전세사기 공인중개사 손해배상 가능할까?
안녕하세요.
전세사기 피해자를 위한 변호사를 대리해 전세사기 피해 회복에 앞장 서 온 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
최근 법원에서 깡통전세를 중개한 공인중개사에 대하여 손해배상책임을 인정한 판례가 선고되었습니다. 해당 판례가 획기적인 이유는 통상 공인중개사의 책임범위를 50% 아래로 인정하던 기존 판례보다 손해배상비율을 훨씬 더 높게 선고했기 때문입니다.
사실 최근 유행하고 있는 전세사기 사건은 여러가지 원인이 있겠지만 공인중개사들의 무책임한 중개 행위도 크게 한 몫을 하고 있습니다.
전세사기 공인중개사 손해배상청구중개 수수료에 눈이 먼 일부 중개사들이 세입자를 보호하는 것이 아니라 적극적으로 세입자를 앞장서서 기망하는 것인데요. 이는 명백히 직업 윤리를 저버린 행위에 해당합니다.
공인중개사법은 중개 의뢰인을 기망하여 수익을 취하는 것을 엄격하게 금지하고 있습니다. 따라서 전세사기에 공인중개사가 적극 가담했다면 도의적 책임을 넘어 법적 책임을 지게 될수밖에 없습니다.
전세사기에 적극적으로 가담한 공인중개사가 지는 법적 책임은 민사적 책임과 형사적 책임이 있습니다. 중개 의뢰인이 공인중개사의 기망행위로 인해 자신이 피해를 입었다는 사실을 입증하면 공인중개사를 처벌할 수 있을 뿐만 아니라 민사상 손해배상책임을 묻는 것도 가능한 것입니다.
최근 벌어지는 전세사기 사건의 경우 갭투기가 한창 호황이던 시기에 발생한 사건이 대부분입니다. 이 때에는 세입자를 구해와 전세를 주기만 하면 집주인들이 막대한 이익을 얻던 시기였습니다. 집주인들은 세입자를 '맞춰오는' 공인중개사들에게 1~2천만원 정도를 수고료 명목으로 지급하기도 했는데요.
통상적인 범위를 넘어서는 막대한 중개수수료에 눈이 먼 공인중개사들은 적극적으로 세입자를 기망해 피해를 입게 하였습니다. 전세사기 사건에서 공인중개사는 전문 자격을 내세워 세입자들을 안심시키는 역할을 담당합니다.
공인중개사를 앞세운 전세사기로 인해 피해를 입는 사례가 늘어나자 최근 법률을 개정하여 공인중개사의 설명의무를 훨씬 더 강화시켰습니다.
공인중개사는 안전한 거래를 위하여 중개 의뢰인에게 임대인의 체납여부, 임대 주택의 확정일자 정보 등을 설명해주어야 할 법적 의무를 부담하게 되었습니다.
공인중개사가 설명의무, 고지의무를 다하지 못하여 세입자가 전세보증금을 떼이게 되는 손해를 보게 되었다면 공인중개사는 세입자에 대하여 중개과실로 인한 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
최근에는 다가구주택에 세를 들어갔다가 보증금을 떼이신 분들이 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 진행하는 경우가 상당히 많습니다.
다가구주택은 호실마다 구분등기가 되어 있는 다세대주택과 달리 하나의 건물이 여러개의 호실로 구분되어 있음에도 불구하고 등기부는 건물 하나에만 나와 있는데요. 하나의 건물에 여러 임차인이 입주해있기 때문에 전세보증금 미반환 사태가 발생해 전세집이 경매에 넘어갔을 경우 다세대주택보다 훨씬 더 복잡한 양상으로 문제가 진행될 수밖에 없습니다.
다가구주택에 체납세금이 많거나, 자신보다 선순위로 입주한 임차인들이 많이 있는 경우 후순위 세입자는 경매 절차에서 보증금을 떼이게 될 확률이 매우 높습니다. 상황이 이렇기 때문에 공인중개사 등은 임대차 계약 체결 당시 임대인의 세금 체납 상황과 선순위 임차인의 계약 상황을 매물을 보러 온 의뢰인에게 정확하게 고지할 필요가 있습니다.
하지만 이를 제대로 고지하지 않고 계약 체결을 유도해 세입자가 안심하고 다가구주택에 전세를 들어가게 되었는데, 전세집이 경매에 넘어가 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 사례가 매우 많이 발생하고 있습니다. 이 경우 공인중개사는 설명의무, 고지의무를 제대로 하지 않은 것에 대하여 손해배상책임을 부담하게 될 수 있습니다.
최근 전세사기 사건에 휘말리신 많은 분들이 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 진행하는 것을 적극 검토하고 계신데요. 집주인 쪽에서는 돈이 나오지 않을 것이 거의 확실한 경우 자연스럽게 공인중개사를 상대로 한 손해배상청구소송을 고려하게 됩니다.
기억하셔야 하는 것은 공인중개사를 상대로 한 손해배상청구소송은 원고인 세입자가 전적인 입증책임을 부담하는 소송이라는 것입니다. 해당 소송에서 승소하기 위해서는 공인중개사에게 명백한 중개과실이 있다는 사실을 입증해야 합니다.
임대인을 상대로 한 보증금반환청구소송과 공인중개사를 상대로 한 손해배상청구소송을 비교하면, 당연히 임대인을 상대로 한 보증금반환청구소송의 승소 가능성이 훨씬 더 높을 수밖에 없습니다. 보증금반환청구소송의 경우 임대차 계약이 종료되었다는 사실만 입증하면 되기 때문입니다.
공인중개사가 중개행위를 하는 과정에서 고의적으로 세입자를 기망했다는 점 또는 공인중개사에게 명백하게 과실이 있다는 점을 입증하지 못하면 손해배상청구소송에서 승소하는 것은 어려울 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 소송을 진행하기 전 충분한 법적 검토가 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.
글 초반부에 말씀드린 것처럼 최근 법원이 공인중개사에 대한 손해배상책임을 인정함에 있어서 예전보다 세입자를 보호하는 쪽으로 판단하고 있는 것은 매우 긍정적인 측면입니다.
전세사기 사건은 잘 풀리더라도 세입자가 몇천만원 정도의 손해를 보는 쪽으로 귀결되는 경우가 많습니다. 자연스럽게 세입자가 받게 되는 얼마나 줄일 수 있는지가 관건이 되는데, 공인중개사에 대한 손해배상청구소송은 이에 대한 좋은 해결책이 될 수 있습니다.
전세사기 사건은 상황이 복잡하게 꼬여 있는 경우가 많기 때문에 먼저 관련 분야에 전문성을 보유한 부동산전문변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다. 처한 상황마다 공인중개사의 손해배상청구소송 보다 더 좋은 해결책이 있을 수 있으므로 충분한 법적 검토 후 법적 절차를 진행하시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건이 이 땅에서 사라지는 날까지 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 최선을 다하겠습니다.
