카페, 식당 권리금 회수 성공하는 방법은?
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Oct 26. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 상가임대차와 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 카페, 식당 권리금을 성공적으로 회수하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 상가임대차보호법은 세입자의 권리금 회수 기회를 보장하고 있습니다.
상가 권리금은 상가 세입자의 중요자산입니다. 상가 권리금을 회수하지 못하게 되면 세입자는 큰 손해를 보게 됩니다.
카페, 식당 등을 운영하는 세입자에게 임대차 계약 종료시점에 상가 권리금을 회수할 수 있는지 그렇지 않은지는 매우 절박한 문제라고 할 수 있는데요.
본래 상가 권리금 보호는 법문에 없는 내용이었는데, 상가 세입자들의 절박한 사정을 반영하여 상가임대차보호법에 권리금 회수 기회 보장에 관한 규정이 신설되었습니다.
상가임대차보호법이 규정하고 있는 권리금 회수 기회 보장에 관한 법률 조항의 내용은 아래와 같습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
2. 카페, 식당 권리금 성공적으로 회수하는 방법은 무엇일까?
카페, 식당 등 영업을 시작하기 위해서는 기존 세입자에게 일정한 정도의 권리금을 지급하는 것이 일반적입니다.
권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등으로 구성되는데, 상가 영업과 관련된 유/무형 재산의 총체라고 이해하시면 됩니다.
영업을 시작하기 위해 기존 세입자에게 지급하는 상가 권리금은 적게는 수천만원, 많게는 수억원에 이르는데요.
임대차 계약 종료 시점에 해당 금액을 회수하지 못하면 상가 세입자는 큰 손해를 보게될 수밖에 없습니다.
상가 권리금을 회수하는 방법은 크게 두가지가 있습니다.
첫째는 임대차 계약 종료 시점에 임대인에게 신규임차인을 주선한 뒤 임대인을 설득하여 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하도록 하는 방법입니다.
임대인이 신규 임차인과 새로운 임대차 계약을 체결하면, 기존 임차인과 신규 임차인의 권리양도양수계약이 완성되는 구조로 진행됩니다.
두번째는 임대인의 권리금 회수 기회 방해를 이유로 손해배상청구소송을 제기하여 상가 권리금을 회수하는 방법입니다.
신규 임차인 주선행위 단계에서 임대인을 설득하는데 실패했다면 세입자는 소송을 통해 문제를 해결하는 수밖에 없는데요.
임대인의 권리금 회수 기회 방해를 이유로 한 손해배상청구소송은 세입자가 입증책임을 부담하는 소송이기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
상가임대차보호법이 규정하고 있는 권리금 회수 기회 보장에 관한 내용을 정확하게 숙지하고, 관련 판례의 내용까지 정확하게 이해하고 있어야 소송에서 좋은 결과를 이끌어내는 것이 가능해집니다.
최근 저희가 진행한 사례 중 신규 임차인 주선행위 단계에서 임대인을 설득하였으나 실패하여 손해배상청구소송을 제기해 2억원 전부 인용 판결을 받은 사례가 있었습니다.
상가 권리금을 회수하는 길은 생각보다 쉽지 않은데, 초기단계에서부터 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다.
