리면서 수분양자들에게 유리한 분위기로 흐르고 있습니다.
이 사건뿐만 아니라 코로나 이후 연이어 경기침체가 계속되면서 건설사가 연쇄 도산을 하거나, 공사가 중지되는 사태 등으로 인해서 전국적으로 유사한 양상의 분쟁들이 빠르게 퍼지고 있습니다.
특히 자금 사정이 불안정한 시행사의 경우, 공사가 중단되거나 무기한 미뤄지는 경우도 적지 않다 보니, 계약해제 요청이 줄을 잇고 있습니다.
3. 공사중단, 입주지연 사태 가만히 있으면 안됩니다.
그렇다면, 이 글을 읽고 있는 여러분은 우리 건물의 공사지연, 입주지연 사태를 단순히 기다리고만 있으실건가요? 일반적으로 분양계약서상 명시된 입주예정일보다 3개월 이상 지연되면, 수분양자는 계약을 해제할 수 있는 권리를 갖습니다.
단순한 날씨나 불가항력적 사유가 아닌, 시행사의 귀책사유로 공사가 지연되고 있고, 그 지연이 상당 기간 지속된다면 계약을 해제하고, 이미 납부한 계약금과 중도금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 저희가 진행한 사건 중에서는 여기에 위약금이나 손해배상청구까지 인정된 경우도 있습니다.
중요한 건, 계약 해제 시 단순히 계약금만 돌려받는 게 아니라는 점입니다. 공사 지연이 시행사 측 잘못으로 인정된다면, 계약금은 물론 중도금까지 모두 돌려받는다는 점입니다.
간혹 계약서에 “해제 시 계약금만 반환한다”는 내용이 있을 수 있는데, 이런 조항은 불공정 약관으로 약관규제법상 무효가 될 수 있는 여지가 다분합니다.
이런 상황에서 수분양자가 취할 수 있는 대응 전략은 다음과 같습니다. 우선, 분양계약서를 꼼꼼히 다시 확인해야 합니다.
입주예정일, 사용승인 시점, 지연 시 책임 조항 등이 어떻게 되어 있는지 살펴보는 게 출발점입니다. 그 다음에는 실제 공사 지연의 원인을 파악해야 합니다.
예컨대, 단순 행정처리 지연인지, 자금 문제인지, 시행사 내부 사정인지에 따라 법적 책임 소재가 달라질 수 있습니다.
그다음 단계로는 내용증명 발송을 통해 공식적인 문제제기를 진행해야 합니다. 계약 해제 의사와 함께, 이미 낸 계약금 및 중도금의 반환을 요청하는 문서를 정식으로 보내야 이후 소송에서도 불이익을 줄일 수 있습니다.
상대방이 응답하지 않거나 반환을 거부할 경우라도 이 내용증명은 향후의 민사소송에서 매우 강력한 효과를 지닌 증거로 남습니다.
만약 시행사가 자금이 부족해 반환 자체가 어렵다고 배째라고 나올 때는, 전략을 바꿔 채권 추심을 위해서 강제경매를 청구하거나 소유권이전등기 청구를 통해 나의 재산권을 지키는 방법도 고려할 수 있습니다.
