억울한 상가 동종업종제한 영업금지 통보 받았다면?
억울한 상가 동종업종제한 영업금지 통보 받았다면?
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
지난달 저를 찾아온 의뢰인 E씨는 눈물을 글썽이며 말했습니다.
"변호사님, 정말 억울해요. 20년간 직장생활하며 모은 돈으로 치킨집을 열었는데 개업 일주일 만에 영업 중단하라는 통보를 받았어요."
E씨는 같은 상가 1층에서 이미 치킨집을 운영하던 F씨로부터 "동종업종제한 위반"이라며 영업금지 통보를 받았다고 했습니다. 2층에 있는 자신의 매장도 폐업하라는 것이었죠. 몇 천만원을 투자해서 인테리어까지 마친 상황에서 갑작스런 통보를 받으니 절망적이었을 겁니다.
하지만 제가 E씨에게 드린 첫 마디는 "아직 포기하기엔 너무 이릅니다"였습니다.
동종업종제한 영업금지 통보를 받았다고 해서 무조건 폐업해야 하는 것은 아니거든요. 법적으로 정당한 대응 방법이 분명히 있습니다.
동종업종제한, 정말 모든 경우에 적용될까?
많은 사업자분들이 "동종업종제한"이라는 말만 들어도 겁을 먹곤 합니다. 하지만 실제로는 그렇게 단순하지 않아요. 상가건물 임대차보호법에서 말하는 동종업종제한은 몇 가지 조건을 만족해야 합니다.
우선 임대차 계약서에 명확한 업종 제한 조항이 있어야 하고, 그 조항이 법적으로 유효해야 합니다. 또한 실제로 영업에 피해를 주는 정도여야 하죠. 단순히 비슷한 업종이라는 이유만으로는 제한할 수 없어요.
예를 들어 같은 치킨집이라고 하더라도 한곳은 양념치킨 전문점이고 다른 곳은 후라이드치킨 전문점이라면 충분히 다른 업종으로 볼 수 있습니다. 또한 메뉴 구성, 가격대, 타겟 고객층이 다르다면 더욱 그렇죠.
제가 경험한 사례 중에는 같은 건물에 있는 두 카페가 분쟁을 벌인 경우가 있었는데, 한곳은 원두 전문 카페이고 다른 곳은 디저트 카페였습니다. 겉보기에는 같은 업종 같았지만 실제로는 완전히 다른 컨셉이었죠. 결국 법원에서도 서로 다른 업종으로 인정받았습니다.
계약서를 다시 한번 꼼꼼히 살펴보세요
영업금지 통보를 받았다면 가장 먼저 해야 할 일은 임대차 계약서를 다시 한번 꼼꼼히 검토하는 것입니다. 정말로 업종 제한 조항이 있는지, 있다면 그 내용이 구체적으로 무엇인지 확인해야 해요.
많은 경우 계약서에 "동종업종 입점 금지"라는 막연한 조항만 있을 뿐, 구체적으로 어떤 업종을 금지하는지 명시되어 있지 않습니다. 이런 경우에는 그 조항의 효력 자체를 다툴 수 있어요.
또한 계약 체결 당시 건물주나 공인중개사로부터 업종 제한에 대한 구체적인 설명을 들었는지도 중요합니다. 만약 그런 설명을 듣지 못했다면 계약의 착오나 기망을 주장할 수 있거든요.
E씨의 경우도 마찬가지였습니다. 계약서를 다시 살펴보니 "음식점업 중복 금지"라는 조항이 있긴 했지만, 구체적으로 어떤 종류의 음식점을 말하는지는 명시되어 있지 않았어요. 또한 계약 당시 부동산 중개업소에서도 1층에 치킨집이 있다는 말은 했지만, 그래서 2층에 치킨집을 열면 안 된다는 설명은 전혀 하지 않았습니다.
상대방의 실제 피해를 따져보세요
동종업종제한이 인정되려면 단순히 같은 업종이라는 것만으로는 부족합니다. 실제로 상대방에게 피해가 발생했는지, 그 피해가 내 영업 때문인지를 입증해야 하거든요.
많은 경우 상대방이 주장하는 매출 감소가 정말로 새로 입점한 업체 때문인지 의문스러운 경우가 많습니다. 계절적 요인이나 경기 불황, 또는 다른 경쟁업체의 영향일 수도 있죠.
특히 요즘 같은 시대에는 배달 앱의 영향도 무시할 수 없어요. 오프라인 매장 간의 경쟁보다는 온라인 배달 시장에서의 경쟁이 더 치열할 수 있거든요.
E씨의 경우 1층 치킨집 사장인 F씨가 "매출이 30% 감소했다"고 주장했지만, 실제로 확인해보니 그 시기에 근처에 대형 치킨 프랜차이즈 매장이 새로 오픈했더라고요. 또한 F씨의 매장은 홀 영업 위주인 반면 E씨의 매장은 배달 전문이었기 때문에 고객층이 달랐습니다.
| 구분 | 1층 매장(F씨) | 2층 매장(E씨) |
| 주요 메뉴 | 양념치킨, 후라이드치킨 | 간장치킨, 치킨버거 |
| 영업 방식 | 홀 영업 위주 | 배달 전문 |
| 가격대 | 18,000원~22,000원 | 12,000원~16,000원 |
| 타겟층 | 가족 단위 고객 | 1인 가구, 젊은층 |
법적 대응, 혼자서는 어려워요
영업금지 통보를 받으면 대부분 상대방이 가처분 신청을 하게 됩니다.
