집주인 파산, 개인회생 신청시 전세보증금 반환받기
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Sep 10. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
최근 집주인이 파산, 개인회생을 신청하여 전세보증금을 돌려받지 못할까봐 걱정을 하고 계신 세입자 분들이 많은데요.
오늘은 집주인이 파산, 개인회생을 신청한 경우 세입자들이 대응하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 집주인의 면피성 파산, 개인회생 신청이 늘어나고 있습니다.
최근 집주인이 파산, 개인회생을 신청하여 보증금을 떼이는 것은 아닌지 불안감에 휩싸인 세입자 분들이 매우 많습니다.
물론 파산, 개인회생 절차는 거액의 채무를 지고 있는 채무자에게 재기의 기회를 주는 정식 법적 절차입니다.
하지만 파산, 개인회생 절차를 악용하여 전세보증금반환에 대한 책임을 면피하려고 하는 경우가 많은 상황입니다.
파산, 개인회생 절차를 악용하는 임대인을 제대로 상대하지 못하면 결국에는 세입자가 그 모든 손해를 감당하게 됩니다.
실제로 파산, 회생 절차를 진행하지 않으면서 이를 진행하겠다고 세입자들을 겁박하는 등의 가스라이팅을 일삼는 집주인들이 많은데요.
파산, 개인회생 절차는 선량하게 살아가는 일반시민들에게 매우 생소한 절차입니다. 집주인 입에서 파산, 회생이라는 단어가 나오는 순간 세입자들은 멘붕에 빠지게 되는데요.
이러한 점을 이용해 세입자들을 가스라이팅하며 불리한 조건으로 협상을 유도하는 경우가 많아지고 있어 세입자들의 각별한 주의가 필요합니다.
2. 집주인 파산, 개인회생 신청시 전세보증금반환받기 위해 세입자가 알아두어야 할 것은?
파산, 회생 절차를 악용하는 집주인을 상대하는 것은 세입자 입장에서 매우 까다롭습니다.
특히나 이러한 집주인들의 경우 대부분 파산, 회생절차를 진행하는 법무법인을 선임한 경우가 대부분입니다.
세입자들은 파산, 회생과 관련된 내용을 거의 알지 못하는데, 이러한 상태에서 전문적 법률지식을 무장한 집주인을 상대해야 합니다. 이 점이 세입자들에게 가장 큰 어려움으로 작용합니다.
일단 집주인이 회생, 파산이라는 단어를 꺼내는 순간 세입자들이 가장 먼저 확인해보아야 할 것은 집주인이 실제로 회생, 파산 절차를 진행했는지 여부입니다.
실제로 회생, 파산 절차를 진행하지 않으면서 진행할 것처럼 액션을 취하며 세입자들에게 일방적으로 불리한 조건으로 협상을 할 것을 요구하는 경우가 많습니다.
이 경우 전세보증금에 대한 책임을 회피하겠다는 의사를 명시적으로 표시한 것이기 때문에 세입자는 즉시 임차권등기명령, 전세보증금반환소송 등의 법적조치를 진행하는 것이 바람직합니다.
집주인이 실제로 회생, 파산절차를 진행했다고 하더라도 절대 당황해서는 안되고, 전세보증금반환에 관한 책임을 면피하려는 집주인의 페이스에 휘말려서는 안됩니다.
주택임대차보호법, 채무자회생법은 세입자의 임대차보증금반환채권을 특별한 보호의 대상으로 규정하고 있습니다.
제 때에 전입신고, 확정일자를 마쳤다면 주택임대차보호법이 보장하는 대항력, 우선변제권을 보유하고 있는 것입니다. 대항력과 우선변제권은 매우 강력한 권리입니다.
채무자회생법은 대항력과 우선변제권을 보유한 세입자의 임대차보증금반환채권을 '별제권'이라고 하여 특별히 더 보호하고 있습니다.
집주인이 파산, 회생절차를 악용하고 있다면 주택임대차보호법과 채무자회생법이 규정하고 있는 강력한 권리를 적극적으로 행사할 시점입니다.
아울러 집주인이 전세사기를 친 경우라면 형사고소 절차를 진행할 필요가 있습니다. 고의에 의한 불법행위채권의 경우 회생, 파산절차에서 면책이 되지 않는 '비면책 채권'에 해당하기 때문입니다.
전세보증금반환에 대한 책임을 회피하려고 하는 임대인의 얄팍한 술책에 넘어가서는 안되고, 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 조력을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다.
