상가임대차보호법 환산보증금에 관한 오해
안녕하세요.
오랜 기간 동안 상가 세입자들의 권리 보호를 위해 앞장 서 온 세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다. 저희 임차인닷컴은 상가임대차보호법과 관련된 다수의 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕을 의뢰인 분들께 최적의 법률서비스를 제공해드리고 있습니다.
상가임대차보호법은 상가 임차인의 권리 보호를 위해 제정된 법률입니다. 위기의 순간에 상가임대차보호법을 잘 활용하면 큰 도움을 받을 수 있습니다.
상가임대차보호법 환산보증금 중요한 이유상가임대차보호법은 영업 기간을 보장하고 임대료 상승률을 억제하는 등 상가 임차인에게 유리한 내용을 많이 두고 있습니다. 문제는 상가임대차보호법의 내용을 잘 알지 못해 손해를 보는 경우가 많다는 것입니다.
사실 상가임대차보호법은 정치적 이해관계에 따라 법률의 개정이 매우 빈번하게 일어나는 법률이기도 합니다. 그렇기 때문에 법률의 개정이 있을 때마다 위헌 시비가 걸리곤 합니다. 주로 임대인의 재산권을 침해하여 위헌이라는 이유로 헌법소송이 시작되곤 합니다.
하지만 현재까지 임대차 보호법이 위헌을 받은 사례는 없습니다. 헌법재판소는 임차인 보호라는 입법 목적을 달성하기 위해 입법자들에게 광범위한 입법 재량권을 허용해주고 있습니다.
그리고 실제 민사소송에서 법률이 위헌이라는 주장은 크게 의미가 없는 경우가 대부분입니다. 헌법재판소가 아닌 일반 법원은 국회에서 제정한 법률이 유효하다는 것을 전제로 법적 판단을 내리기 때문입니다.
사회적으로 논란이 많은 법률이지만 그 자체로 법률의 효력이 있는 것이기 때문에, 임차인들이 상가임대차보호법에 규정된 법률의 내용을 잘 알고 있는지가 더 중요하다고 하겠습니다.
실제 현실세계에서 발생하는 법적 분쟁을 보면 임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 자신에게 유리한 방식으로 법률을 해석하는 경우가 대부분입니다. 때로는 법률에 대한 오해에서 소송이 시작되기도 합니다.
법적 분쟁이 시작되면 법률의 내용을 잘 아는 것이 필요하지만, 소송이 시작되기 전이더라도 임차인에게 허락된 법적 권리를 지키기 위해서 상가임대차보호법의 내용을 잘 알아둘 필요가 있습니다.
상가임대차보호법에 '환산 보증금'에 관한 내용이 있습니다. 상가임대차보호법은 환산보증금을 초과하는 임대차 계약과 환산보증금을 초과하지 않는 임대차 계약 사이에 차이를 두고 있습니다.
상가임대차보호법이 규정하고 있는 환산보증금은 지역에 따라 다른데요. 그 내용은 아래와 같습니다.
- 서울특별시: 9억원 이하
- 부산광역시, 수도권 과밀억제권역(서울특별시제외): 6억 9천만원 이하
- 광역시(수도권 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시,
화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만원 이하)
- 그 밖의 지역: 3억 7천만원 이하
환산보증금을 산출하는 방식이 중요한데요. 환산보증금은 [보증금+(월세x100)]의 공식을 대입해 산출합니다. 예컨대 보증금 1억원에 월세 100만원인 상가임대차계약을 체결한 경우에는 위 계산식에 따라 환산보증금이 2억원으로 산출이 됩니다.
그런데 간혹 "환산보증금을 초과하는 계약이라 상가임대차보호법의 적용을 받지 못한다."라고 생각을 계시는 분들이 있습니다. 저희 사무실에도 환산보증금을 초과하는 임대차 계약을 체결하는 경우 어떻게 해야 하는지에 관한 문의가 의외로 자주 들어옵니다.
하지만 이는 명백한 오해입니다. 상가임대차보호법은 원칙적으로 사업자 등록을 마친 상가건물임대차 계약의 경우에는 모두 적용이 됩니다. 환산보증금을 초과하는 임대차 계약과 그렇지 않은 임대차 계약 사이에 보호의 정도에 있어서 다소간 차이가 있을 뿐입니다.
상가임대차보호법 제2조의 제3항은 "제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다."라고 규정하고 있습니다.
정리해서 말씀드리면 환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 경우에도 대항력, 계약갱신청구권, 상가 권리금 회수 기회 보장에 관한 조항은 적용이 되는 것입니다.
대항력, 계약갱신청구권, 상가권리금 회수 기회 보장에 관한 조항은 상가임대차보호법의 중요 조항입니다. 이를 통해 우리는 상가임대차보호법이 환산 보증금을 초과하는 임대차 계약도 두텁게 보호하고 있다는 사실을 알 수 있습니다.
만약 해당 내용을 잘 알지 못한다면 실제 거래관계에서 큰 손해를 보게 될 수도 있습니다. 상가임대차보호법이 보장하는 10년 계약기간에 관한 권리를 행사하지 못할 수도 있고, 계약만료시점에 권리금을 회수하지 못하게 될 수도 있는 것입니다. 이는 매우 큰 차이입니다.
세입자의 입장에서 상가임대차보호법은 생사가 걸린 문제라고 할 수 있습니다. 그런데 상가임대차보호법의 내용은 매우 미묘한 부분이 있어서 관련 사건을 다뤄본 변호사와 그렇지 않은 변호사의 차이가 매우 큰 편입니다. 의뢰인의 입장에서는 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁을 다수 처리해본 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
세입자를 위한 변호사 임차인닷컴은 다수의 상가임대차보호법 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