이는 본격적인 재판이 시작되기 전에 일단 영업을 중단시키려는 목적이에요. 가처분이 인용되면 본안 소송이 끝날 때까지 영업을 할 수 없게 됩니다.
가처분 절차는 보통 2-3주 내에 결론이 나기 때문에 매우 신속한 대응이 필요해요. 이 짧은 기간 동안 우리 측의 주장을 뒷받침할 수 있는 모든 증거를 수집하고 정리해야 합니다.
임대차 계약서는 물론이고, 사업자 등록증, 인테리어 견적서, 메뉴판, 매출 관련 자료 등이 모두 중요한 증거가 될 수 있어요. 또한 공인중개사나 건물 관리사무소 직원들의 증언도 필요할 수 있습니다.
이런 복잡한 과정을 혼자서 해결하기는 쉽지 않습니다. 법적 쟁점을 정확히 파악하고 효과적인 대응 전략을 세우려면 전문가의 도움이 반드시 필요해요.
특히 가처분 절차는 시간이 매우 촉박하기 때문에 더욱 그렇습니다.
실제 승소 사례로 희망을 품으세요
E씨의 사례를 계속 말씀드리겠습니다. 상대방인 F씨는 가처분 신청을 하면서 "같은 건물에 치킨집은 자신이 먼저 열었으니 E씨가 영업을 중단해야 한다"고 주장했습니다.
하지만 저희는 몇 가지 핵심적인 반박 논리를 준비했어요.
첫째, 계약서상 업종 제한 조항이 구체적이지 않다는 점.
둘째, E씨가 계약 당시 그러한 제한 사항을 인지하지 못했다는 점.
셋째, 두 매장의 메뉴와 영업 방식이 다르다는 점.
넷째, F씨의 매출 감소가 E씨의 영업 때문이 아니라는 점.
특히 중요했던 것은 E씨가 선의의 임차인이라는 점을 부각시킨 것이었습니다. 부동산 중개업소에서 "1층에 치킨집이 있지만 2층에도 치킨집을 할 수 있다"고 안내했다는 증언을 확보했거든요.
결과적으로 법원에서는 "두 매장의 영업 형태가 다르고, 임차인이 선의로 계약을 체결했으며, 실제 피해가 명확하게 입증되지 않는다"며 상대방의 가처분 신청을 기각했습니다. E씨는 지금도 성공적으로 치킨집을 운영하고 계시고, 오히려 매출이 계속 늘고 있다고 하시더라고요.
경제적 손실을 최소화하는 방법
영업금지 통보를 받게 되면 법적 대응도 중요하지만 경제적 손실을 최소화하는 것도 중요합니다.
우선 가처분 신청이 있을 때까지는 정상적으로 영업을 계속하는 것이 좋아요. 상대방의 일방적인 통보만으로는 영업을 중단할 의무가 없거든요.
다만 향후 소송에서 불리해질 수 있는 행동은 피해야 합니다. 예를 들어 고의적으로 상대방 매장 앞에서 전단지를 나눠준다거나, 상대방 고객을 빼앗으려는 듯한 행동은 하지 않는 것이 좋아요.
또한 모든 매출 관련 자료를 꼼꼼히 보관해두는 것이 중요합니다. 만약 나중에 손해배상 청구를 당하게 된다면 실제 피해액을 산정하는 데 중요한 자료가 될 수 있거든요.
무엇보다 중요한 것은 초기 대응입니다. 영업금지 통보를 받자마자 당황해서 성급하게 폐업을 결정하거나, 반대로 무시하고 넘어가서는 안 됩니다. 정확한 법적 분석을 통해 대응 방향을 정하는 것이 가장 중요해요.
이런 상황을 예방하려면
이미 영업금지 통보를 받은 상황이라면 최선의 대응을 해야겠지만, 앞으로 창업을 준비하시는 분들께는 이런 문제를 미리 예방하는 방법을 알려드리고 싶습니다.
상가 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 해당 건물에 어떤 업종들이 입점해 있는지 확인해보세요. 그리고 계약서의 업종 제한 조항을 꼼꼼히 검토하고, 이해되지 않는 부분은 반드시 질문하세요.
특히 공인중개사나 건물 관리사무소에 "내가 하려는 업종에 제한이 있는지" 구체적으로 문의하고, 가능하다면 서면으로 확인받는 것이 좋습니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 될 수 있거든요.
또한 계약서에 업종 제한 조항이 있다고 하더라도 그 조항이 구체적인지, 합리적인지 따져봐야 합니다. 너무 포괄적이거나 일방적인 조항이라면 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있어요.
포기하지 마세요, 희망은 있습니다
제가 지금까지 경험한 많은 사례들을 보면, 억울한 영업금지 통보를 받은 분들 중 상당수가 정당한 대응을 통해 문제를 해결할 수 있었습니다. 중요한 것은 포기하지 않고 적극적으로 대응하는 것이에요.
동종업종제한 영업금지 통보는 분명히 복잡하고 어려운 문제입니다. 하지만 법적으로 정당한 근거가 있다면 충분히 이길 수 있는 싸움이기도 해요. 상대방의 일방적인 주장에 굴복할 필요는 없습니다.
다만 혼자서 모든 것을 해결하려고 하지는 마세요. 법적 쟁점을 정확히 파악하고 효과적인 대응 전략을 세우려면 전문가의 도움이 필요합니다.
특히 가처분 절차는 시간이 매우 촉박하기 때문에 빠른 상담을 받으시길 권합니다.
여러분의 정당한 권리를 지키기 위해 저도 최선을 다해 도와드리겠습니다. 어려운 상황에 처하셨다면 언제든지 전화로 상담받으시기 바랍니다.
감사합니다.
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