위층 누수로 고생이라면? 손해배상청구소송으로 해결하세요
위층 누수로 고생이라면? 손해배상청구소송으로 해결하세요
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
얼마 전 상담받은 D씨의 사연이 아직도 생생합니다. 새벽 2시, 갑자기 거실에서 '똑똑' 소리가 들려 나가보니 천장에서 물방울이 계속 떨어지고 있었다고 하셨어요. 위층에 급히 연락했지만 전화를 받지 않았고, 다음날 확인해보니 위층 화장실 배관이 파손되어 밤새 물이 흘러내린 상황이었습니다. 거실 바닥은 물바다가 되었고, 벽지와 몰딩까지 모두 교체해야 하는 상황이 되었죠.
위층 누수, 왜 내가 피해를 감수해야 하나요?
이런 상황에서 많은 분들이 "운이 없었다"며 체념하시거나, 위층과의 관계를 의식해 제대로 된 배상을 요구하지 못하는 경우가 많습니다. 하지만 법적으로는 분명한 구제 방법이 있습니다.
민법 제758조 공작물책임에 따르면, 공작물의 설치나 보존에 하자가 있어 타인에게 손해를 입힌 경우 그 소유자나 점유자가 손해를 배상할 책임이 있습니다. 여기서 '하자'란 공작물이 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 말하는데, 배관의 노후화나 부실시공도 여기에 해당됩니다.
실제로 의정부지방법원에서는 "공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것"이라고 판시하며, 위층 배관 결함으로 인한 누수에 대해 손해배상 책임을 인정했습니다.
손해배상, 정확히 얼마까지 받을 수 있을까요?
누수로 인한 손해배상은 크게 재산적 손해와 정신적 손해로 나뉩니다. 재산적 손해에는 보수공사비용이 가장 큰 비중을 차지하며, 공사 기간 중 거주할 수 없어 발생한 임시 거주비용도 포함됩니다.
제가 작년에 담당한 E씨 사건을 예로 들어보겠습니다. 18년 된 아파트에서 위층 누수로 인해 다음과 같은 피해가 발생했습니다.
| 손해 항목 | 청구 금액 | 인정 금액 | 비율 |
| 천장 보수공사 | 380만원 | 304만원 | 80% |
| 벽체 교체공사 | 220만원 | 176만원 | 80% |
| 바닥재 교체 | 150만원 | 120만원 | 80% |
| 임시거주비 | 200만원 | 160만원 | 80% |
| 위자료 | 500만원 | 250만원 | 50% |
법원은 건물의 노후화가 누수 피해 확대에 일정 부분 기여했다는 이유로 전체 손해의 80%만 인정했습니다. 서울동부지방법원에서도 "이 사건 아파트는 준공일로부터 약 15년가량 경과된 점, 이와 같은 아파트의 노후도가 누수의 원인이나 손해 확대에 기여했을 것으로 보이는 점"을 들어 80% 책임 제한을 적용한 바 있습니다.
위자료도 받을 수 있나요?
많은 분들이 궁금해하시는 위자료 문제입니다. 일반적으로 재산 피해의 경우 위자료 인정이 제한적이지만, 누수로 인한 주거 평온 침해는 특별한 사정으로 인정받을 수 있습니다.
서울중앙지방법원에서는 "원고로서는 이 사건 누수로 일상적 거주공간인 아파트에 침수피해가 발생하여 주거의 안정과 평온을 침해받았고, 수리기간 동안 지낼 대체숙소를 마련하여야 했던 점" 등을 고려해 300만원의 위자료를 인정했습니다.
다만 인천지방법원에서 "재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여" 위자료를 인정한다고 명시한 만큼, 단순한 재산 피해를 넘어서는 특별한 사정을 입증하는 것이 중요합니다.
증거수집, 이렇게 하세요
누수 피해를 발견하시면 즉시 다음과 같이 대응하시기 바랍니다.
첫째, 현장 상황을 빠짐없이 기록하세요. 물이 떨어지는 모습, 천장의 변색, 바닥에 고인 물까지 사진과 동영상으로 촬영해야 합니다. 시간이 지나면서 피해가 확산되는 과정도 지속적으로 기록하는 것이 좋습니다.
둘째, 위층 세대와의 모든 대화를 문서로 남기세요. 전화 통화 내용은 즉시 문자메시지로 확인하고, 가능하면 방문해서 상황을 확인한 후 그 결과도 기록해두세요.
셋째, 전문가의 감정을 받으세요. 의정부지방법원고양지원에서 "감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다"고 판시한 바 있어, 감정 결과는 매우 중요한 증거가 됩니다.
누수방지공사도 요구할 수 있습니다
단순히 손해배상만으로는 문제가 해결되지 않는 경우가 많습니다. 근본적인 누수 원인을 제거해야 재발을 막을 수 있죠. 이때 소유권에 기한 방해예방청구권을 행사해 누수방지공사를 요구할 수 있습니다.
대구지방법원에서는 "피고는 E호 전유 부분의 누수로 F호에 대한 소유권 행사를 방해받고 있으므로, E호의 소유자인 원고는 방해 제거를 위해 E호 배면발코니 및 다용도실 바닥 방수층 철거 후 재시공공사와 작은 방 바닥 철거 후 수배관 파손부분 보수 및 바닥 복구공사를 하는 방법으로 누수방지공사를 이행할 의무가 있다"고 판결했습니다.
다만 방해의 염려가 "객관적으로 근거 있는 상당한 개연성"을 가져야 하며, 관념적인 가능성만으로는 인정되지 않는다는 점을 유의하셔야 합니다.
건물 노후화, 이것만 알면 됩니다
오래된 건물의 경우 노후화로 인한 책임 제한이 적용될 수 있습니다. 하지만 이것이 가해자의 책임을 완전히 면제해주는 것은 아닙니다.
인천지방법원부천지원에서는 "이 사건 빌라는 2003년 사용승인을 받아 누수 발생 당시 약 19년된 노후화된 건물로 건물 전체의 노후화가 이 사건 누수에 일정 부분 기여하였을 것으로 보이는 점"을 고려해 피고의 책임을 80%로 제한했습니다.
즉, 건물이 아무리 오래되었더라도 최소 70-80%의 책임은 인정받을 수 있다는 뜻입니다. 노후화를 이유로 책임을 회피하려는 상대방에게 단호하게 대응하시기 바랍니다.
언제 변호사와 상담받아야 할까요?
처음엔 당사자끼리 원만하게 해결하려고 시도해보시는 것이 좋습니다. 하지만 다음과 같은 상황에서는 반드시 전문변호사와 상담받으시길 권합니다.
상대방이 책임을 부인하거나, 건물 노후화를 이유로 과도한 책임 제한을 주장할 때, 그리고 손해배상 범위에 대해 현격한 차이를 보일 때입니다. 특히 위자료나 누수방지공사 이행을 함께 청구해야 하는 경우에는 전문적인 법리 검토가 필수입니다.
민사소송법 제202조의2에서 "손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우" 법원이 재량으로 손해액을 정할 수 있도록 규정하고 있는데, 이때 변호사의 전문적인 주장과 입증이 판결 결과를 좌우합니다.
11년간 누수손해배상청구소송만 전문으로 다뤄온 경험으로 말씀드리면, 초기 대응 방법에 따라 최종 결과가 크게 달라집니다. 잘못된 대응으로 불리한 상황에 처하기 전에, 우선 전화상담부터 받아보시길 바랍니다.
감사합니다.
* 위 내용은 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 일부 각색한 사안입니다.
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